高端商场正经历严峻的寒冬。

根据贝恩公司发布的研究报告，作为两大核心奢侈品市场的中国与美国近年来双双下滑，其中中国市场已连续六个季度录得负增长。2025年上半年，各大奢侈品集团的营业收入、净利润都呈现下滑的态势。

2024年，73%的百货企业销售额下滑，72%的企业净利润下降。整体面临消费疲软的现实！

曾经霸榜“全球最能卖奢侈品商场”的北京SKP，自从去年丢了“店王”宝座以后，在2025年上半年表现依然没有起色！

其母公司北京华联商厦的财报却披露营收同比下滑11.54%，净利润同比暴跌171.83%。财报中更是直言，含SKP在内的国内商业经营依旧承压。

报告中提到的“客流旺、销售冷”恰好点出了现实：毕竟环境好、新款多，中产确实还来逛，但也就“看看而已”，想让他们掏钱包为专柜溢价买单？那可有点难。

近期“卖身”成功的星巴克就是因为业绩持续下滑，不敌9.9元的瑞幸咖啡而选择退出！

然而在一线城市失去竞争力的星巴克在中国下沉市场有了意外收获。截至2025财年末，星巴克已在全国1091个县级城市开出8011家门店，下沉市场成为其业绩连续四个季度增长的关键动力。

同样，占领低线市场的新城控股2025年上半年商业运营总收入达到69.44亿元，同比增长11.78%，客流总量同比增长16.0%，总销售额超515亿元，同比增长16.5%！

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当大多数商业地产企业还在寒冬中挣扎时，新城控股已悄然实现了商业板块的逆势增长。

2025年1-9月，新城控股累计实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82%。

这一成绩的背后，是吾悦广场精准的市场定位和运营策略。截至2025年6月底，新城控股已在全国141个城市布局205座综合体项目，开业规模达1608.14万平方米，出租率保持在97.81%的高位。

特别是在县域市场，吾悦广场的表现尤为亮眼。浙江瑞安吾悦广场近一年累计焕新品牌130余家，引进了46个瑞安首店。今年国庆长假期间，该项目实现客流同比增长近12%，销售额增长近30%。

湖北孝感吾悦广场通过深度融合楚地文化特色，打造大型古风互动活动，全场销售额同比增长近40%，客流提升近25%。

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当一线城市商业体趋于饱和时，吾悦广场精准地抓住了县域市场的消费升级机遇。近年来，县域商业设施升级被纳入国家发展战略。

新城控股敏锐地捕捉到这一趋势，在经济发展活跃、消费升级需求迫切的县域地区持续布局。国庆中秋长假期间，多家县域吾悦广场表现抢眼。

在郑州荥阳，吾悦广场联合当地文广旅体局及共青团打造国庆文旅主题活动，实现日均客流近8万人次，环比增长120%；日均销售额近400万元，同比提升超15%。

县域市场的成功，源于吾悦广场对本地消费特征的深刻理解。如慈溪吾悦广场以明代服饰文化为切入点，融合慈溪青瓷非遗技艺，打造首届“非遗文化节”，累计吸引超5万人次现场打卡。

这种深度融合本地文化的策略，使吾悦广场不仅是一个购物场所，更成为当地的文化聚集地和社交中心。

03.

一方面是消费降级带来的影响，另一方面是高线城市的商业出现严重过剩，迫使商业地产行业的深度调整！

就算是顶着“新中国第一店”名号的王府井，也没逃过高端商场的集体困境。

2025年，王府井集团上半年营收同比缩水6.74亿元，归母净利润更是同比暴跌72.33%。

面对电商的冲击，过去那套依赖地段与品牌聚集效应的模式，正逐渐失去吸引力。

首先是“二房东”的老模式，早就扛不住消费分流了。

和北京SKP很多自营品不同，这么多年，王府井赚钱主要靠“租柜台、收抽成”的联营或租赁模式。自己不碰商品，全靠入驻品牌撑场面。

可这种模式的软肋就在于对商品定价、选品没话语权，一遇到市场变化，几乎没有缓冲空间。

在价格上，专柜同款服饰比电商贵几十上百元，与免税店差价更是上千。

所以渐渐的，商场成了“线下试衣间”，顾客试完就上网下单，这就是“只逛不买”的真相！

另外从选品上也是，不懂与时俱进，骨子里透着“老气”。现在社交平台上火的国货美妆、小众设计师品牌，品质不输大牌，价格还亲民，可多数却因为“不够高端”失去了“入场券”。逛来逛去还是那几个老面孔，消费者难免觉得没新意。

王府井只是提供一个壳，吸引客流的手段完全依赖外部品牌造势，一旦品牌号召力减弱，商场自身便失去筹码。

现在的消费者已经从“认品牌”转向“重体验”，但旧一辈商场的运营逻辑仍停留在 “卖商品的老派阶段”，商品、服务与场景的脱节随处可见。

商品、服务、价格样样跟不上，再加上场景体验的不足，也让商场失去“留客力”。王府井的多家门店陷入“千店一面”的同质化困境，走进任何一家店，几乎难以分辨城市差异。消费者自然难以将其视为休闲或社交的目的地。

近两年大力开展的门店调改同样“杯水车薪”。财报里说“主业创新调整”，可真正升级完的，也就几个标杆店，多数门店还是老样子。

这就造成了“老店不行、新店没成”的尴尬局面！再加上改造成本非常大，财报不难看才怪！

04.

写在最后

高端商业的寒冬有环境的因素也有自身的因素！高线城市消费者的理性升级可以理解，房价大跌、薪资缩水是影响其消费的根本！特别是在非刚需的奢侈品领域 

低线城市竞争本身就没那么大，市场尚未饱和，房价本身就低也缩不到哪里去，所以呈现在消费端，高低线城市就有了很大的反差！

也正因为如此，诸如恒隆、新鸿基这样是高端商场纷纷撤下自己身上的“高端"标签，开始往多元化的方向转型！

消费本身没有消失，只是消费方式换了！