上海徐家汇商圈从“宇宙中心”走向没落的过程，也是全国商圈比较普遍而典型的现象：
一方面是电商的发展直接导致了传统百货的没落；六百、太平洋、东方商厦、汇金百货的同时没落就是见证！
另一方面是缺乏商圈的整体规划，导致商业项目过多，项目之间同质化严重，无法形成商圈共振！
所以，上海六百的拆除重建对徐家汇商圈来说也是一个新的转型开始，牵动着整个徐汇人的心！
然而，随着规划方案一次次调整，投资越来越多，面积越建越大，但方向却越跑越偏了…
正如上表所示，新六百HUB的商业模式，从“纯百货零售模式”转向：
“公寓式酒店式+品牌旗舰店”的商业综合体
计划打造地上三十层、地下两层的综合性商业体，建设期也从原计划的18个月调整为30-36个月。
01 .
公寓式酒店的寒冬
上海六百项目此次规划调整，体现了徐家汇商城对当前商业环境的应对之策。项目从单一零售业态向复合功能转变，背后是“大徐家汇”发展战略的推动。
新六百HUB规划效果图
徐家汇商城在公告中直言，上海六百项目单体体量较小，若维持单一零售业态，难以在未来应对多方面因素的冲击。这一调整反映了传统百货在面对市场竞争时的无奈与求变。
但酒店式公寓真的是破局之道么？
不知道规划者是否做过调研，当下的上海高端服务式公寓市场正面临严峻挑战。
同策研究院数据显示，上海高端服务式公寓产品已经供应过剩，10000元/月以上的高端公寓供求过剩最为显著。
市场呈现需求断崖式下跌与新玩家不断涌入的尴尬局面。2025年三季度，上海市场一下子新增了20家中高端公寓项目，几乎达到2024年上半年的总量。万科、中海、招商蛇口等房企竞相加码高端服务式公寓，进一步加剧了市场竞争。
高端服务式公寓价格体系出现明显松动。一些老牌服务式公寓如臻逸汉中路店等推出打折促销措施，降幅从10%到30%不等。
宝格丽公寓等顶级公寓也从开业的“秒定”状态，转变为推出各种优惠活动，有些算下来等于变相打了8.3折。
出租率呈逐年下降态势。根据迈点研究院数据，上海服务式公寓的出租率由2020年的89%降至2023年的84%。一旦退租，重新招租周期会很长，进一步增加了运营压力。
另外，最重要的是，近期上海出的新政策：《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》 ！
截至2024年，上海甲级写字楼的空置率已达到约22%，并且未来四年预计还将有约390万平方米的新增商办供应入市，这进一步加剧了去化压力。
新政策旨在解决这个问题：
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分区分类兼容：根据楼宇所在区域的不同定位，引导其兼容不同的功能。
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城市主/副中心：鼓励兼容科技创新、商业酒店、文化体育及服务公寓/人才公寓等，强化核心功能与配套。
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地区中心：允许兼容商业酒店、研发创新、租赁住房（含人才公寓）等，重点在于促进“职住平衡”。
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社区中心：支持补充商业服务、养老托育、租赁住房、“新时代城市建设者管理者之家”等贴近民生的功能，激发社区活力。
鉴于这项新政策，未来会有大面积写字楼改成的酒店式公寓涌入市场！可想而知，上海六百选择在这个时候加入这个行业，未来的前景会怎样？！
02.
品牌同质化的怪圈
徐家汇商圈内商业体众多，且大体量新商业体仍在持续入市。新鸿基地产旗下的上海ITC Maison即将入市，作为新鸿基在内地最大单体商业项目，其总体量达70.6万平米，其中购物中心体量达27.9万平米。
未来该区域的商业竞争格局将更加激烈。
品牌资源在上海市场已经被过度稀释。各大商圈都在争抢有限的知名品牌资源，导致每个商圈的品牌组合越来越相似。上海六百计划引入的品牌旗舰店，面临着与周边商业体同质化竞争的风险。
新六百HUB规划效果图
以下就是之前的文章中曾经吐槽的品牌组合：
首批重点合作品牌主要有：
韩国时尚服饰MUSINSA、
韩国偶像梦工厂SMTOWN全国首店、
拳击运动ABORO、
瑜伽健身MY BARRE、
亲子乐园汤姆猫以及来自新加坡的娱乐体验品牌COW PLAY COW MOO。
未来可能还有乐高、优衣库、泡泡玛特等！
不知道从新六百转变为“新六百HUB”后，品牌组合是否会变？
但是在品牌同质化泛滥的当下，实现差异化变得越来越困难。大众品类、热销产品，在包装、卖点、价格、服务等方面愈加趋同。
传统的招商思维难以应对当前的商业环境，需要从根本上找到差异化，建立产品的价值围墙。
我们希望新六百HUB后面还有大惊喜！
03.
徐家汇商圈究竟该如何规划？
正如开篇所言，徐家汇商圈从“宇宙中心”走向没落的过程，除了电商的发展导致的消费习惯的变革，更重要的是缺乏商圈的整体规划，导致商业项目过多，项目之间同质化严重，无法形成商圈共振！
我们团队上个月去了一趟泰国，曼谷的EM District商圈，特别是其最新成员EMSPHERE，为我们提供了一个如何通过差异化定位与协同共生将商业项目打造成旅游地标的卓越样本。
EMSPHERE内部照片
商圈的整体规划成功地让多个巨型商业体不仅避免了同质化内耗，反而形成了强大的合力。
下表清晰地展示了EM District三大核心项目的差异化布局与协同策略：
EM District的成功，根植于其精密的“共生型商圈”战略。
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三个项目分别瞄准了从高端奢华、精致生活到年轻潮流的不同消费阶层和年龄段，确保无论何种类型的游客和本地居民，都能在商圈内找到适合自己的目的地，实现了客群的全面覆盖与无缝导流。
- 整个商圈提供了从日间购物、美食探索、绿色休闲到夜间娱乐的完整体验链条。例如，游客可以在EmQuartier的空中花园享受下午茶，在EMSPHERE的市集解决晚餐，并在其顶层的UOB Live观看一场演唱会，形成一个完美的消费闭环。
- 商圈通过空中人行步道和天桥将三个项目无缝连接。这种物理上的联动，极大地促进了客流在不同项目间的自然流动，将竞争关系转化为“1+1>2”的协同效应。
EM District的野心远超商业本身，它致力于成为代表曼谷现代形象的城市文化窗口。
EMSPHERE内部照片
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EMSPHERE并未刻意营造传统的泰式风情，而是通过裸露的混凝土结构、大胆的色彩和泰国本土艺术家的涂鸦，以一种更原始、更当代的“工业伤痕美学”展现泰国的创意与活力。同时，将最具烟火气的美食市集置于核心位置，也是对本地生活方式的一种致敬。
- 商圈通过不断引入像大型Livehouse这样的 标志性娱乐业态，以及策划各类艺术活动和季节性主题美陈，将自己打造成一个内容常变常新的“城市舞台”，强力吸引着全球游客重复到访。
EM District商圈的案例表明，未来的商业竞争不再是单个项目之间的较量，而是商圈生态系统之间的对决。其核心启示在于：
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1、规划先行：在开发初期就应有清晰的顶层设计，明确各项目的差异化角色。
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2、运营共创：通过硬件连通和软件（如会员体系、联合营销）联动，实现真正的共生。
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3、内容为王：用持续创新的、深度结合本土文化的内容（业态、活动、体验）来保持吸引力，让商业空间升华为一种“精神资产”。
04.
写在最后
当今消费者，尤其是年轻群体，更加注重体验而非单纯购物。他们追求个性化、互动性和社交空间，传统的品牌旗舰店难以满足这些需求。
徐家汇商圈作为上海首个圈状商业商务集聚区，需要更多元化、差异化的商业组合。消费者需要的是能够提供独特体验而不仅仅是商品的空间。
单纯增加酒店式公寓和品牌旗舰店面积，并不能自动形成协同效应。关键在于如何实现不同功能的有效融合。
徐家汇商圈需要从传统的商业空间转向“城市客厅”概念，打造开放、共享、多元的公共空间。这意味着不仅要考虑商业功能，还要融入文化、艺术、休闲等元素。
徐家汇商圈的更新不只是商业空间的改造，更是一场城市功能再定位。未来的商圈竞争不再是商业面积的竞争，而是内容创造、体验设计和社群运营的复合能力竞争。
上海六百重建项目的真正挑战不在于建筑高度和投资规模，而在于能否跳出传统商业思维的桎梏，找到适应新时代的商业逻辑和运营模式。
那么。你对目前新六百HUB的规划怎么看呢？在评论区说说你的建议，我们一起汇总转达给官方，期待能有一些改变！