作者：只需要五次；来源：雪球
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万科2022年报解析及行业思考
本文以客观视角阐述对万科2022年报的观察，并基于此提出对万科及行业的思考。
为什么增收未增利？
2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；扣非净利润197.6亿元，同比下降11.7%。
对此，市场有以下两种声音：
- 在艰难环境下，万科业绩稳定，管理层兑现年初计划。
- 万科通过少计提减值“美化”业绩。
针对上述争议，以下是分析：
第一，万科持续加强存货跌价准备和信用减值准备的计提。早在2021年，万科便领先行业开始对存货及信用资产进行减值。例如，大连和贵阳两个项目共计提约4.50亿减值，存货跌价准备余额达51.4亿元。
第二，“竣工量不及预期”是导致增收不增利的主要原因。根据年报披露，万科2022年实际竣工面积为3639.1万平米，仅完成年初计划的93.1%。
第三，毛利率水平继续承压。房地产开发及相关业务的毛利率（不扣税金及附加）约为20.8%，比去年降低近2个百分点。
去年万科开发业务的表现及待强化之处
第一，优化有息债务结构。万科降低了短期有息负债比例，扩大长期有息负债比例。一年期有息负债645.2亿元，占比20.5%；一年以上有息负债2495.9亿元，占比79.5%。新增融资平均成本率3.88%，存量融资综合成本率4.06%。
第二，土储水平够用但新增储备规模令人担忧。在建项目总计容面积8260.1万平米，在建权益计容面积5240.3万平米；规划项目总计容面积3592.7万平米，规划权益计容面积2277.4万平米；新获取项目总规划计容面积690.2万平米，权益计容面积403.7万平米。
关于2023年万科开发业务的观察
2023年计划新开工及复工计容面积1672.8万平米，预计竣工面积3227.2万平米。
需要注意的是，去年结算面积达3401.4万平，而今年竣工面积仅3227.2万平，这意味着今年结算面积将会显著低于去年。
万科2022年报深度解析
本文基于客观视角分析万科2022年报的核心内容及行业发展趋势。
为什么增收未增利？
2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿元，同比微增0.4%；扣非净利润197.6亿元，同比下降11.7%。针对增收未增利的现象，原因可归纳为以下几点：
- 竣工量不及预期： 实际竣工面积3639.1万平米，仅完成计划的93.1%。
- 毛利率承压： 房地产开发业务毛利率降至20.8%，较上年下降近2个百分点。
- 计提减值充分： 存货跌价准备余额达51.4亿元，减值措施持续加强。
经营策略调整与展望
万科在2023年的计划中，将更多关注“复工”项目的推进，预计竣工面积3227.2万平米。尽管竣工面积低于去年实际结算面积（3401.4万平米），但公司通过优化高经济价值区域的项目布局，有望提升整体结算价格水平。
经营性业务亮点
经营性业务表现良好，成为新的利润增长点：
- 万物云： 营收303.2亿元，同比增长26.1%。
- 物流仓储： 物流营收同比增长35.6%，冷链营收14.0亿元，同比增长46.7%。
- 租赁住宅： 营收32.4亿元，同比增长12.1%。
- 商业业务： 营收87.2亿元，同比增长14.1%，其中印力管理项目营收54.8亿元，出租率93.2%。
- 酒店与度假： 营收2.8亿元，同比增长11%。
管理层表示，经营性业务虽尚未全面盈利，但已展现出协同效应和未来“蓄水池”的潜力。
房地产行业趋势与思考
当前房地产行业面临新生人口减少和销售天花板的压力，但仍具支柱性地位：
- 市场规模： 即便萎缩至12-14万亿元，仍为重要经济板块。
- 供需周期： 销售面积显著高于新开工面积和土地购置面积，供给端收缩或酝酿新一轮机遇。
总结
万科2022年报体现了机遇与挑战并存的局面。公司在传统开发业务方面需应对竣工量不足、毛利率下滑等挑战，同时经营性业务逐步成为新增长点。对于行业未来，应理性看待供需周期，寻找长期投资机会。
