大家知道，为了促进消费，与2024年相比，2025年的“两新”政策在支持范围和补贴力度上都有显著提升。
特别是在消费品以旧换新方面，最直接的变化是覆盖品类更广、补贴更实在。当然效果也上立竿见影的！
根据统计局的数据，上半年社会消费品零售总额24.55万亿元，同比增长5.0%，增速比去年全年加快1.5%。
其中最受益都板块之一就是购物中心了！吾悦广场的数据也格外亮眼，商业运营总收入69.4亿元，逆势增长11.8%！报告期内，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；截至报告期末，会员人数4917万人。
然而在这一片红火背后，新城控股的半年报给市场泼了一盆冷水，数据显示，今年上半年
221亿元的营收，同比下滑34.8%；8.9亿元的归母净利润，同比下跌32.1%。
一升一降，冰火两重天。这不免让人心生疑问：为何商场收租业务热火朝天，整体业绩却跌入寒冬？
一、吾悦广场：狂风暴雨中唯一的“压舱石”
首先必须肯定，69.4亿的商业运营收入（主要为吾悦广场的租金管理费），在当下环境中堪称一抹亮色。这证明了一件事：无论楼市如何波动，人们总要吃饭、逛街、看电影。
新城旗下布局全国的吾悦广场，提供了稳定的消费场景，带来了持续的现金流。这块业务不仅是“压舱石”，更是未来穿越周期的希望所在。
二、整体营收暴跌的真相：住宅开发业务的“断崖式”下滑
那么，为什么这块“压舱石”没能稳住大局？
根据半年报，新城控股上半年房地产合同销售金额约424亿元，同比大幅下降41.6%！这才是整体营收下滑的根本原因。
商业运营收入69.4亿，看似不少，但相较于数百亿规模的住宅开发销售业务，其体量仍相对较小。当占绝对大头的住宅销售近乎“腰斩”时，商业运营11.8%的增长，只能是杯水车薪，无法扭转大局。
三、住宅业务为何“失速”？
财报中的“营业收入”主要来自当期符合交付条件的物业。销售额的暴跌，会滞后反映在未来的营收上。上半年确认收入的楼盘，很可能主要是一两年前销售的、价格相对较低的项目，而近期的低迷销售尚未完全体现在本期营收中，这预示着下半年的营收压力可能更大。
优先“活下去”：在“保交楼、稳民生”的大背景下，房企的首要任务是从“规模扩张”转向“安全经营”。新城控股上半年将大量资源投入到确保项目交付上，这在一定程度上会影响新推盘和销售的力度。财报显示，其经营活动产生的现金流量净额转为正数，也印证了其将回款和现金流安全置于规模之上的策略。
四、一场艰难的“换引擎”手术
新城控股的半年报，生动地描绘了一家传统房企在行业转折点的挣扎与希望。
旧的引擎（高周转、高杠杆的住宅开发） 正在急速熄火，这是导致业绩数据难看的主要原因。
新的引擎（持有运营的商业地产） 则已经开始平稳发力，显示出强大的抗风险能力，但它的马力目前还不足以单独拉动整艘巨轮。
从商业运营收入的稳健增长来看，新城过去多年在吾悦广场上的投入，正在危机中显现其战略价值。
然而在消费降级的当下，随着即时零售的发展、线上消费习惯的转移，如果促销费政策一旦放缓，这个新引擎能发力多久也是个未知数！
下半年，考验还将继续。