正大广场，作为上海陆家嘴的标志之一，它曾经是全国最大的购物中心。早在2002年10月18日开业，投资4.5亿美元、共13层、总建筑面积24.1万平方米。也曾经历过低迷，但管理团队换了以后，在2007年巅峰时，它的出租率为100%，一天的客流量高达25万人次。
然而疫情过后，它因空置率过高而备受关注。
2022年8月22日，行业研究机构克而瑞资管在对上海商业地产疫情后恢复情况进行调研时发现，20个样本中，“铺位空置率”最高的是位于陆家嘴商圈的正大广场，已达到34%。
克而瑞资管也表示，碍于数据可获得性，34%采用的是“空铺数”作为核算标准，和通常以出租面积来核算“空置率”的方法不同。
正大广场到底有多空？看看上面的视频你可能会体会！究竟是什么原因导致今天的这个局面呢！
1. 先天结构的缺陷、建筑老化
看过上面的视频你就会清楚，内部动线复杂、楼层低矮、通道上堆满了又粗又大的圆柱。而纵向楼层之间的衔接也是很魔幻，纵横向交通复杂导致客流难以逛遍整个商场。
2. 品牌更新太慢，业态组合落后
十几年前，正大广场也一度面临空置率问题，2005年，因为连年亏损、接连换了三任总裁。2006年初，正大广场重新定位，由“超级品牌中心”变为“华东地区最大的家庭娱乐购物中心”。将全球最火的快时尚品牌第一时间拉入中国，包含ZARA在内，当时全球综合类服装品牌营业额排名前十中的六个品牌都入驻了正大。2007年，商铺出租率达到100%，还有近300个商户在排队等待，商场租金也在两年里翻了四倍。然而，随着随着快时尚品牌在中国神化地位的消失，正大广场并没有根据市场需求做出调整。尽管引进的人气餐饮及国潮品牌还不错，但终究是杯水车薪，占比太小。带动不了整体的势能。
3. 竞争加剧与运营失策
可能是正大广场对于正大集团来说并非核心业务，所以不够重视。正大集团的主业是饲料、生猪养殖及屠宰，商业地产只是其旗下九大业务板块之一。正大广场的营业额只占其不到1%。所以当周边竞争加剧，新建了好几个大型商业体，尤其是国金。正大广场缺乏应对措施，即使在疫情以后，客流加剧锐减的情况下，正大也很少组织活动或促销！所以导致人流都涌向不远处的国金。
4. 目标客群锐减、定位偏差大
陆家嘴是上海定位最高的商务区，同时也是办公楼空置率最高的区域之一。受到大环境的影响，原来属于正大广场的目标客群随着办公楼的空置而不断减少。而留下来的精英白领其消费需求也在变化，除了餐饮还能满足以外，日常的购物消费基本都到国金去了，而正大广场的定位和品牌更新与这些目标客群也渐行渐远。其实两者的定位差别很大。正大广场购物品牌的消费均价在1000元左右，国金中心则大多在10000-30000元。
而另一方面，陆家嘴一直是旅游客群聚集区，但如今上海旅游地标越来越多，从前滩太古里到徐汇滨江西岸，正大广场最大的客流来源也被分流。
当然，线上的竞争、消费者购物习惯的改变，经济下行的影响等等，叠加种种因素，导致正大广场失去了往日的光环！
那么该如何应对这种每况愈下的态势呢？正如我视频中提到的！
不管是地理位置还是体量大小，它和泰国的ICONSIAM都差不多，在定位上不能拘泥于传统购物中心，而是要做成文旅地标，做成可以“微度假”的城市综合体！不仅要从结构动线上做优化，在品牌品类的选择上、在社交场景的打造上、在数字化的运营模式上。都要彻底更新，脱胎换骨！否则很难破局！