万科卖出去的都是“现金牛”！毕竟优质资源更容易出手！从“七宝万科”到“七宝领展”，这个现金牛还牛么？

2025年11月20日，领展公布2025/2026财年中期报告，截至9月30日的六个月内，其中国内地物业组合表现承压。

以人民币计算，总收益及物业收入净额分别同比下降4.4%和4.8%，内地零售物业续租租金调整率更是惊人地录得-16.4% 的跌幅。

领展在中期报告中特别指出，若剔除北京中关村领展广场及领展企业广场零售部分，内地物业组合的续租租金调整率实际为正增长2.5%。

作为领展在内地的旗舰项目之一，七宝领展广场在更名一年后展开了大规模品牌焕新与空间改造，试图将这座区域型购物中心打造为“外环外坪效最高的购物中心”。

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根据领展最新财报数据，其内地物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额分别同比下跌4.4%和4.8%。这一下滑主要受香港及内地业务续租租金调整率为负数的影响。

尽管如此，领展仍投资3600万元翻新七宝广场的四楼和五楼，该投资获得的平均回报率达到9.0%，高于许多内地其他资产提升项目。

区域表现方面，中期报告指出“深圳、广州及上海的表现略好，北京仍面临挑战”。作为领展在上海的核心资产，七宝领展广场在这一市场中展现了较强的抗风险能力。

回顾2024/2025财年，领展内地物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额分别录得29.7%及28.9%的同比增长，主要归功于上海七宝领展广场自完成全资控股后的全期业绩贡献。

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领展全资控股七宝广场后，启动了大规模品牌焕新升级，聚焦“高端美妆”与“户外运动”两大核心赛道。

高端美妆矩阵的完善

七宝领展广场率先在上海外环区域规模引入国际美妆品牌，已集齐香奈儿、LVMH、雅诗兰黛、欧莱雅四大美妆集团旗下当家品牌。

赫莲娜、雅诗兰黛、YSL等品牌的入驻，以及兰蔻、阿玛尼美妆的店铺升级，使商场一楼的国际美妆矩阵更加完善。2025年9月，商场首层还增添了娇韵诗与科颜氏两大护肤品牌。

户外运动品牌的集聚

户外运动品牌成为七宝领展广场升级的另一重点。项目引进了高端专业运动品牌迪桑特、法国户外鞋类品牌萨洛蒙以及运动生活方式品牌露露乐蒙。

2025年，专业跑鞋品牌HOKA、设计师运动服品牌MAIA ACTIVE也相继入驻。这些品牌此前多数只在城市核心商圈的重奢商场设店，七宝广场成功将其引入外环区域。

餐饮与体验业态的创新

• 主题餐饮强化：引入蔡澜点心、南里山房、涌三鲜等特色餐饮，有效平衡了菜系和品类




• 体验业态升级：引入弹力猩球（近4000㎡跨层空间）、镭战大联盟等社交体验项目




• B1层美食区改造：继续丰富餐饮品类，引入热门的烘焙、饮品及快餐品牌，吸引年轻客流

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七宝领展广场的空间优化体现在多个细节上，旨在提升消费体验与停留时间。

动线可视化改造是核心。项目拆除了原乐聚广场岛台中岛，通过“化繁为简”的手法，营造更加开阔通透的视野，增强了垂直动线的可视性与高层品牌的昭示性。

主题空间营造进一步提升了消费体验。商场将四、五层定位为年轻、社交、运动楼层，打造E752区（谐音：一起玩儿去）原创主题空间。个别大店铺被拆分为多个小店铺，引入更具社交氛围的多元业态内容。

人性化服务升级是另一亮点。商场对卫生间进行了整体焕新升级，并设置了宠物友好标识、专属狗狗停车处、宠物友好电梯等服务设施，诠释着“友好型商业空间”的服务理念。

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尽管2025年消费市场面临挑战，但七宝领展广场通过精准运营保持了商户业绩的稳健增长。

多个品牌在七宝领展广场实现显著增长。2024年至今，BUTTERFREAKCREAMOROUS、露露乐蒙、周大福、华为等品牌同比2023年分别增长28%、16%、22%、28%，北面涨幅甚至超过50%，达到90%。

在人流量方面，数据显示，在2025年10月人气购物中心排行榜中，七宝领展广场稳居大型购物中心TOP5的位置！

国庆期间，七宝领展广场打造的「“非”必要集市」活动持续12天，汇聚43家特色摊位，覆盖非遗文化、绿色循环、手作饰品等多元领域。这种大型活动有效带动了假期客流。

项目方将会员运营作为提升黏性的关键，推出消费多倍积分、积分抵现、市集专属券包兑换等会员礼遇，旨在实现从“流量”到“留量”的转化。

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领展全资控股上海七宝项目后，展现出与万科时期不同的运营策略和资产价值提升路径。

资本投入力度加大。领展在完成收购后迅速启动资产提升计划，投资3600万元翻新四楼和五楼，显示出对项目长期价值的信心。

领展将其在香港和海外市场积累的资产管理经验应用于七宝广场，更加注重租户组合的科学性和租金回报的可持续性。

七宝领展广场的成功调改提升了整个七宝商圈的能级。作为外环外少数能够与市中心高端商场媲美的项目，其吸引了跨区域消费客流。

面对市场短期波动，领展没有追求快速回报，而是坚持品牌调整和空间优化，这与领展3.0战略中“多元化投资优化旗下投资组合”的思路一脉相承。

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想当初，七宝万科7折贱卖的新闻出来后，很多人觉得不是万科不行了，认为是其战略转型的“良策”！

但事实证明，万科已经岌岌可危，如果没有深铁撑着，可能早就收摊了！这么优质的“现金牛”还折价卖出，可见其负债的严重性了！

如今，领展全资控股后，七宝广场的调改策略明显向“高端化”与“差异化”倾斜。通过引入高端美妆和户外运动矩阵，项目在区域内形成了差异化竞争优势。

随着四楼和五楼翻新工程完成，以及年轻化业态调整的深入推进，七宝领展广场有望在消费复苏过程中捕捉更大价值。领展3.0战略下的持续资源投入，将帮助这一区域型购物中心实现从“高流量”向“高留量”的平稳转换。