当初“七宝万科”被7折甩卖时，有人还以为是万科的“战略转移”和“业务聚焦”！哪想到，卖掉“现金奶牛”的万科，一年以后已经到了倒闭的边缘，甚至银行已经不再借钱给它了！为什么银行不肯“借钱”给万科了？
而曾经的“亚洲店王”北京SKP被甩卖时，也是同一个声音，同一种期待！卖掉最牛“现金奶牛”的华联集团也被很多人看好这次卖了个“好价钱”！
同一个剧本，是否会有不同的结局呢？
01.
财务崩坏：从盈利到暴跌5000%的断崖式下滑
2025年前三季度，华联股份营收仅9.30亿元，同比下降15.07%，而归母净利润暴跌至-1.37亿元，同比下滑超5000%。第三季度单季恶化尤为剧烈，净利润低至-1.14亿元，同比暴跌5025.97%，环比第二季度亏损扩大超4倍。
盈利能力指标全面溃败：毛利率降至53.20%，净利率跌至-14.85%；期间费用高达5.5亿元，占营收比重59.15%，其中管理费用激增24.81%，主因DT新店筹备开支。经营活动现金流净额同比下降38.16%，反映租金回款困难与影院业务现金创造能力衰退。
02.
战略短视：卖掉“现金牛”SKP的长期代价
华联股份与北京SKP原同属华联集团旗下，但两者命运迥异。北京SKP作为“全球店王”，2023年销售额达265亿元，常年为集团贡献稳定现金流。
然而，华联集团因自身财务压力（2018-2023年负债增长177亿元，净利润仅3-6亿元），于2025年将北京SKP 42%-45%股权出售给博裕资本，套现约40亿-50亿美元。
此举虽短期缓解集团债务，却使华联股份失去重要业绩缓冲。SKP的高端消费客群抗周期性强，能对冲社区商业波动。剥离后，华联股份完全依赖抗风险能力较弱的购物中心与影院业务，在消费下行周期中缺乏护城河。
03.
业务困局：三大板块全面承压
1、购物中心业务（占营收70%）出租率与租金双降
公司拥有全国27家购物中心（近190万平米），但资产周转率仅0.05，非核心商圈项目出租率不足80%。
消费谨慎导致商户经营困难，租金收缴率下滑，而项目改造短期增加成本，进一步拖累利润。
2、影院业务（占营收8%）成业绩“拖油瓶”
2025年二季度全国票房同比降34.3%，华联旗下14家影城缺乏优质内容资源，上座率长期低于行业均值。
3、DT业务扩张期“烧钱”阵痛
华联股份2024年以1.92亿元从SKP收购DT51项目，试图通过“社区精品百货”转型。但DT51定位矛盾：社区客群价格敏感，高端商品需求有限。
2024年DT51营收2.71亿元，净利润反降45.76%；西安等项目筹备推高管理费用，短期内难以贡献利润。
04.
行业环境：社区商业的红海竞争
消费分级加剧：性价比消费成主流，但华联购物中心仍以传统零售为主，缺乏体验式场景创新。
头部企业挤压：华润、龙湖等房企系运营商凭借品牌资源和数字化运营抢占市场，华联在招商能力和会员体系上存在明显差距。
奢侈品市场降温：2024年中国内地个人奢侈品销售额下降18%-20%，高端消费疲软间接冲击华联的联营分成模式。
05.
关于未来：破局关键在资产优化与DT模型验证
华联股份的困境反转需满足三个条件：
- 1、 剥离非核心资产：对低效项目进行出售或REITs证券化，降低债务压力（截至三季度资产负债率46.48%，短期借款12.3亿元)。
-
2、DT业务验证模型：已开业的DT51需在1-3年内实现盈利，证明“社区+精品”定位可行性，否则扩张将加剧现金流风险。
-
3、聚焦现金流安全：严控新店投入节奏，优先提升存量项目出租率，利用政策红利（如“一刻钟便民生活圈”）引入民生业态引流。
06.
写在最后
截止目前，虽然华联集团没有披露今年的整体业绩报告！但从其旗下的两家上市公司表现可窥一二：
1、华联股份前三季度巨亏1.37亿；
2、华联控股上半年净利同比暴跌93.84%！
从目前的形势看，2025年的合并报表会很难看！
华联股份的巨亏是“战略短视+行业周期+运营短板”叠加的必然结果。卖掉SKP虽缓解了集团债务，却使上市公司失去护城河；押注DT业务是无奈之举，但若无法在社区商业的红海中找到差异化路径，恐难逃“估值磨底”的命运。
下一篇我们会重点讲：为什么强烈不看好这个“社区型时尚精品百货”- DT51