近日，无锡“来福士·界”地块开发建设项目招标计划公布。很多人怀疑凯德是不是要撤资的传闻不攻自破！

只是与以往不同的是，这次凯德投资以轻资产模式合作。将在无锡滨湖区引入凯德投资全国首创、专为“Z世代”量身定制的商业品牌“来福士·界”。

尽管没有撤资，从凯德的种种动作来看，可以肯定的一点是：从重资产向轻资产方向转移！

2024年底，市场传闻凯德集团计划以18亿元出售上海浦发大厦70%股权，较2019年收购价打了六五折。 这一消息引发市场对外资撤离中国商业地产的担忧。

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凯德集团2024年的资产出售并非个案。公开信息显示，2024年凯德已转手三个在华项目：北京凯德MALL·双井购物中心（8.42亿元）、北京凯德·星贸项目95%的股权（近24亿元）以及天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓。

上海浦发大厦的交易传闻尤为引人注目。这座位于陆家嘴核心商圈的甲级写字楼，与上海环球金融中心、金茂大厦仅一街之隔。

2019年，凯德联合一家国外基金以27.52亿元收购了浦发大厦约70%的面积。 然而，市场环境已发生显著变化。2024年前三季度，上海写字楼市场“以价换量”特征明显，中央商务区租金环比下降5%，空置率进一步升高。

凯德的资产处置策略显示出其敏锐的市场判断。例如，北京凯德·星贸项目是凯德2022年10月通过法拍以20.37亿元获得，经过一年多改造运营后，以24亿元的价格转手95%的股权，实现了可观的增值。

与抛售资产形成鲜明对比的是，凯德在无锡的重金布局。2025年1月7日，凯德投资在无锡签约落地全国首创商业品牌“来福士·界”，项目拟投资约20亿元，位于滨湖区河埒口核心商圈。

无锡“来福士·界”项目总建筑面积达17.4万平方米，其中地上规划建设五层商业中心、两层街区式商业及七层酒店共9.4万平方米，地下三层共8.0万平方米。 项目还将引入凯德全资子公司雅诗阁有限公司旗下国际公寓酒店品牌“馨乐庭”。

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凯德在中国市场的商业项目表现出强劲韧性。2025年上半年，尽管面临市场挑战，凯德中国信托基金的9个零售物业出租率仍保持在96.9%的健康水平。

从具体项目看，除成都凯德广场·新南店出租率为87.4%外，其余8个项目出租率均高于95%。 截至2024年12月31日，凯德中国信托的零售物业组合的出租率甚至高达98.2%，大部分零售资产的出租率同比有所提升。

业绩数据表明，2024财年凯德中国信托的净物业收入（NPI）为12.191亿元，其中9个零售资产的净物业收入同比增长1.9%。

 尤其值得注意的是，2023年进行了资产升级改造的三个购物中心表现强劲，净物业收入同比增长13.7%，平均投资回报率约为14%，超过资金成本。

客流数据同样令人鼓舞。2024财年，凯德中国信托的零售物业组合的客流同比增长8.7%，在过去四个季度实现连续正增长。租户销售额实现同比增长2.0%。 这一增长主要得益于在2023财年完成了资产升级改造的三个购物中心的强劲表现。

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凯德商业项目的强劲表现源于其精细化运营策略。2025年上半年，凯德旗下商场通过增加特色餐饮商户吸引客流到店，餐饮业态的收入占比从2024年末的38.4%增加到39.2%。

超市区域的升级改造成为多个项目的重点。哈尔滨凯德MALL·学府新引进的比优特超市开业后表现强劲，开业首月销售额达以往7倍，带动整个商场销售额提升33%，客流量提升31%。

北京凯德MALL·望京启动了对总面积8800㎡陈旧主力超市空间的改造，引入京东7FRESH七鲜超市，并增加名创优品、KKV及联想等零售品牌。 整体改造预计在2025年四季度完成，预计可带来约10%的投资回报率。

凯德MALL·学府还计划在2025年三季度推出一条ACG主题的商业街以吸引年轻一代消费者，目前已实现100%的签约率。 这一定位精准的调改反映了凯德对Z世代消费趋势的把握。

成都凯德广场·新南则探索差异化定位，成为成都首个提出“运动友好”的购物中心，通过营造骑行社区、引入网球馆等特色业态，在竞争激烈的市场中寻求突破。

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与零售物业的韧性相比，凯德的物流园和产业园资产在2025年上半年面临更大挑战。2025年上半年，凯德中国信托的5个产业园实现收入2.14亿元，同比下降12.03%；净物业收入为1.47亿元，同比下降16.03%。

产业园的出租率从3月底的83.7%提升至6月底的86.9%，但在供应过剩环境中仍承压。 其中，西安和杭州项目的空置率近30%，而苏州产业园项目表现相对较好，实现96%出租率及3.1%的租金增长。

物流园方面，2025年上半年平均租金大幅下降24.7%，主要是在租赁市场疲软的情况下，为确保武汉阳逻物流园区的主力租户续约而采取的定价策略。

尽管租金下降，物流园出租率从3月底的95.7%升至6月底的96.6%，除成都双流物流园的出租率为86.4%外，其余3个项目均为满租状态。 这体现了凯德在艰难环境下优先保障出租率的策略。

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凯德的资产管理策略不仅局限于运营调整，更包括深层次的资本运作。2025年，凯德积极推进其首支消费基础设施公募REIT的发行，计划将长沙雨花亭购物中心注入国内消费公募REIT，预计2025年三至四季度上市交易。

这一举措对凯德意义深远，一方面可盘活存量资产、回收资金优化债务结构（当前负债率42.6%），另一方面更是其从“重资产持有”向“开发-运营-REITs退出”的资本循环模式转型的关键一步。

回顾凯德的发展历程，其资产优化策略具有系统性。自2020年以来，凯德中国信托基金已剥离4座零售物业，包括2025年1月以8.42亿元出售的凯德MALL·双井购物中心。

这些被剥离物业多是一二线城市的整租物业或位于三线城市、资产增值潜力较低的项目。 凯德的资产优化措施已显现成效。

2024财年，于2023年进行了资产升级改造的三个购物中心表现强劲，净物业收入同比增长13.7%，平均投资回报率约为14%，超过资金成本。

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凯德在中国市场的战略调整远非简单的“撤资”，而是深刻的模式转型。2021年，凯德集团完成战略重组，形成凯德投资（上市房地产投资管理业务）和凯德地产（私有化开发业务）两大实体，标志着向轻资产模式转型。

无锡“来福士·界”项目就是凯德轻资产扩张的典型案例。该项目地块由无锡市运河湾开发建设有限公司竞得，凯德以轻资产模式进行运营管理。 这种模式无需凯德投入大量自有资金，却能有效扩大其资产管理规模。

凯德在华业务稳步扩大，目前在中国40多座城市管理着约300个项目。 未来，凯德将继续深耕中国五大核心城市群（长三角、粤港澳大湾区、成渝地区、华中地区和京津冀地区）的一二线城市。

凯德投资集团首席执行官李志勤提出了明确目标：到2028年将基金资产管理规模翻倍至2000亿新元，并力争到2028-2030年将经营利润提高两倍以上，超过10亿新元。 中国作为凯德仅次于新加坡及东南亚的主战场，将在这一战略中扮演重要角色。

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凯德在中国市场的“加减法”运算仍将继续。随着其在无锡的“来福士·界”项目逐步推进，以及更多资产优化的可能，凯德正用实际行动证明其对中国市场的承诺不是减弱，而是在进行深刻转型。

有人离场，有人进场。2024年第三季度，GIC收购了松江印象城48%的股权，印尼金光家族则收购了星荟中心40%的股权。

 这揭示了中国商业地产市场的真实图景：不是简单的撤离，而是资本结构与参与方式的深刻变革。