作为时尚之都，魔都的魅力在于总能创造一些你意想不到的新形式！

日本建筑大师矶崎新操刀的浦东喜马拉雅中心，其充满艺术想象的“异形林”设计也曾轰动一时！

英国“鬼才设计师”托马斯·赫斯维克打造的天安千树，以“悬浮森林”造型成为地标。

然而这些明星建筑在短暂的网红打卡热潮退去后，大多面临着客流锐减、商户撤离的困境。

当形式大于内容，建筑语言盖过空间功能时，这些作品最终变为建筑师们的“大型装置艺术作品”，成为他们获奖的“先锋”路上的垫脚石！

01.

20%的出租率

在上海黄浦区新天地商圈，一座以丹霞红为主色调、布满约2500个花钵的建筑曾凭借其视觉冲击力成为网红打卡地。

然而开业不到四年，这个由普利兹克奖得主让·努维尔设计的恒基·旭辉天地，却面临着出租率仅20% 的窘境，与开业时“首店占比近6成”的盛况形成鲜明对比。

恒基·旭辉天地于2021年4月30日正式开业，总建筑面积约4.5万平方米，定位为“新天地气质人文商业地标”。项目由法国建筑大师让·努维尔操刀设计，延续新天地文化根基，以红与绿、内与外、新与旧等碰撞手法，打造了一座藏品级艺术建筑。

开业之初，项目以众多“上海首店”为卖点，首店租户占比近60%，网红店占比超20%。全景天幕屋顶、绿植外立面以及“前店后企”的“商办同圈”模式，使其看似具备成功的所有要素。

然而，曾经的热闹景象并未持续。据观察，恒基·旭辉天地内街接近一半的商铺关门或重新装修，商业出租率仅约20%。尤其与一街之隔的中海环宇荟相比，恒基·旭辉天地的人气明显不足。

02.

设计问题

恒基·旭辉天地的问题根源在于建筑设计与商业运营之间出现了严重脱节。

功能让位于形式：室内层高净高不到3米，上下没有电梯，导致坐轮椅和推儿童车的群体游览不便。每一层商业界面呈现割裂状态，缺乏连续性。这种设计虽在视觉上具冲击力，却忽视了实际使用体验。

气候适应性不足：上海的夏季闷热潮湿，冬季较为寒冷，而项目的半开放式设计难以提供舒适的购物环境。当消费者在“打卡五分钟，擦汗两小时”与舒适的全天候购物中心之间选择时，多数人倾向于后者。

动线规划不合理：交错的廊桥与阶梯虽增加了建筑美感，却未能形成有效的商业人流循环。相比成功商业项目精心规划的客流引导，恒基·旭辉天地的设计更偏向艺术表达而非商业逻辑。

03.

定位与运营

恒基·旭辉天地所处的新天地商圈高端品牌云集，竞争激烈。项目试图以高端定位切入市场，但实际入驻品牌与高端定位存在差距，未能形成鲜明的差异化优势。

同时，项目定位为“商办同圈”，瞄准周边办公人群。然而，有限的商业面积（仅地面一层和地下两层）与单一的业态组合，难以支撑持续的消费动力。人们喜欢在这里拍照打卡，但实际消费往往选择一街之隔的中海环宇荟。

恒基·旭辉天地开业后的运营问题加速了其下滑过程。

内容更新不足：建筑本身极具辨识度，能吸引初次访客。但商业项目需要持续的内容更新和活动策划来保持吸引力。

相比曼谷Emsphere等通过定期更换美陈和主题活动维持新鲜感的成功案例，恒基·旭辉天地在内容运营上显得后劲不足。

商户与客流恶性循环：随着客流减少，商户经营压力增大，空置率上升，进而影响整体商业氛围，形成恶性循环。即使有免租金的优惠条件，也难以吸引商户长期入驻。

04.

战略调整

恒基·旭辉天地的困境也反映了开发企业旭辉自身的挑战。近年来，旭辉面临显著的流动性压力。2022年11月，旭辉公告暂停支付境外融资安排项下所有应付本金和利息，其境外债务总额约68.5亿美元。

为化解债务问题，旭辉积极处置资产，市场曾传出其考虑出售上海恒基·旭辉天地THE ROOF商业街的消息。同时，旭辉控股集团正在推进境外债券重组方案。

从集团战略看，旭辉对商业地产曾寄予厚望，计划租金收入实现每年50%的增长。但事实上，2025年中报显示，旭辉控股集团物业投资收入仅7.86亿元，占总收入比重约6.4%。商业地产对集团的贡献仍然有限。

05.

写在最后

恒基·旭辉天地的困境也是上海商业地产整体供给过剩的缩影。数据显示，上海约有400多家购物中心，人均商业面积是东京的3倍，仅次于迪拜。2025年第一季度，上海全市社会消费品零售总额增速为负值。

在这种供给过剩的背景下，上海商场的淘汰率和淘汰速度正在变高。恒基·旭辉天地面临的不仅是自身问题，还有整个市场的激烈竞争。

恒基·旭辉天地的案例也为商业地产提供了宝贵启示：

平衡设计与功能：建筑设计应服务于商业运营和消费者需求，而非相反。成功的商业项目并非依赖大师设计或高成本造型，而是通过符合本地特色的自然生长赢得市场。

精准定位与持续运营：明确的定位和持续的运营创新是商业成功的核心。商业项目需要根据市场变化不断调整业态和品牌组合。

尊重本地文化与消费习惯：理解本地消费者的真实需求和习惯至关重要。曼谷Emsphere通过工业风设计结合持续更新的内容，成功吸引年轻消费群体。

商业的本质不是建筑师的艺术实验场，而是需要在美学与实用、流量与留量之间找到平衡的“生活空间”。消费者会为美好的设计拍照，却只会为贴心的体验买单。