相比低线城市，大悦城在北京上海等一线城市的生意还是相当亮眼的！
以上海静安大悦城为例，2024年租金收入涨幅最高，同比增长20%，达到了2.41亿！而北京朝阳大悦城依然保持稳步增长，租金收入遥遥领先，高达6.79亿！
除了租金收入以外，去年的营业数据在商业地产行业里也是非常优秀！
其中营业收入为198.3亿元，同比增长49.4%，购物中心的销售额同比增长10.4%，总体达到了384亿！
看到这里你会觉得大悦城是赚大了吧？
然而综合来看，其总毛利同比没有增长，基本持平为56.4亿元！
受低线城市购物中心的影响，总的租金收入同比也只是微涨了1%！
财报显示，大悦城控股作为中粮集团旗下商业地产旗舰企业，近年来陷入持续亏损的困境。2024年大悦城归属于上市公司股东的净利润亏损约29.77亿元，同比下降103.14%，这已是公司连续第三年亏损，2022-2024年累计亏损超过70亿元。
这种亏损态势在央企地产公司中尤为引人注目，一方面是商业运营表现亮眼，另一方面归母净利润持续扩大亏损，究竟怎么回事呢？
先看亮眼的部分，以上海静安大悦城为例，去年聚焦年轻客群重点打造4大特色标签（网红餐饮聚集地、夜经济新标杆、超级IP首发地和新零售潮流发声地），同时进行大刀阔斧的调改，共计引进约150家品牌店铺（其中全国首店19家，华东区域首店5家），全年总调整面积达1.8万平方米。
而三亚大悦城在期末实现100%出租率。作为大悦城首座“热带雨林”MALL于去年国庆档开业引来行业广泛关注，其业态品牌思路是尽可能覆盖全业态，并保证高能级、高规格的品牌门店，填补三亚对一站式品质购物中心的空白；彼时开业首日（2024年10月1日）便迎来超14万人次客流，后续更是每月客流突破百万、每月业绩突破亿元。
可见大悦城在商业运营领域的精细化能力，特别是通过“首店经济+潮流IP”策略（全年引入全国及区域首店超450家，二次元业态销售额突破11.1亿元）成功吸引Z世代客群。
那为什么出现增收不增利呢？
我们以成都大悦城为例，2023年其运营总支出中，运营管理支出单方建面约20元/㎡/月，收入占比10%；推广活动费约9元/㎡/月，收入占比5%，均高于行业平均水平。职工薪酬约为10元/㎡/月，收入占比5%；能耗费4-6元/㎡/月，收入占比3%，与行业基准基本一致。从主要运营费用的收入占比来看，成都大悦城约为26%-28%，这在行业里处于过高的水平，比起印象城约18%的数据，这种成本效率差距反映出大悦城在商业运营精细化方面仍有提升空间，特别是在物业管理费用、维护维修及人工成本等方面存在优化可能。
令人更为遗憾的是，尽管大悦城商业项目赚钱了，但收入占比不足15%，无法对冲住宅开发业务下滑带来的业绩缺口。
大家知道，商业地产的运营特性决定了其收入增长是渐进式的，需要长期培育才能实现稳定现金流。大悦城2024年新开的三个大型商业项目虽开局良好，但在培育期的租金优惠和营销投入较高，短期内难以贡献显著利润。相比之下，房地产开发业务的收入是集中确认的，当销售结算规模下降时，业绩波动更为剧烈。这种收入结构失衡使得商业运营的韧性无法有效缓解开发业务的周期性风险，导致公司整体业绩随地产行业周期大幅波动。
更为严峻的是债务压力与流动性风险：2024年，大悦城剔除预收款后的资产负债率达73.57%，踩中“三道红线”监管指标，融资渠道受限。尽管公司积极拓展多元化融资渠道、降低融资成本，全年综合融资成本为4.06%，较上年末下降55个基点，新增借款平均成本仅3.0%，但债务规模依然庞大。2024年，大悦城及控股子公司在公开市场成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元，显示公司仍在积极借新还旧，维持资金链运转。然而，销售回款能力减弱导致经营活动现金流净额同比下降37.82%，现金短债比从年初的1.07下滑至0.98倍，流动性风险仍需警惕。在行业下行期，这种高杠杆运营模式放大了经营风险，稍有不慎就可能陷入流动性危机。
展望未来，大悦城作为中粮集团旗下地产平台，拥有央企信用背书和商业运营积淀，仍具备较强的复苏潜力。但需要注意的是，房地产行业调整可能持续较长时间，大悦城的转型之路不会一蹴而就，公司需做好长期“过冬”准备。