太古地产2025年中期业绩出现自2010年以来首次股东应占溢利亏损（12.02亿港元），这一现象与其一贯的稳健形象形成反差。
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香港写字楼崩了
2025年上半年，太古地产投资物业公平值亏损达46.8亿港元（去年同期为收益8.79亿港元），这是导致账面亏损的核心因素。公允价值变动源于香港办公楼市场租金持续下跌及空置率高企！
香港中环甲级写字楼租金较2019年峰值下跌近45%，太古旗下核心项目（如太古坊）租金下调幅度达15%。
全港写字楼空置率升至13.6%，太古办公楼组合整体出租率降至88%（2024年底为93%）。
主要是租金收入下滑拖累经常性利润！
尽管总收入增长20%，但香港办公楼租金收入同比减少4.7%至26.36亿港元，反映市场供需失衡：新增供应持续涌入，而需求受经济放缓及企业缩减成本影响疲软。加之未来住宅项目的预售推广开支增加，进一步压缩经常性基本溢利（同比减少4%）。
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战略投入
成本前置
太古地产正加速推进 1000亿港元投资计划（67%资金已投放），其中92%投向内地市场。西安太古里（2027年落成）、三亚太古里（2026年落成）等大型项目处于建设期，产生高额开发及市场推广费用，但尚未贡献收益。
此外，为把握香港住宅市场政策松绑机遇，太古加速推出柴湾海德园、深水湾道六号等高端项目，前期销售成本显著增加。
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内地崛起
香港萎靡
经过几年的调整，太古旗下的商业地产项目表现优异！内地零售销售额同比上升1%，较2019年同期高出70%，成为关键增长点！
其中标杆项目表现突出，北京三里屯太古里销售额增7%（租金收入增5%），上海兴业太古汇销售额增14%。
而出租率也维持高位，广州太古汇、北京颐堤港等出租率达100%。
而另一边，受到港人北上的影响，香港零售复苏缓慢！尽管旗下商场（太古广场、太古城中心）出租率保持100%，但销售额增速微弱（部分项目增幅仅1-2%），受本地消费外流及游客恢复不及预期影响。
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近年来，港资模式意外走弱，同期英皇国际（166亿债务逾期）、新世界发展（抵押核心资产再融资）等港企因激进扩张陷入流动性危机，凸显太古低负债策略（净负债率15.7%）的防御性优势。
所幸的是，太古地产资本净负债比率维持15.7%，资产负债表保持健康。中期股息每股0.35港元（同比增3%），连续9年提升股息，传递现金流稳定的信心。
与新鸿基、恒隆等幸存港资类似，太古选择深耕核心地标（如内地太古里系列）、加速回款（上海陆家嘴住宅项目热销）、拓展管理输出（与险资合作开发），逐步摆脱“囤地慢开发”旧模式。
总结来说，太古地产的亏损本质是香港商业地产周期下行与主动战略投入叠加的结果。
尽管短期账面亏损打破“零亏损”记录，但低负债、强现金流的财务策略，以及深耕核心地标的运营能力，仍使其区别于陷入债务危机的港资同行，更接近新鸿基、恒隆等“现金流派”生存模式。
太古地产未来会更好！