今年可以说是奢侈品行业最动荡的一年，

也是顶级商业项目大洗牌的一年！

静安寺商圈，这个上海商业版图上的黄金地段，正上演着行业兴衰和更替的大戏！

2025年初，芮欧百货遭遇“至暗时刻”：GUCCI、BALENCIAGA、SAINT LAURENT等奢侈品牌相继撤店，开云集团旗下品牌仅剩Alexander McQueen一家苦苦支撑。空铺率一度飙升到40%！

与此形成鲜明对比的是，一路之隔的静安嘉里中心却逆势上扬，今年2月迎来LOEWE罗意威亚洲最大精品店开业，静安区的“首发经济”因此增添一座重量级里程碑。

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宏大野心vs残酷现实

南京西路商圈怀揣着雄心勃勃的计划——在“十四五”末建成全国首个“千亿级商圈”。目前，静安区已集聚超70%的全球“百强”知名品牌，社会消费品零售总额近三年连续保持中心城区第一。

这个以南京西路为主轴、面积约1.8平方公里的带状街区，集中了2000多个国内外知名品牌和全市1/3高能级首店。

2022年，南京西路商圈零售总额已达约800亿元。这意味着静安区需要用三年时间实现零售总额增长200亿元，才能达成千亿目标。

为此，静安将持续推进南京西路商圈功能迭代和空间优化，张园东区、恒隆广场二期等一批标志性城市更新项目将在未来两到三年内亮相。

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芮欧百货的至暗时刻

曾几何时，芮欧百货是上海百货行业的标杆项目之一，凭借高端品质调性以及优势区位，成为众多高能级首店进入上海的首选之地。但如今，这个曾经的标杆项目正经历严峻考验。

2025年1月，MONCLER率先闭店；2月，占据芮欧“黄金广告位”的主力品牌GUCCI撤离，引发连锁反应。

随后，BALENCIAGA、SAINT LAURENT等奢侈品牌相继离场，商场内开云集团旗下品牌仅剩Alexander McQueen一家。

曾经被寄予厚望的高化美妆区也“缩水严重”。2022年B1层调改时引入的15个高化品牌，如今仅剩LANCOME和HOURGLASS两家坚守。

对于芮欧百货而言，需要面对的不只是商场“居高不下”的空置率以及租金收入锐减，还有主力奢侈品牌撤离带来的“连锁反应”。

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静安嘉里中心的逆势上扬

当芮欧百货面临品牌撤离潮时，一路之隔的静安嘉里中心却展现出强劲的发展势头。2025年2月18日，LOEWE罗意威亚洲最大精品店在静安嘉里中心正式启幕。

这家占地695平方米的旗舰店不仅是品牌对艺术与工艺的极致表达，更引领个性化、多元化、体验化消费趋势。

LOEWE的到来进一步丰富了静安区的首店矩阵。2024年静安区共引进首店234家，其中全球首店6家、亚洲首店3家、全国首店33家，数量规模稳居全市第一。

静安嘉里中心的成功并非偶然。作为南京西路商圈“首发经济”的领跑者之一，静安区以首店、首秀、首展为引擎，持续引领国际消费潮流。2024年，静安区共举办100余场各类高能级首发首秀首展活动。

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一路之隔，两种命运

静安嘉里中心与芮欧百货虽仅一路之隔，却走向截然不同的发展路径，其背后有多重因素。

1. 定位差异

静安嘉里中心精准定位于“首店经济”和“体验式消费”，通过引入LOEWE亚洲最大店等独家内容，打造差异化优势。而芮欧百货陷入定位模糊的困境：总营业面积仅2.5万㎡，以潮奢为定位，走小而美的路线。

但尴尬的是，在重奢领域比不上恒隆广场，美妆高化也没有久光百货齐全，也不如静安嘉里中心接地气有人气。

2. 竞争格局

芮欧百货面临三大强手的“包围挤压”。在重奢领域不敌恒隆广场，恒隆凭借其顶级奢侈品牌阵容，如路易威登、香奈儿等，吸引大量高端消费者，对奢侈品牌形成“虹吸效应”。

在潮奢和体验方面输给兴业太古汇，兴业太古汇近年动作频频，2024年引入BALENCIAGA中国最大旗舰店，2025年6月又靠LV“路易号”巨轮展览成为“网红打卡地”。

高化品类则不如久光百货，久光以“全品类高化”为特色，品牌齐全且折扣活动频繁，直接分流了芮欧的美妆消费客群。

3. 运营策略

静安嘉里中心善于打造消费场景，如举办哆啦A梦巡回展等主题活动，吸引年轻客群。而芮欧百货面临租金过高问题，特别是餐饮区域的租金堪比上海美罗城，商户压力大。

在消费降级环境下，客流量下降却不调整租金策略，导致商户撤离。

4. 政策赋能

静安嘉里中心的成功也受益于静安区的政策支持。2023年以来，静安区推出“消费市场创新发展奖励项目”，对举办高能级新品首发活动的企业给予补贴支持。

并出台全市首个优化消费环境实施方案，从制度层面助力商圈发展。

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千亿商圈蓝图

面对挑战，芮欧百货也正在寻求变革。社交媒体消息透露，芮欧百货B1层正在接触宁波阪急运营团队。宁波阪急以“高端首店+场景化体验”著称，若合作达成，可能为芮欧带来新的品牌资源与运营思路。

芮欧仍握有两大“底牌”：黄金区位和首店基因。其地处静安寺核心地段，交通便利且自带高端客群基础；历史上曾引入多个高能级首店，对设计师品牌、潮奢品牌仍有吸引力。

与此同时，静安区正持续推进南京西路商圈功能迭代和空间优化。未来两三年，恒隆广场扩建、张园东区等一批标志性城市更新项目将纷纷亮相，这些项目将进一步做厚、做强南京西路的楼宇经济。

静安区还将探索在张园西区打造集保税展示、时尚展览、艺术活动等功能于一体的高端进口消费品保税展示交易服务平台，为入驻的国际品牌提供更大便利。

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写在最后

南京西路商圈正在经历一场深刻的商业格局重构。随着张园东区、恒隆广场二期等城市更新项目在未来两三年内陆续亮相，这个商圈的版图还将继续演变。

随着后街经济、露台经济、首发经济的多元融合发展，正在为南京西路商圈注入新的活力。

不管是从政策支持力度还是区位优势方面，芮欧百货未来的机会还是很大，关键是运营团队是否给力！

期待芮欧能“卷土重来”！