这几年，香港的整个资本市场出现了剧烈的变化！潮起潮落，有人在快速撤离、有人则激流涌入！
截止目前，香港核心商圈的空置率已飙升至12.1%，四大商圈共有897间空铺闲置，其中超过六成空置半年以上。与此同时，香港一季度千万美元级超级豪宅成交却逆势增长140%，其中38% 的买家来自内地。
这场资本更替的核心战场发生在香港特区政府新设立的发展顾问团名单里——三位科技领军人物入选，而李嘉诚长子李泽钜成为四大家族中唯一未续任的成员。
01
旧资本退场，四大家族深陷债务与转型困境
香港四大家族曾经引以为傲的商业模式正面临严峻考验。新世界发展债务总额高达1510亿港元，净负债比率达57.5%，短期债务超过322亿港元。
2025年郑裕彤家族艰难获得882亿港元再融资，暂时缓解了债务压力，但需到2028年才能到期。 这一数字背后反映的是整个香港地产模式的困境。
恒基兆业净资产约3300亿港元，但业务仍集中于传统地产与燃气领域，2024年净利润同比下滑18%。 曾经主导香港经济命脉的四大家族，如今只剩下李嘉诚家族仍保持相对活跃的全球布局。
香港住宅均价较2019年峰值下跌42%，但四大家族仍持有全港35% 的优质土地。这种过度依赖土地溢价和租金收益的模式在高息时代面临巨大挑战。
传统地产巨头业绩全面下滑。长实集团2025年上半年净利润为86.3亿港元，同比下降16.47%；恒隆地产净利润仅约10.61亿港元，同比暴跌55.72%。
家族内部问题也加速了业务收缩。新鸿基地产郭氏家族曾因兄弟内斗导致股价暴跌，郑裕彤家族则面临第三代接班人郑志刚辞任多家上市公司职务的困境。
李嘉诚家族虽通过长江实业投资13亿美元布局新加坡数据中心，试图转型。
02
新资本进场，内地资本赴港“扫货”创纪录
与香港本土家族的收缩形成鲜明对比的是，内地资本正以前所未有的速度涌入香港市场。2025年一季度，内地买家通过“资本投资者入境计划”提交的申请量同比增长350%。
2024年，内地买家在香港的私人住宅购买总数突破1.2万宗，总金额超过1320亿港元，两项数据均创历史新高。这一数字较2023年的6186宗大幅攀升约97%。
内地买家的购买力令人惊叹。在总价超1亿元的一手住宅购买个案中，内地买家占比近8成；5000万至1亿元区间的一手住宅买家，内地买家占比72%。
2025年上半年，香港每卖出10套房，就有约2.4套为内地客购买。内地买家在香港一手住宅成交中的金额占比超过52%，已经成为市场主导力量。
内地资本不仅关注住宅市场，更是全面布局香港商业地产。阿里巴巴豪掷70亿元买入怡和旗下港岛壹号中心13层写字楼。
京东收购佳宝超市，获得全港90家门店，直接向传统零售垄断格局发起挑战。
03
资本格局重构，政策与市场双轮驱动
香港特区政府政策的转变是资本格局重构的重要推手。2024年2月香港撤销执行了14年的楼市“辣招”，所有限制性政策全部消除。
这一政策立即激发了市场活力。2025年上半年，香港整体私楼住宅成交31190宗，其中普通话拼音买家达到7547宗，占比24.2%。
内地买家对香港新晋豪宅片区表现出特别偏好。启德新区一半房源被内地买家买走，其中的天玺·天项目年内共录得410宗内地买家交易记录。
科技产业的崛起正在改变香港的经济基础。2024年科技产业占香港GDP比重首超地产，标志着经济结构的根本性转变。
香港特区政府新一届发展顾问团吸纳三位科技领军人物，而传统地产商代表被排除在外，这一信号显示了香港决心告别“地主思维”，拥抱科技创新。
04
结构转型，从“地主经济”到创新驱动
香港经济正在经历从“地主经济”向创新驱动的重要转型。2025年上半年，香港四大核心商圈空置率创下近五年新高，直逼2020年疫情最严重时的历史峰值。
其中旺角最为惨烈，空铺数量高达300多间，占全港总数近四成。铜锣湾这个曾经租金全球第二贵的购物区，人流量比高峰期少了一半。
面对市场转变，部分业主仍不愿面对现实，宁愿空置也不降租。这种思维定式进一步加速了内地企业的扩张步伐。
内地电商平台已经全面覆盖香港市场。淘宝推出“满99元人民币包邮到港”，拼多多“全场商品无门槛包邮”，京东“自营家电一件包邮”，这些服务已与内地城市相差无几。
线下领域，京东收购佳宝超市获得全港90家门店，淘宝、京东纷纷布局线下实体Mall，传统零售的垄断地位被彻底打破。
香港数字经济规模仅占GDP的7.3%，远低于深圳的38%，产业升级滞后。这一差距正是内地资本看到的机会所在。
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港岛南区的超级豪宅里，内地买家占比已逼近80%。与此同时，郑裕彤家族正在为1510亿港元债务苦苦挣扎，新世界发展总市值较高峰期缩水九成。
香港正在告别“地产霸权”，转向科技赋能的高质量发展之路。
资本走向就是未来走向。当1500份新资本申请如潮水般涌向香港，这座国际金融中心的资本版图正在悄然重构。
香港的未来已来！东方之珠已经悄然改变！