农业地产，听起来时髦的词汇，前几年，学着做地产的涉农企业和学着做农业的地产企业，说起农业地产模式，口若悬河、唾沫横飞，似乎农业加上地产一下子就使农业效益大增了、地产有了出路了。
农业地产，真的就是投资天堂吗？
到某远郊景区的路上，有一个以果园为基础的农业园区，老板看着做房地产的朋友挣了盆满钵满的，信心十足地提出了农业地产模式。
第一步，他得到了当地政府的支持，以发展特色种植和乡村旅游为基本投资方向，将果园周边1500亩土地流转到了自己手中。
第二步，他聘请一个水平比较高的设计院，根据他的理念做出了一幅唯美的规划图，在这个规划中，有种植园、湖泊、游客服务中心、艺术广场和观景平台、欧洲风情的购物街、风情别墅区，尤其是出彩的是风情别墅，3—10亩左右的私家果园，或葡萄、或枇杷、或蓝莓、或柑橘、或脆桃……，为搞好农产品深加工，他规划了一个果酒厂，把附近生产的水果加工成生态养生的果酒。整个规划美轮美奂，绝不亚于一个低密度的别墅区。
第三步，很快，他率先建设了酒厂（这是政府的要求），也花大力气将广场做成了雏形，建设了湖的堤坝。
第四步，他开始营销推广。他给项目设计了一个美丽的童话世界，经过这里到著名风景区的游客，自然看到项目，就可以在园子观光、在广场中看表演、在风情街中购物和享受美食、在湖中荡舟垂钓、在草地上露营，丰收季节来了，还可以体验摘果子的。而别墅里的人呢？自己在私家果园里，就像一个独立王国，你只要竖起旗帜，你就是独立王国的“国王”，不仅仅有别墅，而且，还可以与亲朋好友分享私家果园的果子。
关键的问题，他还设计了一个更加诱人的投资计划：每一户别墅楼下建立一个地下酒窖，可以存放10吨酒。承诺他以每吨4万元的价格供应每户10吨酒给购房户存放，约定存放10年，到期以每吨20万元的价格收购老酒（都知道酒越存越值钱），也就是说，每一户购房户仅凭此即可赚160万元，基本相当于购房款。也就是说，住10年后，房子白捡了，还享受了10年的别墅生活、田园生活、果园丰收的喜悦。
笔者注：读这个童话的时候，我似乎都应该心动了……
但是，几个问题摆在面前必须要面对：
其一，果园没有问题，别墅的产权如何保障？权属在现有土地政策下，如何合法地办在购房者的名下？即便你设计了承诺（例如如果政府拆迁，开发商负责赔偿），谁又来保障你到时候有钱赔偿？
其二，即便没有被拆迁的风险，土地使用年限只有21年（几年前的情况），流转合同到期以后，用什么保障购房者的房子还能继续使用？
其三，到远郊旅游区旅游的人，他们要享受的是什么？难道是到这里风情购物，为什么他们不到王府井或伊藤去，为什么不逛南京路、春熙路，非要兴致勃勃地到这里来购物、看表演？
其四，这荒郊野岭地是很生态，但是，别墅区的安全怎么保障？什么安保系统能将置身这种环境的有钱人的生命财产安全保护好？
……
事实证明，项目推出以后，很快有人来洽谈，但，除了几个朋友买下几栋房子以后，最终没有另外在卖出去。三年过去了，广场长出了野草、房子破败了、道路也快废弃了、酒厂关门了，当年种植的果园到是长得很好，只是杂草一样茂盛，当然，老板的情况已经不得而知。
农业地产，不是不能碰、不能运作，关键看你怎么运作，首先，市场不是你设计的结果，而是你设计的依据，政策是你做事的依据，而不是你随便钻的空子。
我是主张可以借鉴地产思维来做农业的，但一定要找市场，而不是找死。
（注：图文无关，现实生活中有雷同项目为巧合）
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