从造价30亿的浦东喜马拉雅到200亿打造的天安千树！
无一例外都沦为国际建筑大师们练手的“试验品”，这些天马行空的设计，除了能给大师们增加点国际声誉以外，剩下的就是一堆“未来废墟”！
而对消费者来说，最大的好处就是在这里拍照很出片！
如今前者已经成为废墟，后者空铺率已经超过一半，商家们纷纷逃离！
而地处上海新天地商圈的恒基·旭辉天地正经历着同样的命运！
由法国著名建筑大师、普利兹克奖得主让・努维尔精心设计打造！2021年开业后，被誉为“魔都的千里千寻”！一时间引来全城围观，慕名而来打卡拍照的人络绎不绝！
然而开业三年后，截止2024年8月，商铺空铺率高达80%！商户们纷纷离场！
很多人认为项目商业上的失败不应该由建筑大师来“背锅”！然而事实真的如此吗？
一、建筑设计理念与商业功能的严重割裂
学建筑的同学都知道，城市建筑到底是以人为本、为人服务的？还是一件表达自我的艺术装置？这是建筑学入门的第一课！
1.为了艺术牺牲实用性！
不容置疑！建筑大师让·努维尔的设计非常美丽！项目以“丹霞红”立面、花钵绿植墙和光影美学为亮点，但过度追求视觉冲击导致功能性缺陷：
- 空间动线混乱：室内层高只有2.8米！下沉式商业动线缺乏电梯，轮椅和婴儿车通行困难，消费者被迫分层，停留时间缩短。
- 气候适应性差：半开放式设计在夏季高温多雨时暴露问题，雨天漏水、暴晒无遮挡，消费者难以久留。
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- 商业界面割裂：建筑内部被办公塔楼分割，商业空间分散且缺乏连贯性，品牌布局零散，难以形成消费闭环。
2.设计细节与用户需求脱节
- 入口与导视系统缺陷：为了追求高大上和视觉效果，商铺外立面仅允许侧招展示品牌LOGO，消费者难以识别店铺，降低商业吸引力。
- 功能配套不足：洗手间狭小、保洁滞后、停车费高昂等问题频发，直接影响消费体验。
二、商业定位不当，运营管理弱
总建面30万㎡中商业仅占1万㎡，作为办公配套使用的商业却规划为高端购物中心，这种定位上的错配导致业态与需求之间的脱节！
- 高价餐饮与刚需脱节：首店占比超60%，但以高价咖啡、轻食为主，与周边办公楼白领的快餐需求严重不符。
- 缺乏核心吸引力：业态以网红品牌为主，缺乏高频消费场景，无法形成稳定客流。
运营服务与管理上的短板也是显而易见！
- 停车与导流问题：距离地铁站步行超10分钟，停车费高昂劝退家庭客群，且缺乏清晰导视系统。
- 活动运营薄弱：开业初期依赖打卡流量，但缺乏持续性主题活动，未能转化为长期消费黏性。
三、周边竞争激烈，缺乏差异化优势
项目位于新天地商圈，与凯德LuOne、中海环宇荟等成熟项目贴身竞争，客群被分流。在定位上的失策，使其缺乏差异化的优势！
另外，在经济下行的大环境下，周边写字楼的空置率高企！楼上办公人群不足，商办联动失败，无法支撑商业体量，导致“商办同圈”模式失效。
所以，总结来说，恒基·旭辉天地的失败是艺术表达与商业逻辑冲突的典型案例。
很多国外建筑大师并不了解我们的商业环境和消费习惯，如果没有当地的商业规划专家配合，很容易出现这类缺乏实用功能的大型“艺术装置”！
这也是为什么很多“叫好又叫座”的商业项目都是由各种不同专业的人才合作完成的！
所以，国内有钱的开发商们要有这个清晰的认知！不是建筑大师们不靠谱，而是不能全靠这些大师！毕竟术有专攻，人无完人！