表面繁荣背后，DT51的社区精品百货模式正陷入增收不增利的困境，2025年上半年净利润仅89.86万元，不及2023年全年的3%。

在电商泛滥、渠道多元、商品过量供应的今天，任何商业的出现都应着眼于真实的需求！

而社区商业作为贴近居民生活圈的存在，更需要先了解客群的日常真实需求是什么？而不取决于“我想提供什么”！

北京北部亚奥商圈，DT51商场内艺术装置精美，买手店商品琳琅满目。开业两年多，这个被称作“小SKP”的项目却面临尴尬：2025年上半年净利润仅89.86万元，较2023年的3247.3万元暴跌97%。

与此同时，其销售额却在增长，2025年一季度同比增长22%，8月销售额增长30%。这种“增收不增利”的矛盾状况，揭示了社区精品百货这一模式的深层问题。

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表面繁荣

DT51的先天优势与表面光环

DT51出生于“贵族家庭”。作为北京华联集团旗下项目，DT51与北京SKP共享品牌资源和买手团队，自带光环。2023年1月6日开业时，它引入了近600个国际国内时尚先锋品牌，其中超过半数品牌首次独家进入京北商圈。

DT51的定位是“社区型时尚精品百货”，瞄准85后年轻时尚家庭，辐射北京北部上百万中高端社区居民。其最大特色是打破了传统购物中心的单一租赁模式，将50%以上的店铺空间配置为自营买手集合店。

从表面看，DT51成绩单可观。2023年，即开业首年，DT51营业收入达2.4亿元，净利润3247.3万元。这一表现让连续亏损的华联股份看到了希望，并于2024年以1.92亿元正式收购DT51，将其纳入上市公司体系。

然而这种表面繁荣背后，隐患早已埋下。

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社区精品百货的本质矛盾

两头不靠的尴尬定位

社区商业的本质是满足高频、便捷、实用的日常生活需求。而精品百货则强调差异化、高端化和体验性。DT51试图融合两者，却陷入了“两头不靠”的尴尬。

DT51的社区功能严重不足。一个真正的社区商业中心，应该满足周边居民日常的买菜、吃饭、理发、维修等基本需求。而DT50%以上面积用于高端美妆、设计师服装和奢侈品，与普通居民的日常消费需求严重脱节。

社区商业的核心价值在于便捷性和实用性。泰国领先的社区商业项目“兆帕社区商场”（MBK Center）之所以成功，在于它将本地居民与游客需求完美结合，既有实惠商品又有特色餐饮，真正融入社区生活。

在国内，成功的社区商业如北京的龙湖星悦荟、上海的融创精彩天地，都注重满足家庭日常消费需求，而非一味追求高端化。

DT51试图通过艺术装置和高端香氛提升体验，但这些无法解决社区居民日常消费的痛点。对于接送孩子、买菜做饭的普通家庭来说，DT51的“高端体验”显得华而不实。

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买手制陷阱

高成本模式难撑社区商业

DT51最引以为傲的是其买手制自营模式。然而，这种模式在社区商业中可能存在严重水土不服。

买手制对运营能力要求极高。买手必须对市场和消费者极其了解，对时尚把握度够高，否则采购的商品可能不适应中国市场，造成压货和亏损。在二三线城市，这种风险更为突出。

高运营成本侵蚀利润。自营买手店需要承担库存风险、买手团队成本等高额费用。这正是DT51“增收不增利”的根源：2023年净利润3247.3万元，2024年降至1761.47万元，2025年上半年仅89.86万元。

相比之下，传统社区商业多采用租赁模式，风险较小。泰国社区商场常常将部分空间租给本地小商户，既降低了自身运营风险，又真正融入了社区特色。DT51的高成本自营模式，在社区商业中难以持续。

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扩张困境

盲目复制与定位偏差

尽管业绩下滑，DT51仍在加速扩张。2024年底，DT51宣布进驻北京昌平龙德广场；2025年9月，西安DT51低调试营业。这种扩张可能进一步拖累整体盈利。

北京DT51二店与首店距离仅7.1公里，形成自我竞争。而西安DT51作为首家京外门店，面临更大的市场挑战。

西安DT51落户于西安市高新区CBD核心，总建筑面积7.3万m²。虽然引入了ESTEE LAUDER、LANCOME等美妆品牌和自营买手店，但西安高新区是否具备支撑如此高端社区商业的消费力，仍是未知数。

社区商业的成功关键在于精准定位。泰国社区商场深刻理解本地居民需求，而不是简单复制成功模式。DT51的标准化扩张策略，可能无法适应不同社区的差异化需求。

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社区商业的本质

DT51背离了哪些原则？

成功的社区商业都有共同特点：真正满足日常需求、成为社区生活枢纽、具有亲和力的价格策略。DT51在这些方面几乎全面背离。

社区商业的核心是便利性与实用性。日本社区购物中心的典范“永旺广场”之所以成功，在于它集超市、餐饮、服务业态于一体，满足家庭全方面需求。泰国社区商场则常常成为本地居民社交、休闲、聚会的场所。

DT50%面积用于高端零售，社区配套功能严重不足。虽然设置了儿童书籍区域和母婴室，但这些更多是点缀，而非真正从社区需求出发的规划。

价格策略与社区消费脱节。尽管DT51在餐饮层提供了更多亲民选择，但整体价格水平仍远高于普通社区商业的承受范围。真正的社区商业应该如泰国社区商场，提供从平价到中高档的多元选择。

DT51的会员积分可以兑换停车、美容等服务，甚至外延到UCCA艺术展、牙科体检等服务，但这些未能解决社区居民最日常的消费需求。

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写在最后

华联股份股价长期在1元“退市红线”附近徘徊，将DT51视为救命稻草。然而DT51的2025年上半年净利润仅占华联股份总利润的不到4%，自身难保。

真正的社区商业典范不在北京亚奥商圈，而在泰国清迈的社区市场、日本东京的站前商店街，那里的商户了解每位顾客的名字，商品价格贴合市民日常预算，空间布局充满生活气息——没有买手店和艺术装置，却真正扎根社区。

DT51的困境预示了社区精品百货的命运：要么重新定位，要么被真正的社区商业淘汰。