曼谷的EMSPHERE开业两年来，热度一直都在！这次再来是带着问题来的，为什么我们就做不出这种项目呢？

上海是拥有世界最多购物中心的城市，人均商业面积超过东京的3.5倍！但说到出彩的项目可以说少之又少！

不管内行还是外行、不管是消费者还是甲方，不管是承建者还是设计方，大家都知道我们同质化严重的问题！都在思考未来的出路到底在哪里？

当我们深入剖析EMSPHERE成功背后的要素时，发现这一模式在中国市场面临多重难以逾越的障碍。

先天条件：无法复制的空间基础

EMSPHERE的基础空间条件堪称“得天独厚”。项目拥有约130m*100m的单层平面，每层面积高达12，000+平方米，层高约7.5米，总高度近90米，形成一个类似立方体的巨大商业盒子。

这种空间尺度赋予了项目两大先天优势：

一是极高的竖向空间灵活性，允许品牌充分发挥场景创造力；

二是优异的自然采光条件，通过侧面采光有效消解了商业进深问题。

然而，这类空间条件在中国严格的设计规范下几乎不可能实现。国内商业项目必须面对极限的消防分区、卷帘及疏散宽度规范，导致设计中必须加入大量技术设施，打破了空间的整体感和流动性。

曼谷项目中可以实现的“模糊边界”和“通透视野”，在中国规范下需要付出极高的成本和技术代价。

商业环境：截然不同的竞争格局

EMSPHERE所处的曼谷素坤逸区是泰国著名的“EM商圈”组成部分，这一商圈还包括Emporium和EmQuartier两个高端商场。这一区域的商业密度虽然高，但竞争逻辑与中国有本质区别。

泰国商业更多是共同做大会展旅游蛋糕，吸引全球游客。2025年上半年（1月至6月），泰国累计接待外国游客约1668.5万人次，其中中国游客约为226.6万人次。这意味着EMSPHERE可以分享到庞大的旅游人流红利。

反观中国商业环境，一方面面临线上电商的极致挤压，另一方面则是商业体的过量供给。国内消费者已养成线上购物习惯，线下商业被迫向体验型转型，但这个过程异常痛苦。

EMSPHERE可以凭借旅游吸引力获得初始客流，而中国同类项目则必须与周边项目争夺有限的本地客源。

运营模式：自营主力的深度把控

EMSPHERE最出彩的部分莫过于其自营主力区——Em Market。这一区域融合了美食广场、特色超市和餐饮档口，在混凝土裸装的工业风基础上，创造出充满曼谷在地特色的室内市集。

项目的运营精髓在于：

一店一貌的品牌策略：每个档口有独特的门头和设计，却在整体上保持和谐

精细的色彩分区管理：市集区用红橙色激发食欲，电梯厅用纯色系打造方位感

模糊边界的业态融合：超市与市集自然衔接，生鲜食材可即时加工烹饪

这种运营模式要求操盘方具备极强的品牌共创能力和审美控制力，而这正是国内大多数商业地产商所欠缺的。国内商业更多依赖标准化招商和固定装修手册，难以实现EMSPHERE那种“和而不同”的品牌生态。

政策环境：灵活与限制的对比

泰国商业项目享有更大的政策灵活性。EMSPHERE能够将大型娱乐设施如UOB Live展演厅（可容纳6，000人）设置在高层，这在中国消防审批中几乎不可能通过。

同时，泰国商业在营业时间上也有更多自主权。EMSPHERE定位为“不夜城”，为深夜到访者和夜生活探索者提供24小时餐饮服务。而国内商业项目普遍受到严格的营业时间限制，难以真正发展夜间经济。

在产权制度上，泰国的土地私有制允许业主进行长期投资和精细运营，而国内商业项目多受限于土地使用权期限和租金回报压力，倾向于快速变现而非长期培育。

消费文化：游客驱动与本地驱动的差异

EMSPHERE的成功很大程度上依托于泰国作为旅游目的地的吸引力。项目内包括奈雪的茶在内的国际品牌，其主要客户群体也是游客。这种游客驱动的消费模式使得项目可以采取“目的地型”定位。

而中国大多数商业项目仍需依赖本地重复消费。这意味着国内项目必须更加注重实用性和日常性，难以像EMSPHERE那样打造极具特色的场景体验。国内消费者对商业体的期待是“常去常新”，导致项目必须频繁调整升级，运营成本大幅提高。

EMSPHERE的楼层布局也体现了其旅游目的地特性：将最具吸引力的Em Market放在一二层黄金位置，而将零售业态置于较高楼层。这种“倒挂”模式在中国以租金收益为核心的商业逻辑下难以被接受。

总结：什么是我们可以真正学习的？

EMSPHERE的成功根植于泰国特定的城市环境、政策条件和文化背景，这些要素在中国难以复制。然而，我们仍可从中汲取一些核心思路：

商业体的核心竞争力从“位置优势”转向“内容优势”。EMSPHERE证明，真正吸引消费者的是独特的内容和体验，而非单纯的地理位置或品牌组合。

自营能力是未来商业的护城河。国内商业地产商应当逐步培育自身的品牌运营和内容创造能力，而非过度依赖外部招商。

在规范框架内寻求空间创新。尽管无法复制EMSPHERE的空间尺度，但可以在现有规范下优化动线设计和场景营造，提升游客体验。

EMSPHERE的成功经验验证了商业地产的本质：真正成功的商业体不是建筑的胜利，而是对消费者深度理解的胜利。在这一层面上，中国商业地产的学习之路才刚刚开始。