今天路过莘庄地铁站，发现新鸿基旗下的Todtown mall天荟广场终于有了点新进展！一个风车式的艺术装置在微风下随意摇摆，红色叶片造型配合点点星光灵动而不失高雅！
伫立在细长的水景池内，和整个建筑的大红色围挡还是很协调的！
然而除了这些以外，整个商业体没有任何动静！
按理说，作为今年十二月份要开业的商业项目，引进了什么品牌？都有哪些业态？居然一点信息都没有透露！新鸿基是在闷声憋大招还是根本没招到像样的品牌？
其实比起同是港资的新世界发展，被称为“收租王”新鸿基算是稳得一批！
2024/25年度中报显示，新鸿基期内总租金收入，连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，按年下跌1%至港币122.80亿元，净租金收入按年下跌3%至港币90.04亿元。
在内地，去年下半年，新鸿基合并物业租赁收入30.89亿港元（28.47亿元人民币），同比下跌2%。由于新鸿基在内地的租赁收入中，超6成源自零售物业，商场租金收入下滑为内地租赁收入下滑主因。
以莘庄TOD模式的天荟广场为例，新鸿基地产自1992年进入内地市场，就是以“地标建筑+TOD模式”为核心策略，重点布局长三角与大湾区。目前已在上海、北京、广州等一线城市落地12个高端商业项目，包括上海国金中心（IFC）、南京IFC和广州天环广场等标杆综合体。
未来三年，新鸿基计划新增6个大型项目，如上海徐家汇ITC Maison（2025年开业）、苏州环贸ICC及杭州IFC，进一步巩固其高端商业版图。运营策略上，其内地租赁收入超六成来自零售物业，通过引入奢侈品首店（如南京IFC的香奈儿旗舰店）和夜行消费概念（如上海iapm），持续提升客流与销售额。
新鸿基坚持“核心城市+交通枢纽”布局，土地储备达6640万平方呎，其中超50%为发展中物业，彰显长期深耕决心。
新鸿基在内地项目中，经营性商业物业（购物中心、写字楼、酒店）占比60%-70%，而出售型住宅占30%-40%。通过住宅销售快速回笼资金，支撑商业物业的长期持有，形成稳定的租金收益闭环。例如上海国金中心（IFC）总投资90亿元，年租金回报率高达8%，成为核心现金流来源。
与内地房企高周转模式不同，新鸿基坚持“慢开发”，单个项目周期可达10年以上。天荟广场这个项目从2011年拿地到2014年开建，计划2030年全部建成，这个历时20年的项目足见其慢到何种程度了！
所以注重长期资产增值而非短期变现，重视租金收益成长，而非短期的炒作！正如其管理层所言：“用10年时间走完别人3年的路，是为避免踏错一步的代价。”。这种模式虽难以复制，却为内地房企提供了穿越周期的参考范式。
从这些做法看，天荟广场短期的招商状况怎样或能招到什么品牌好像并不是最重要了！持续优化的长期主义才是他们追求的！