曾几何时，北京金融街购物中心是高端商业的代名词，吸引众多奢侈品牌入驻。然而近期，这家地标性商场却陷入Gucci、Dior、欧米茄等核心奢侈品牌相继撤店的困境。

这些品牌的撤离并非孤立事件，而是金融街整体商业生态变化的缩影。掌控金融街购物中心的金融街控股股份有限公司，2025年上半年业绩显示，营收仅46.55亿元，同比下降51.79%，净亏损高达10.08亿元。

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财务困境

金融街控股2025年上半年的业绩数据令人担忧。公司营收46.55亿元，同比暴跌51.79%，创下自2016年以来上半年营收首次未超过50亿元的纪录。

净利润方面，金融街上半年亏损10.08亿元，虽然相比去年同期19.84亿元的亏损额有所收窄，但已是公司连续第三年上半年陷入亏损。

房产开发业务成为业绩下滑的主要因素。该业务营收36.24亿元，同比下降57.42%，毛利率低至-5.47%，较去年同期下降2.97个百分点。

金融街投资者联络部门解释称，营收下降主要原因是房产销售业务结算规模下降，以及当前结算的项目拿地成本较高，而销售价格低于拿地时的预期。

02 .

战略收缩

金融街控股曾经历过高速扩张阶段。作为从北京金融街地区开发改造起家的公司，金融街控股曾确立“开发销售+资产管理”双轮驱动发展战略。

2014年，金融街高调进军上海，先是以21.77亿元收购SOHO静安广场项目，以30.55亿元收购SOHO海伦广场项目。2015年7月，金融街更是以88.15亿元的价格获得上海火车站北广场项目地块，创造当时上海地价纪录。

随着房地产行业整体下行，金融街的扩张战略难以为继。公司拿地规模急剧收缩：2022年仅获得1宗土地，权益地价12.55亿元；而2020年和2021年，分别获得5宗和8宗土地。

为应对困境，金融街不得不“卖子求生”，接连出售了多项核心资产，包括金融街·万科丰科中心项目、德胜国际中心、北京金融街丽思卡尔顿酒店、惠州喜来登酒店、天津瑞吉金融街酒店等。

其中，出售北京金融街丽思卡尔顿酒店为2022年的金融街贡献了7.69亿元净利润，占其当年净利润总额的91%。

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商圈分化

金融街购物中心的困境体现了北京高端商业格局的重塑。近期，北京奢侈品布局呈现“东强西弱”态势。

在京西，金融街购物中心关闭了Dior、Gucci、欧米茄等核心奢侈品牌。西单老佛爷百货也撤出了iBLUES、加拿大鹅、Marni、Off-White等重奢及轻奢品牌。

与之形成鲜明对比的是，京东的朝阳商圈迎来“重奢狂欢”。三里屯太古里北区升级改造持续推进，LV、Dior、蒂芙尼等品牌新店纷纷亮相。

国贸商城则持续巩固其高端地位，不仅稳守LV、香奈儿等全品类旗舰店，更吸引了Giorgio Armani关闭运营17年的华贸独栋店，转而在国贸开设1130平方米的综合旗舰店。

北京奢侈品商圈“东强西弱”格局的核心原因在于朝阳区聚集了CBD、三里屯等国际化商业区域，吸引高端消费人群和时尚产业资源，形成规模效应。而西城金融街以金融业为主，消费场景偏向商务，缺乏时尚氛围和休闲体验。

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竞争环境

在高端商业格局重塑中，奢侈品品牌的选址逻辑日益严苛。奢侈品品牌在商业招商中话语权越来越重。

商场内部人员透露，即使是在奢侈品牌缩减门店、业绩放缓的当下，它们依旧拥有很强的话语权。品牌方对商圈调性与品牌定位的契合度，以及软硬件设施都有“硬性门槛”，如独栋空间、高客流密度、VIP配套服务、数字化设施等。

为适配奢侈品需求，头部商圈主动进行自我革新。国贸商城打破高端商场刻板印象，引入兼具话题度的潮流品牌或展览，形成“重奢+潮流”的多元业态矩阵。

三里屯太古里则对关键楼体进行改造，改善交通微循环，将北区独栋布局进行硬件升级，匹配奢侈品对地标性展示空间的需求。

自2021年以来，受社交媒体平台打卡经济驱动，场景体验愈加重要。商场“内容营销能力”成为奢侈品品牌选址新核心，品牌不再只看“邻居是谁”，而更在意“商场能否帮我做内容”。

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市场环境

金融街控股的物业租赁业务同样面临挑战。2025年上半年，金融街物业租赁业务营收7.76亿元，同比下降9.99%。

这背后是北京写字楼市场租金持续下滑的大环境。根据戴德梁行数据，2025年上半年，北京甲级写字楼空置率为16.9%，同比下降1个百分点；北京甲级写字楼租金为221.9元/平米/月，同比下降21%。

上海市场同样不乐观，上海甲级写字楼空置率为23.6%，同比上升8个百分点；上海甲级写字楼租金为212.6元/平米/月，同比下降21%。

金融街在财报中表示，公司及时评估市场趋势，市场化调整包括价格在内的经营策略，根据客户需求提供服务资源，全力保障各项目出租率稳定。

但现实是，北京金融街（月坛）中心部分、北京金融街购物中心等项目存在掉租现象。其余部分项目即便出租率有所改善，但距离满租仍有一段距离。

06 .

转型

面对市场环境变化，金融街正在积极调整业务策略。公司确定了以“开发业务、资产管理、城市更新、文化旅游”的四轮驱动战略，其中文旅和城市更新业务被寄予厚望。

金融街在2025年半年报中表示，公司将立足稳定，以经营安全为首要原则，加快开发业务销售进度，提升资管业务运营能力，加强文化旅游、城市更新业务转型发展力度。

在具体措施上，金融街正着力打造轻资产运营为主、重资产合作为辅的模式，探索城市更新业务模式，培育新的业务增长点。公司已启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目。

金融街还表示将积极拓展多元化合作的资源渠道，加大资源整合能力和跨界运营能力，以项目为载体，以内容为平台，把内容与项目融合寻找新的盈利点。

在财务方面，金融街正努力降低负债规模，提升现金流安全性。截至2025年6月底，金融街融资余额共计674.91亿元，其中3年以上长期负债占比达84.62%，短期偿债压力可控。

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写在最后

其他商圈却在低迷中逆势而上。三里屯太古里北区改造提升后，LV、Dior、蒂芙尼等品牌争相入驻围挡；国贸商城不仅稳守LV、香奈儿等顶级品牌，还吸引了Giorgio Armani从华贸搬迁至此开设综合旗舰店。

未来京西区域若想吸引奢侈品牌回归，需打破传统“盒子型”商业思维，结合海淀科技新贵客群特点，引入高端制表、智能珠宝等“技术叙事”强的品牌，打造差异化消费场景。对于金融街而言，转型之路才刚刚开始。