未来很理想，现实很骨感！
01
魔都第二座K11
5月16日，K11官方正式宣布：K11 Select购物艺术中心首进杭州，落户良渚新城CBD核心区；十天后，紧接着在上海又发布全新项目——K11 ELYSEA 落地上海淮海中路！
作为新世界集团布局上海的第二座 K11 项目，K11 ELYSEA 与 2013 年开业的 K11 内地首店——上海 K11 购物艺术中心隔街对望，两者之间的直线距离仅 5 分钟步行距离。
项目延续了K11品牌“艺术、人文、自然”三大核心理念，致力于重塑上海城市文化商业格局。
大家知道，淮海中路被誉为 “东方香榭丽舍” 的百年商街，K11 ELYSEA 的命名灵感正是源自巴黎香榭丽舍（Champs-Élysées），项目将 1940 年代的包豪斯风格里弄 “萝邨” 移址重建，并将旧时警察局、消防局及老巷弄融入现代商业空间，法式红砖、里弄街巷、石库门建筑，这里是上海“装饰艺术”（Art Deco）风格建筑最集中的区域之一。
K11 ELYSEA 的总建筑面积达 13 万平方米，并非单纯的商业综合体，而是试图打造一个以淮海路为舞台的上海 “文化客厅”。
项目将同步改造 2.5 万平方米的淮海公园，使其转化为可容纳国际艺术展、独立设计师时装周等活动的开放空间。
目前，K11 ELYSEA已吸引爱马仕、新加坡立杰律师事务所等首批战略合作客户，预计将形成高端消费与文化体验融合的新型商业生态。
项目还将首度带来Taste 11多元饮食文化街区，共同探索“文化+商业+旅游”的创新模式。
02
繁荣背后的泪
在一个月内，从深圳的k11 ecoast 到杭州的k11 select，再到上海的K11 ELYSEA！新世界集团在内地项目可谓遍地开花，然而这欣欣向荣的背后又隐藏着怎样的真相呢？！
新世界发展，连利息都要交不起了！
在新世界发展名下，有4笔永续债，最初发行规模34亿美元。
这4笔永续债，按照协议约定，每年需要向债权人支付两次利息。
今年六月份，新世界发展就要进行一轮利息偿付了。
结果，他们决定这次永续债利息先欠着不还了，需要递延到下一次再说。
我们知道，永续债不同于一般的债券融资，债权人允许其递延付息，不受次数限制，也不会造成刚性债务违约。
但是，递延付息不仅会产生相应的惩罚性条款，并将会根据永续债利率重复计息，简单讲就是：利滚利！
今年年初，新世界发展名下背负的有息债务规模将近1465亿港元。并将上海首家k11抵押出去还债，
而这次的利息大概7700万美元，相当于6亿港元，居然也还不上了，可见他们的现金流紧张到什么地步了？！
据了解，这4笔永续债，发行于2020年到2022年之间，刚好是在内地楼市最后的狂欢。
当我们都在哀叹内地的房企之不争（就连大白马万科都濒临破产边缘），而香港的房企都安然无恙、平稳过渡时。香港四大豪门之一的郑裕彤家族却掉队了！
目前，香港四大地产商：郭得胜家族的新鸿基地产，李兆基家族的恒基地产，李嘉诚家族的长实集团，郑裕彤家族的新世界发展。
其中新世界发展的发展模式与杠杆水平，与其他三大豪门地产商背道而驰、相去甚远。
到去年，新鸿基地产的净负债率不到18%，恒基地产大约21%，长实集团更是维持在4%的低杠杆水平。
而新世界发展却在最后的狂欢中，通过加杠杆，大举押注内地楼市。
据了解，如果包含永续债，新世界的净负债率，已经超过88%以上。
所以，和内地房企一样，新世界发展终究还是毁在它的高杠杆模式。
如果处在楼市上行期，这些都不是问题；但如今楼市低迷不振，不知道要扛多久才能抬头。
而作为郑裕彤家族第三代接班人、k11项目的创始人——郑志刚，在新世界发展一把手的位置上，干了七年之久，
这七年来在内地各大城市都有布局，未来还有几十个k11项目将要落地！
本来的理想很是丰满，但看到已经建成的宁波和深圳的k11，不仅让人惋惜！
上海的K11 ELYSEA又是否值得期待呢？！