这几年的万科算是多灾多难，尤其是今年！
公司总负债高达8730亿元，短期偿债压力巨大，然而目前货币资金仅740亿元，无法覆盖到期债务。
董事长辛杰在任职仅9个月后，先“失联”后因“个人原因”辞职！原总裁祝九胜更是被采取刑事强制措施！
尽管大股东深铁集团年内已累计提供近260亿元借款支持，但其自身也面临业绩压力，未来对万科的持续“输血”能力存在不确定性！
不得不说，万科前景充满挑战！
但是，万科旗下的商业项目大多做得还不错！
就连不被看好的徐汇万科广场居然好起来了！
根据赢商网公布的9月份购物中心人气指数排行中，徐汇万科连升7个名次，居然挤进了上海大型项目的前十TOP10的位置！
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徐汇万科广场面临的挑战首先来自地理位置。项目位于徐汇中城板块，前有成熟的徐家汇商圈，后有南方商城商圈，区位上并不占优势。
上海南站商圈原有的两个商业项目——汇金奥特莱斯和徐汇中星城，存在明显的局限性。
汇金奥特莱斯虽有一定客流，但品牌级次和数量有待提升；徐汇中星城则更像一个为办公和住宅人群服务的配套型商业，品牌能级和数量有限。
与虹桥商务区商圈、不夜城商圈相比，上海南站商圈在商业能级上存在明显差距。 作为新加入者，徐汇万科广场必须找到差异化竞争的策略。
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徐汇万科广场最大的创新在于采用了POD开发模式，将公园与商业完美结合。这一模式打破了传统购物中心的封闭“盒子”概念。
项目拥有约7万平方米的“城市地毯”，这片大型绿轴包含了多功能运动场地、亲子乐园、宠物友好区等公共绿色空间。
具体来说，这条长约1公里的绿轴包括：“绿动聚落”（约5000㎡的运动场地，含网球场、篮球场和小型足球场）、“嗨宠乐园”（约300㎡的人宠互动区）、“众心地毯”（约3000㎡的大草坪）、“萌芽乐园”（约1000㎡的亲子互动区）以及全长2.5公里的“落日跑道”。
这些优势在大型商业项目中算是很稀缺的！
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近一年来，徐汇万科广场持续进行业态优化，大幅提升对办公白领和年轻家庭客群的吸引力。
项目调整了原二次元主题街区，新引入kidswant孩子王Ultra店、allblu幼岚、Tims Park超时空运动潮玩乐园、小小运动馆、LEKEVR科技娱乐空间、雷允上等品牌，满足消费者多样化需求。
9月，乐高全新形象快闪店首次亮相，创造力小憩空间成为吸引家庭客群的亮点。
项目还引入了多元文化空间，如与徐家汇书院合作打造儿童友好阅读空间“灯塔书房”，联合《卷宗Wallpaper*》杂志开展“可美了 Co-Made”项目，设置艺术装置。
这些举措旨在打破传统商业的同质化问题，为消费者提供独特体验。
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尽管设计独特，但徐汇万科广场在运营中仍面临挑战。开业初期，就面临工作日客流相对较少的问题。
此外，还有商场洗手间标识不清晰、排队时间长等问题。 这些细节问题影响着消费体验，需要运营方持续优化。
项目中的三角形建筑空间结构不合理，甚至被称为“城市厕所”。 儿童乐园需要分时段运营且排队时间长，也影响了客户体验。
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徐汇万科广场的客群定位精准是其成功的重要因素。项目紧紧锁定两大核心客群：办公白领和年轻家庭。
通过引入优质品牌和打造独特体验场景，徐汇万科广场成功吸引了周边企业的员工。Ubisoft、小米集团、李锦记、中智等行业领军企业已入驻徐汇万科中心商务楼，为商业部分提供了稳定客流。
面向家庭客群，项目不仅调整了业态，还通过举办丰富多彩的活动增强吸引力。如“自然有宠爱”宠粉活动，包括落日观影会、早秋限定市集、宠物巡游、音乐会等，有效提升了客流和消费。
国庆期间，徐汇万科广场客流达到35.17万，销售额达4216万。 这表明项目的定位和运营策略已初见成效。
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徐汇万科广场的未来发展仍面临诸多不确定因素。一方面，万科集团自身的财务压力不容忽视。这种集团层面的困境可能对项目的长期运营带来挑战。
另一方面，上海南站商圈的整体能级提升仍需时间。虽然徐汇万科广场带来了新的商业活力，但一个商圈的成熟需要更多商业项目的协同发展和持续培育。
项目还需要应对消费降级趋势，提供更具性价比的消费体验，才能在竞争激烈的上海商业地产市场中立于不败之地。
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随着周边企业陆续入驻，徐汇万科广场的办公人群将达到3-5万，为商业提供稳定客流。 而随着南站高铁改造的完成，项目所在的徐汇中城区域也在持续成熟，整个片区的发展将进一步提升其商业价值。
你认为徐汇万科广场能否持续“好起来”呢？