作为北京乃至全国最有艺术氛围的购物中心，北京侨福芳草地曾经吸引全国商业地产从业者前去朝拜！也是当年最火的网红打卡地标！
8月19日，侨福集团被曝其73亿港元贷款获银行批准延期3个月。这笔贷款由北京侨福芳草地商场作为抵押担保，原本在2025年8月15日到期，经过谈判后获得了展期。此举避免了交叉违约风险，为再融资争取时间窗口。
这座估值超百亿的项目，光出自达利、毕加索等大师之手的艺术作品就有500多件，为何落到如此境地？！
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巨额投资
从1995年拿地，经过10年的多轮设计方案推翻，2005年才开始建设，直到2012年竣工， 总开发周期长达17年，远超同期商业项目。 黄氏家族将其视为“世代传承的艺术品”，强调建筑的生命力与可持续性，拒绝快速变现的行业常规。
当时“不计成本”的投入堪称疯狂！
聘请全球顶级设计团队（如英国建筑师事务所），方案历经多次推翻重做。
采用ETFE膜结构环保罩（与水立方同材料）、自循环通风系统等，成为中国首个获LEED铂金级认证的商业综合体，节能率达53%。
场内陈列约500件家族收藏艺术品，包括40余件达利雕塑真迹（西班牙境外最大收藏）、曾梵志等当代艺术家作品，部分艺术品为建筑空间定制（如杨韬《空束》）。
为保障周边社区光照，主动缩减商业面积，牺牲短期收益。
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辉煌成就
2012年9月正式对外开放，开业即被媒体称为“大型艺术博物馆”，商场内236米亚洲最长室内吊桥、下沉花园佛光装置等成为现象级打卡点。
当时，50%品牌为首进中国大陆，包括特斯拉中国首店、IWC万国表、米其林三星餐厅Opera BOMBANA等，填补CBD商圈小众高端市场空白。
有媒体评价：“北京不缺豪华商场，但让男士流连忘返的仅此一家” —— 突显其打破性别偏好的独特体验。
“重塑商业逻辑，建立与消费者的情感链接” —— 业内肯定其“城市生命体”理念的前瞻性。
在当年可以说是艺术与商业的双重盛宴！
开业同期举办“香港少励画廊20周年展”，展出方力钧、岳敏君等顶尖艺术家作品，吸引艺术圈层客流。
2013年，I.T集团在此开设2000㎡全球概念店，由英国Selfridges御用设计师操刀，成为潮流地标。
开业首年日均客流超5万人次，写字楼入驻率迅速达90%以上，租金溢价超CBD平均水平。
获誉“CBD超级宝藏”、“北京精神地标”，成为城市文化名片。
即使是今天，运营12年后仍被业内视为“商业地产白月光”，其艺术基因与空间设计持续被模仿但未被超越。
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困境与挣扎
2025年实地调研显示，商场空置率攀升，L2-L3层大面积围挡，BAPE、劳力士等奢侈品牌撤店，餐饮区晚餐上座率不足15桌。影院黄金时段售票个位数，而同期朝阳合生汇客满。
早期“艺术+奢侈品”模式曾引领市场，但当前消费者更重性价比与互动体验。高价餐饮（客单300-500元）与大众需求脱节，而艺术装置长期未更新导致吸引力衰减。
竞争格局也发生剧变，周边国贸SKP以高端消费黏性胜出，三里屯太古里强化潮流标签，而侨福芳草地“高冷艺术”缺乏互动性，未能适应社交化消费趋势。
区域商圈升级滞后，朝外商圈整体老化，世贸天阶、蓝岛大厦等邻域项目均需改造，区域客流虹吸效应减弱。
外部冲击与内部策略失衡！如今商业供应过剩，2023-2024年北京新增商业体量近400万㎡，分流客源；
而集团资金链拖累，侨福集团依赖高息过桥贷款（如太盟3亿港元贷款利率11%-16%），无力支撑项目升级投入。
因此采用轻资产运营合作计划！
2025年3月引入宁朴集团（前香港置地团队操盘），启动“时尚艺术社交中心”转型，重点发力：
1、多元餐饮集群：引入中高端社交餐饮，覆盖全时段消费；
2、零售业态焕新：增加生活方式、户外运动等体验品牌，减少奢侈品依赖。
3、借力商圈改造契机：朝外大街二期升级与地铁四线枢纽（东大桥站）建设，有望提升客流。强化与周边项目联动，错位打造“艺术社交目的地”。
而从长远来看，艺术IP商业化的破局需要将艺术资产盘活！
目前尝试艺术基金合作或REITs分拆，将艺术品从抵押包袱转化为现金流（此前苏富比抵押贷款虽因物流复杂失败，但验证艺术品融资潜力）；
在集团层面需要债务重组与资本合作！
依托绿色建筑（LEED铂金认证）与艺术基因，吸引ESG导向的险资或文化基金；参考太盟“并购-改造-REITs化”模式（如上海企业天地案例），分阶段实现退出
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在如今的经济环境下“优质资产≠企业信用” ！
艺术需要转化为可量化收益（如IP授权、门票经济），而非单纯空间装饰；
高端定位需嫁接大众化流量入口（如中端餐饮、文创市集）；
中小型开发商需摒弃“慢周转”模式，建立快慢结合的资产组合。
侨福芳草地的核心矛盾是“艺术基因与商业运营失衡”。
短期能够通过宁朴的轻资产运营止血，并依托朝外商圈升级重获客流，但长期则需将艺术IP转化为可持续盈利模式。
若转型成功，该项目仍可凭借建筑独特性与CBD区位，成为“非标商业”的进阶范本；反之，则可能沦为资本博弈中的抵押品标本。
那么，你多久没逛北京芳草地了呢？不逛的理由是什么？