曾经高喊“活下去”的行业标杆，如今在真正的生存线上挣扎。而拯救万科于水火的深铁如今也自身难保，爆亏超300亿 ！
2025年上半年的万科财报显示：营收1053.2亿元，同比下滑26.2%；归母净亏损119.5亿元，同比扩大21.3% 。
更触目惊心的是现金流——经营性现金流净额为-30.39亿元，而短期债务高达1553.7亿元，账面现金仅能覆盖不足45% 。
截至到2025年6月30日，万科集团的负债总额为8729.88亿元，净负债率为90.38%。
万科究竟如何滑入此般境地？
一、 财务“失血”核心：不止于亏损的三大危机
1、结算规模塌方与毛利率困境
房地产开发业务作为核心收入来源（占比80.2%），结算收入740.5亿元，同比暴跌33.7% 。尽管毛利率微升至8.7% ，但低位徘徊的利润率无法抵消规模萎缩的影响。账上预收款仅1598.4亿元，同比下滑42.6%，预示未来结算收入将继续承压 。
2、资产减值“黑洞”吞噬利润
上半年计提各类减值准备54.49亿元（其中存货跌价准备51.1亿元），直接减少归母净利润约44.78亿元 。这反映出过往部分项目投资失误（如三四线“地王”）、存货跌价风险集中释放。
3、债务到期“海啸”与流动性枯竭
短期债务1553.7亿元 VS 货币资金740.02亿元，现金短债比低至0.48 。
尽管大股东深铁集团年内9次累计输血259.41亿元 ，并偿还243.9亿元公开债 ，但融资性现金流入难以弥补经营性与投资性现金流出，“借新还旧”模式可持续性存疑。
二、 战略复盘：三大误判如何引燃导火索
1、周期节奏误判：高位扩张与收缩迟疑
2020-2021年行业拐点已现，万科反而在部分城市高价补仓，这些项目在2023-2025年成为减值重灾区。
2025年上半年合同销售金额691.1亿元，同比下降45.7%，跌幅远超TOP10房企平均降幅（13.4%） ，反映其产品结构与价格策略未能适应市场骤冷。
2、多元化“早产”：第二曲线未能扛起大旗
万物云、物流等业务虽收入增长（如万物云营收181.68亿元，+3.1%），但总营收占比仅26% ，利润贡献微弱（万物云利润8.4亿元 ），无法对冲开发主业亏空。
长租公寓、商业等业务仍需持续投入，在主业“失血”时反成现金流负担。
3、管理“诸侯化”与总部失控
原区域公司权力过大，在市场下行期仍惯性拿地、支付工程款，导致现金流在“地方割据”中悄然流失 。
2025年9月，深铁全面接管后启动“40年来最大架构调整”：撤销5大区域平台，设立16个城市公司由总部直管，意图收回决策权 ，侧面印证此前管理漏洞。
三、 自救措施：深铁“强心针”与三重博弈
上半年，深铁集团营业收入约为72.84亿元，同比减少21.67%；归属于母公司股东的净利润约为-33.61亿元，亏损额度同比收窄约4.32亿元。
截至6月末，深铁集团资产总计7932.32亿元，负债合计4796.2亿元，资产负债率约为 60.46%，较去年同期略有提升。
而2024年年度报告显示：深铁集团实现营收211.89亿元，同比下降15.74%；公司利润总额为-332.69亿元，归属于母公司股东的净利润为-335.66亿元，经营活动产生的现金流量净额为43.46亿元。
综合来看，从去年到今年上半年，深圳地铁集团归属于母公司股东的净利润合计亏损约为369.27亿。
作为曾经的行业盈利标杆，自从入局万科以后屡战屡败！自2017年起，深圳地铁集团用于收购万科的股份+财务驰援的资金，差不多投入了900亿左右。
如今面临着是骑虎难下的局面，深铁与万科已经深度绑定，救万科就是救自己！不得已而为之！
1、深铁全方位介入：从输血到换血
今年已经累计提供259.41亿元借款，利率低至2.34% 。
更换董事长及核心管理层，深圳国资系高管入驻 。推行“集团-城市公司”二级管控，压缩决策链 。
2、资产盘活与债务重组
近三年盘活64个项目，货值785亿元 ，但多数交易价格“低于账面值” ，属于断臂求生。
成功偿还243.9亿元公开债，2027年前无境外债到期，赢得喘息窗口 。
3、业务收缩与聚焦
投资强度降至3.7%（上半年权益拿地金额仅13.4亿元） 。
退出非核心业务，聚焦“综合住区开发、物业服务、租赁公寓”三大主业 。
如今，万科手上依然有超6000万方土储（规划+在建） ，万物云、物流等多元化业务仍处行业第一梯队 ，再加上有深圳国资信用背书，还是有机会搏一搏的！
但是，若销售持续下滑超30%，现金流将难以维持债务覆盖。
此外对于资产处置速度，能否在价格不至“骨折”前提下快速变现。
可以说，万科并非败于单一因素，而是高杠杆模式、战略节奏误判、管理惯性在行业历史性拐点下的总清算。
万科还能支撑多久，将取决于未来12个月能否在“输血”与“自我造血”之间找到平衡点。
同时也寄希望于政策回暖程度，行业复苏若延迟至2026年后，万科恐难独立支撑！