西单大悦城一直是地标级的存在，潮男潮女的聚会场，大悦城的“现金牛”！但不知从何时起，一切都在悄悄中改变…

11月18日，大悦城控股公告称，其下属公司西单大悦城有限公司拟向招商银行申请不超过33亿元贷款，以西单大悦城持有的购物中心、酒店、写字楼等不动产抵押，并辅以未来运营收入质押及100%股权质押担保。抵押物账面价值合计超32亿元，贷款期限长达14年。

同日，大悦城另一子公司还申请了42亿元贷款，两笔合计75亿元的融资规模，引发市场对大悦城资金链的猜测。

但值得注意的是，西单大悦城自身经营稳健，2024年营收超7.5亿元、净利润近4亿元，出租率长期维持在95%的高位。“日吸金超千万”的项目为何需要抵押？ 真相背后究竟是什么？

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优质资产融资能力凸显

不得不说，这两笔合计75亿元的融资规模，揭示出即使在当前房地产行业资金面偏紧的背景下，核心商圈优质商业资产仍能获得金融机构青睐。

西单大悦城作为北京西单商圈的地标性商业综合体，展现出稳定的盈利能力。2024年，该项目营收超过7.5亿元、净利润近4亿元，业绩表现稳健。

2024年，西单大悦城全年销售额达到41.55亿元，客流量近2200万人次，出租率约95%。2025年上半年，西单大悦城贡献租金收入2.848亿元，虽同比微降3%，但仍维持高位。

西单大悦城的融资动作反映了当前商业地产市场的深层分化。2025年四季度，北京写字楼市场空置率高企，甲级写字楼平均有效租金环比下降5.0%，不少非核心区域或运营一般的项目陷入去化难、融资难困境。

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大悦城整体业绩承压

与西单大悦城个体稳定表现形成对比的是大悦城控股整体业绩的持续承压。

2025年第三季度，大悦城实现营业收入54.16亿元，但归母净利润亏损6.42亿元，同比下降187.55%。前三季度累计营业收入206.48亿元，净亏损5.33亿元。

回顾近年业绩，大悦城自2021年以来持续亏损：2022年净亏损28.83亿元，2023年净亏损14.65亿元，2024年净亏损29.77亿元。这种持续亏损状态在一定程度上解释了公司为何需要通过资产抵押获取资金流动性。

从主营业务构成看，大悦城收入主要依赖物业开发。2025年中报显示，商品房销售及一级土地开发收入115.20亿元，占比75.64%；投资物业及相关服务收入仅25.58亿元，占比16.80%。

业务结构单一使公司受房地产行业周期影响显著。

大悦城地产（00207.HK）近期宣布将从H股退市，也反映出其在资本市场面临的估值压力。私有化后，大悦城持股比例将从64%升至96%，有助于更高效地决策应对市场变化。

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西单大悦城的运营之道

西单大悦城能成为优质融资标的，与其持续创新的运营策略密切相关。作为大悦城品牌的开山之作，西单大悦城自2007年开业以来，始终聚焦青年潮流文化定位。

2024年，西单大悦城调整率达到22%，引入45家首店、旗舰店，在品牌质量和与项目匹配度方面位居同级别购物中心前列。当年举办的“盛夏动漫季”活动，成功捕捉二次元风口，带来总销售额超1500万元，暑期客流近450万人次。

在业态组合上，西单大悦城注重餐饮体验的创新。2024年，7F近1000平方米的品质餐饮空间完成焕新，引入寿司郎北京首店等品牌，销售坪效同比增幅超170%。寿司郎开业单日带动客流约2000人次，首周销售突破百万元。

西单大悦城还擅长通过营销活动激发消费情绪。2024年，项目通过520反向营销、高考季专题活动等内容，在社交平台引发情感共鸣。

520节点的“520 怎么了，还能不上班吗”系列态度海报，在社交平台获得超30万曝光量。

截至2024年末，西单大悦城拥有260万+会员，会员消费占比达到57%的高位。强大的会员体系和精准的客群运营，为其持续增长的客流量和销售额提供了坚实基础。

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融资背后的战略考量

33亿元贷款将主要用于西单大悦城的经营性需求及业务发展。作为成熟商业体，此次资金注入或将重点用于场景升级、品牌焕新，进一步巩固其在西单商圈的竞争优势。

值得注意的是，西单商圈目前正处于升级改造期。西单商场停业改建、西单廊桥整体升级改造，更多项目的自我更新也在进行中。伴随西单廊桥改造，西单大悦城东立面入口2026年也将启动形象提升。

此次融资采用的“不动产+未来运营收入+股权”组合抵质押模式，已成为商办项目融资的主流选择。这种模式一方面契合商办项目重资产属性，另一方面通过多元担保降低金融机构风险，为开发商获取大额长期资金提供有效路径。

从招商银行的角度，向大悦城提供大额贷款体现了其风险可控下，向优质城市群倾斜信贷资源的策略。

2025年前三季度，招商银行对房地产行业贷款总体缩量，压降约57亿元，但同时对大悦城这类有央企背景且抵押物充足的项目仍保持信心。

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写在最后

随着西单商圈改造的持续推进，西单大悦城东立面入口即将启动形象提升。稳定的现金流生成能力、核心区位价值以及持续的年轻化创新，使其成为招商银行眼中值得长期押注的优质资产。

商业地产市场正加速分化，资金进一步向头部企业和核心项目集中。大悦城控股整体面临业绩挑战，但西单大悦城的个案表明，真正的核心竞争力在于持续的运营创新和与客群的深度联结。

你对西单大悦城的现状还满意么？北京你最爱的商场又是哪一个呢？