来源：投实
（公众号toushi007）
本文由投实授权蓝鲸发布。
投实君按： 7月4日，正商国际的招股说明书悄然挂上港交所披露易网站，这意味着正商国际赴港IPO正式启动。
招股书显示：正商国际选择建银国际和BofA Merrill Lynch为其联席保荐人。该公司2011年~2013年利润分别为5.1亿元、7.4亿元、4.1亿元。
据招股书介绍，“根据中国指数研究院的统计，以2011~2013年已售面积计算，正商国际是郑州最大的住宅地产开发商”（正商这么说，建业、鑫苑知道吗？）。
截至2014年3月31日，正商国际拥有33个已竣工或在不同施工阶段的项目，总建筑面积约为12.2万平米。
投实君浏览招股说明书，被至少三处地方吸引了注意力……那画面太美、信息量好大，一起来看。
玄机一：房产总成本每平方不足5000元！ 融资成本翻倍！
据搜房网统计，2014年6月，郑州市商品房新房均价为8936元/平方米，二手房价格为9385元/平方米，直逼万元大关。
那么，商品房的成本有多高？多年以来，没人说得清楚。而此次正商国际的招股说明书为大家解开这道迷：
2012年，每平方米房子中，建筑成本为2516元，土地成本为1578元，利息成本为79元，合共4173元。
2013年，每平方米房子中，建筑成本为3178元，土地成本为1649元，利息成本为149元，合共4976元。
看到了吧，即使在2013年，每平方米的成本也不到5000元！
从这里你还能看出什么？嗯，土地的成本占总成本的三成，比起北上广的地产商，中部地产商还是好过一点，那里土地成本要占据一半啊！利息成本从2012年每平方的79元到2013年的149元，几乎翻番！
融资压力山大，央妈你能放放水吗？境内资本市场地产商融资无望，正商国际只能寄希望于香港IPO，而融资的速度不仅要快，而且要快啊！
对了，根据正商国际招股书，该公司募资资金投向方面，主要还是用来买地！
玄机二：利率政策成地产商最大风险因素
在正商国际招股书的“风险因素”章节长达34页，详尽的分析了该公司与其国际承销团队所认为可能会影响该公司业务和经营业绩的各种因素。
纵观这些风险因素，投实君发现，利率政策和融资成本，成为地产商最大的担忧；同时利率政策也成为影响地产商毛利率的重要因素。
根据招股书披露，“中国政府通过一系列产业政策和经济措施对中国房地产行业实施直接或者间接的影响。这些措施包括土地供应的控制，外汇管制、房地产融资控制、税收以及外商投资管制。”“这些政策会限制我们的融资和获取土地的能力，从而限制我们进行未来发展的能力，限制我们出售物业所得的收益或产生足够的经营现金流的能力”。
例如，2011年政府实施的增加二次购房者首期付款的要求和贷款利率，限制本地居民购买房屋的数量和物业总交易额增长率（投实君：就是俗称的提高二套房贷首付比例和限购），因此该公司2011年交易额增长率出现大幅下降。
招股书还详细披露了该公司融资成本与央行利率政策的关系：从2010年10月-2013年，央行多次调整贷款基准利率，而正商的财务成本（借款利息支出）也由2011年的160多万人民币，飙升到2013年的3580万人民币。
除去融资成本之外，地产商更担忧利率变化对于购买力的影响。
招股书显示，“若按揭融资成本上升或更加难以取得，则我们的销售及预售将受到影响”，“我们无法保证中国政府或商业银行不会提高基准利率或首付款要求，令购房者不能取得按揭融资……”
看看，还是招股书说实话，针对眼下各地的限购松绑大潮，投实君只能说，限购松绑算神马，搞定银行别限贷才是正经。
玄机三 融资成本最高达20% 12项“其他渠道”融资安排 郑州银行股份被抵押8次！
招股书显示，正商国际目前的资金来源主要有三条路径：自有资金、商业银行贷款以及信托融资公司的借款。
截至2011年、2012年以及2013年12月31日，正商国际的未偿借款总额分别为5.93亿元、14.17亿元、28.51亿元。
“截至2011年、2012年以及2013年12月31日止年度，我们银行贷款的实际利率分别介乎5.13%至20%、6.65%至20%、6.77%至14%”。
亲们，睁大双眼看看，银行贷款的实际利率也能达到20%！
可怜正商国际的销售净利率从2011年~2013年分别为16.6%、16.7%、12.6%！知道为啥16家上市银行的利润比其他2000多家上市公司的总利润还高了吧？
好吧，投实君承认，P2P网站，你给的18%的收益还是比较安全的。
2011年~2013年，正商国际的融资成本分别为160万元、1210万元、3580万元。简单的数据对比可以发现，2013年正商国际的未偿借款总额是2011年的4.8倍（28.51亿元/5.93亿元），但2013年的融资成本确是2011年的22.3倍（3580万元/160万元）！
融资成本的22.3倍VS 4.8倍，融资成本的飙升触目惊心！
这亦于中国经济发展的大周期相吻合。2011年，尚有4万亿的余韵，银根相对宽松，融资成本尚较为低廉。2013年，央妈坚决收紧银根，市场上屡次钱荒，房地长作为资金密集型行业，首当其冲受到冲击！融资成本飙升势在必然，但偏偏A股IPO早已对房地产关上大门，正商地产只能远赴香港上市。
即使是融资成本飙升，从银行里也未必能融到足够的款项，因此，正商地产，事实上大部分的地产公司都不得不依赖更贵的渠道，比如说信托融资贷款。
正商国际的招股书中，信托融资贷款的利率为8%~20%，招股书中显示，截至2014年4月30日，正商国际的未偿借款总额为35.5亿元，其中，银行贷款为18.8亿元，“其他借款”为16.7亿元——也就是说，来自信托等渠道的融资仅仅略低于银行融资的额度，在房地产开发领域，“银行贷款”已经不能占据绝对主渠道。
那么，正商的“其他渠道”具体有哪些？招股书告诉我们，报告期内，正商共订立9项信托融资安排，截至2014年3月31日，已有3项清偿并解除，尚有6项信托融资未解除。
同时，在报告期内，与资产管理公司签订三项融资安排。
在9项信托计划中，百瑞信托1项，中原信托5项，新时代信托2项，建信信托1项。三项资产管理公司的融资安排中，信达资产2想，东方资产1项。
除了百瑞信托外，其他融资安排的利率在8%~14%之间。时长从半年到两年半。
百瑞信托的融资计划在2011年12月~2012年7月，为期半年（或8个月？）金额为一亿元，利率为20%，抵押物为6400万股郑州银行的股份!
这是闹哪样啊！正商地产你能解释下，为啥半年要给20%的利率吗？为啥要高于其他所有的融资安排？
另外一件有趣的事情是，在合共12项“其他渠道”的融资安排中，郑州银行的股份被抵押了8次！看来，郑州银行的股份真是可以随时变现的硬通货啊！
据招股书介绍，“根据中国指数研究院的统计，以2011~2013年已售面积计算，正商国际是郑州最大的住宅地产开发商”。
截至2014年3月31日，正商国际拥有33个已竣工或在不同施工阶段的项目，总建筑面积约为12.2万平米。其中，30个项目位于河南省，2个项目位于山东省青岛市，一个项目位于海南省文昌市。
--------------------------
博主自剖^-^
蓝鲸财经记者工作平台【ID：lanjingcj】：
蓝鲸(Lanjinger.com)是中国最大的财经记者社区，注册记者近3000名，平台拥有财经记者写作所需要的主通讯录、新闻发布会、线索、选题等，是财经记者写作的重要工具，在线率90%以上。
微信公众号(lanjingcj)每天推送重要独家，新闻线索，目前超过10万名记者订阅。被人民网和中国上市公司舆情中心评为十大最具影响力的微信账号。