作为上海西南最大的商业体，近30万方的仲盛世界商城因客流严重下滑、空铺率飙升，于今年6月开启局部大调改，原计划是十一国庆节开业，然而如今改造项目进展缓慢…似乎陷入进退两难的困境！

其实在项目改造方案出来时，笔者就不看好这个方案可惜了！仲盛世界商城的改造正式开工了，但意义不大

这个曾经创下日均客流超10万纪录的商业巨人，如今正面临严峻考验。作为上海西南地区曾经的商业标杆，如今商场内空置率高企，即使在工作日晚饭时段，四楼餐饮区也常出现“服务员比顾客多”的尴尬场景。

曾经拥挤的商场走廊如今显得冷清，大量闲置铺位被围板封锁。商场动线设计复杂，品牌组合缺乏吸引力，与周边居民的消费水平脱节。

01 .

仲盛世界商城的困境在近几年愈发明显。商场内从2楼开始往上每一层都有大量空铺，就连之前客流爆满的4楼餐饮楼层也出现了空置现象。

数据显示，尽管莘庄商圈日均客流仍达12.6万人，但仲盛的实际到店客流已大不如前。

商场客流下滑情况十分明显。有顾客反映，周末节假日尚有一定客流，但工作日差别巨大。曾经拥挤的商场如今在非节假日时段显得冷清，部分餐饮店铺甚至出现“服务员比顾客多”的尴尬局面。

停车费上涨可能加剧了客流下滑。从6元调整至8元后，一些经常光顾的顾客选择转向其他商场。

对比2007年开业时的辉煌，仲盛世界商城如今的衰落更加令人唏嘘。当时它以“世界就在这里”为定位，带着家乐福、百安居、百盛百货和CGV等主力店以及ZARA、优衣库、H&M等当红快时尚品牌盛大开业，一举打开了莘庄板块的商业版图。

如今只有影院还在正常营业以外，其它主力店几乎全部撤出，百盛百货也是处于半营业状态！

02.

2025年6月，仲盛世界商城改造项目正式启动，定位为“都市绿洲，立体公园”，旨在从原来的“封闭盒子”转变为“开放生活场”。

改造计划包括创建地下商业轴线、地面健康绿色轴线和横向开放空间轴线三大轴线，并在南北广场新增两个下沉广场。

然而，这一改造计划被业内质疑可能无法解决根本问题。批评者认为，最大的短板在于动线混乱，而本次改造并未触及这一核心问题。仲盛世界商城内部动线设计复杂，很容易让顾客迷路，但改造方案对此改善有限。

引入的品牌资源也令人担忧。目前已披露的引进品牌包括上海首家FUDI会员超市、瑞趣网球等，但业内普遍认为这些品牌缺乏足够号召力。问题在于：这些品牌是否足以吸引消费者专程前来？

更令人担忧的是，仲盛集团似乎并未全力投入这个已运营十多年项目的升级改造。近些年，仲盛集团发力中小型商业存量改造及“体育+业务”，在大型购物中心开发及运营方面并未扩大版图。

03 .

仲盛世界商城面临的不仅是运营问题，更有建筑本身的结构性缺陷。商场同时存在商业综合体和百货商场（百盛）两种模式，给招商运营的统一管理增加了难度。

与天安千树和恒基·旭辉天地类似，仲盛世界商城也面临着设计理念与实用性的矛盾。天安千树由英国设计师托马斯·赫斯维克设计，曾因独特的“悬浮森林”造型引起轰动，但内部结构却被诟病为“像30年前的装修”，缺乏商场的层次和丰富性。

恒基·旭辉天地则由法国建筑大师让·努维尔设计，虽然外观惊艳，但半开放式设计导致上海夏季闷热冬季寒冷，实用性大打折扣。类似的是，仲盛世界商城也存在动线混乱问题，消费者容易在商场内迷失方向。

交通规划也是仲盛世界商城的一大短板。业内人士指出，“嘉闵线在河边孤零零地设站，这种短视的规划，直接影响了人流和商业的聚集。

莘松路隧道一直拖着不改造，这更是人为地制造出交通瓶颈，阻碍了莘闵别墅区居民前来消费。”

04.

项目最直接的竞争来自正摩拳擦掌的TODTOWN天荟综合体。总规模超70万平方米的TODTOWN天荟是莘庄区域的重大商业项目，其商场部分TODTOWN Mall天荟广场南区将于2025年底试营业。

与此同时，上海商业整体供给过剩的问题日益突出。数据显示，上海有400多家购物中心，约每8万人就拥有一家大型购物中心，而东京平均每20万人以上才有一家大型购物中心。今年全年上海预计新开商业约60个，总规模超过三百万平，竞争激烈程度可想而知。

仲盛世界商城还面临来自维景广场、华润万象城、中庚漫游城等大商场的竞争。这些新兴商场在动线和公共休息区设置等方面更为现代化，使得仲盛有些跟不上时代。

随着印象城Mega等郊区大商场崛起，留给仲盛的时间和空间都不多了！

05.

面对重重困境，仲盛世界商城在2025年11月与光大安石集团签署协议，由后者为项目提供全方位的战略顾问服务。

光大安石是中国领先的不动产资产管理平台，拥有“投、融、建、管、退”全产业链能力。

面对仲盛世界商城的复杂局面，光大安石的专业能力将面临严峻考验。作为国内领先的不动产资产管理平台，光大安石拥有丰富的商业地产管理经验，但其能否化解仲盛世界商城的困境仍存在不确定性。

光大安石可能需要在以下几个方面发力：

• 重塑商业生态圈：需要根据新生态圈的运行需求，重新设定商家的入驻与运营条件。




• 提升招商营运的专业水平：加强商业地产经营管理人员的素质提升，为商场注入新的商业活力。




• 优化品牌组合：引入更具吸引力的首店和特色品牌，避免与其他商场同质化竞争。

然而，光大安石也面临诸多挑战。如何在不影响现有商户经营的情况下进行改造，如何平衡短期收入与长期价值，以及如何应对即将开业的天荟的竞争，都是需要解决的难题。

06.

上海商业地产领域不乏先盛后衰的案例。天安千树，这个斥资200亿的项目，目前超多的铺面处于闲置状态，人气冷冷清清。有网友表示“现在基本只有负一层能逛了”。

恒基·旭辉天地也经历了从网红打卡点到“商业空城”的快速转变。这座由法国建筑大师让·努维尔设计的商业体，曾以“丹霞红”外墙和绿植墙成为网红打卡点，但如今却面临商家撤铺、内街冷清的困境。

更值得警惕的是城隍庙广场的命运。这个项目烂尾近20年，3次易主，最终进入破产清算程序。截至2024年初，城隍庙广场项目被29户债权人申报了33笔债权，总金额超28亿元。该项目在阿里拍卖上即使起拍价约14.25亿元，也无人问津。

这些案例揭示了商业地产领域的残酷现实：即使拥有黄金地段和顶级设计，如果运营不当，同样可能陷入困境。仲盛世界商城若不成功转型，恐将步这些项目的后尘。

面对高空置率和激烈竞争，仲盛世界商城的改造前景充满挑战。业内专家指出，简单的空间改造和品牌调整已不足以解决根本问题，需要从商业生态圈重塑入手。

成功的商业地产项目需平衡建筑设计、商业定位、运营管理和资本运作等多重因素。仲盛与光大安石的合作能否创造奇迹，业界正拭目以待。

对于这个曾经的商业巨人来说，这可能是最后一次翻身的机会。