2021年12月8日-10日，年度重磅会议，即中央经济工作会议召开，并于12月10日发布通稿，释放出许多信号。本文根据会议内容做如下解读：
1.经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力
会议指出，必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。因此会议要求，明年要“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”、“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策”。
面临新的下行压力的背景下，稳增长的权重提升。会议指出，明年“宏观政策要稳健有效”。相比往年，这是一个新的提法。
“稳健”表明高层不愿传递强刺激和大水漫灌的政策预期，避免房地产和地方债务等风险复燃；“有效”要求无论是再贷款还是专项债等工具，都要发挥应有作用，前者要避免流动性外溢到其他领域，后者要提高资金使用效率，避免滞留、闲置。
去年中央经济工作会议提出，积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度。从实践看，今年财政赤字率由上年的3.6%降至3.2%，专项债规模由3.75万亿降至3.65万亿，不再发行抗疫特别国债。
此次会议提出，积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。适度超前开展基础设施投资。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务。
精准，意味着要通过新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业的支持力度。此外，通过转移支付支持困难地区、通过税收政策支持特定领域。
“可持续”指向政府债务。“严肃财经纪律、坚决遏制新增地方政府隐性债务”意味着不会放松隐性债务监管，因此明年融资平台融资将继续从严，不可能放松。
去年的中央经济工作会议指出，2021年稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。合理适度指向市场流动性水平，精准则意味着货币政策要支持特定领域。
此次会议指出，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。
由于要发力稳增长，货币政策实际操作中可能略偏宽松，明年货币政策操作中不止有降准可能还会有降息。
会议指出财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。
近年来“财政政策和货币政策要协调联动”已有体现，比如地方债发行量增加，央行做好流动性管理。当前看，明年稳增长压力加大，需要强化“逆周期调节”，但“跨周期调节”的要求下，宏观政策不能太过宽松。
去年将“解决好大城市住房突出问题”单独作为一项任务列出，凸显其重要性。
此次会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
“推进保障性住房建设”有利于对冲地产投资下滑压力。“促进房地产业健康发展和良性循环”，快周转高杠杆模式显然不是良性循环，去金融化仍是大方向。
未来构建新发展格局需要自主可控的硬科技，“房地产-地方政府-金融”的旧三角循环正由“科技-产业-金融”新三角循环所替代。旧三角以间接融资为主、依赖抵押物，新三角更依赖直接融资，资本市场地位将增强。
此次会议提出，要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。要强化能力建设，加强金融监管干部队伍建设。化解风险要有充足资源，研究制定化解风险的政策，要广泛配合，完善金融风险处置机制。
今年减碳与能耗双控一度引发煤炭电力短缺与工业限产。此次会议提出，实现碳达峰碳中和是推动高质量发展的内在要求，要坚定不移推进，但不可能毕其功于一役。预计明年能耗控制弹性增强、减少供给冲击。
会议提出，要正确认识和把握资本的特性和行为规律。社会主义市场经济是一个伟大创造，社会主义市场经济中必然会有各种形态的资本，要发挥资本作为生产要素的积极作用，同时有效控制其消极作用。要为资本设置“红绿灯”，依法加强对资本的有效监管，防止资本野蛮生长。
今年新闻通稿体例和往年大不一样。往年一般是做好重点工作，今年则提到七大政策：
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要正确认识和把握实现共同富裕的战略目标和实践途径；
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“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
“要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。”
作为部署2022年经济工作的关键会议，这场会议的定调可谓至关重要。
前几天的重要会议未提及“房住不炒”，一时之间引发各种联想，放水、涨价去库存卷土重来的说法不绝于耳。
事实上，不同会议侧重点不同，上一次是侧重于部署大局，这一次则是着眼于具体工作，每一个环节都会顾及，楼市自然不会例外。
事实上，自2018年以来，无论经济形势如何变幻，无论楼市是在高歌猛进还是横盘调整，每年的经济工作会议都没少了“房住不炒”。
显然，作为一道红线，无论提与不提，无论强调与否，房住不炒都是中国房地产的刚性原则。
换言之，房住不炒，将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调。
新提法：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
所谓满足合理住房需求，指向的是刚需，而非投资乃至炒房需求。房住不炒，不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。
这方面，有关部门已经行动起来。日前，银保监就表示：
要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。
而因城施策，则意味着不同城市市情不同、房价不同、土地财政依赖不同，因此应该采取不同的调控模式。
至于促进房地产业良性循环和健康发展，则意味着楼市不会采取一刀切的硬着陆模式，调控不是将整个行业打倒在地，而是规范其发展。
要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。
这段话有两处值得注意，一个是“精准拆弹”，另一个是“压实企业自救主体责任”。
这显然，指向的是出现债务困境的企业，尤其是处于危机边缘的龙头房企，没有谁大而不倒，不要再想着国家兜底，自救才是第一选择。
此次会议首次提出预期引导的概念，会议表示“加强预期指导、探索新的发展模式”。当前房地产市场正在由增量市场向存量市场转型过程中，新的发展模式意味着多个层面的改变，包括房屋市场、土地市场和房地产企业等。
易居智库研究总监严跃进认为，这说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作，包括后续在稳房价方面，各类土地供应会持续跟进，以进一步稳定市场预期；房地产市场秩序的整顿工作也还会推进，对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等，都会有各类新的政策，值得期待。
一是多元主体。过去，开发商为唯一供应主体，“拿地、融资、开发、卖房”的循环是唯一的模式。现在，国家将保障性租赁住房作为“十四五”住房工作重点，并且提出5个供应渠道和主体，还强调长租房，这都是多主体。
二是多元房屋类型。国家第一次明确“十四五”住房保障的顶层设计，包含三个房屋类型（公租、共有产权、保租房），还强调长租房、共有产权等新住房类型。这些房屋类型，可以不是开发商供应，而是用地用房主体（村集体、企事业单位、园区主体、商业办公主体等）引入开发商或合伙、入股开发；
三是新的供地类型，可以不是新增供地建设，可以是盘活存量，新增供地可以搞弹性年期、多用途综合开发；
四是新的融资模式，可以不用大规模加杠杆，而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式。
五是商品房开发，也要探索新的土地出让模式，并不是价高者得，而是招标、建设方案竞标等多种出让方式，房价地价要联动，有的地方要探索现售模式，还要优化预售资金监管，既不能挪用，也要灵活使用。
2021年中央经济工作会议特别提及要全面实施股票发行注册制，意味着除科创板与创业板外，主板在2022年也将实施注册制。
2.继续强调“扩大内需战略”
2020年中央经济工作会议强化了“扩大内需战略”的提法，2021年中央经济工作会议则提出“实施好扩大内需战略”，可以参照之前的相关表述：
1、取消一些行政性限制消费购买的规定，这里可能包括取消之前的汽车限购以及住房限购政策（针对中小城市）。
2、充分挖掘县乡消费潜力，具体举措可能包括家电等消费产品下乡运动以及通过新型城镇化挖掘县乡消费潜力等。
3、实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。这两个今年都没提，略奇怪。
2021年中央经济工作会议提及要“实施科技体制改革三年行动方案”、“制定实施基础研究十年规划”、“完成国企改革三年行动任务”、“深入实施种业振兴行动”等等。其中，2020年6月，中央全面深化改革委员会审议通过《国企改革三年行动方案（2020-2022年）》，同年9月底正式下发，可以看出2022年是三年行动方案的截止年份，因此2022年预计会有较多国企之间的重组事件发生。
这是中央经济工作会议首次提及“专精特新”（何为“专精特新”企业？）。实际上，十四五规划、2021年7月30日政治局会议亦均提及“专精特新”，意味 后续制造类企业以及硬科技类企业将面临比较大的政策性机遇，应该具有比较好的拓展价值与空间，特别是细分领域已具有相对优势的专精特新“小巨人”企业。
我们关注到此次会议没有提及城市更新行动（十四五规划和2020年中央经济工作会议均有提及），也没有提及城镇老旧小区笔，其背后的政策意图是什么还有待观察，不过这可能与2021年8月30日住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（城市更新政策收紧）文件有关。该文对城市更新提出了拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金涨幅不超过5%等四大红线要求，并明确提出不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。
6.领导干部要加强经济学知识、科技知识学习，慎重决策、慎重用权
这是2021年中央经济工作会议比较值得关注的一个表述，在历次中央经济工作会议均比较罕见，这可能与近年来部分地方与部委在出台政策时经常会出现前后矛盾反复、不尊重实际以及简单一刀切的现象有关，如疫情防控、拉闸限电、地产调控等等。为此，会议特别提出“领导干部要加强经济学知识、科技知识学习，特别是要悟透以人民为中心的发展思想，坚持正确政绩观，敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，慎重决策、慎重用权。要加强调查研究，坚持‘三严三实’，坚决防止简单化、乱作为，坚决反对不担当、不作为”。
