企业一次性收取房屋租金
如何财税处理？
实践中，房屋出租习惯性一次性收取一年半载的租金。房屋出租收入涉及增值税、房产税、企业所得税、印花税，企业预收房屋租金是否发生纳税义务？如何确认收入？本文结合现行财税政策分析如下：
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条规定,纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，企业一次性收取的租金收入，即使没有开具增值税发票，增值税纳税义务也已经发生，需要按照取得的租金收入缴纳增值税（先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票时）。
对于一次性预收取的房屋租金收入，按照租赁期分摊缴纳房产税，还是以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税？
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。但该规定只是明确了房产税的纳税时点，但未明确一次性预收未来的租金是否发生纳税义务。所以，在实践中，各地规定不一，执行时还要咨询一下主管局的口径。
根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
另外，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
根据《中华人民共和国印花税法》规定，印花税纳税义务发生时间为纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日；房屋租赁合同，应该按租赁合同记载金额的千分之一计算印花税。由此可见，租赁合同于合同订立时发生印花税纳税义务，印花税属于行为税，与是否收到租金无关。
《国家税务总局关于实施〈中华人民共和国印花税法〉等有关事项的公告》（国家税务总局公告2022年第14号）第一条第二款规定，应税合同、产权转移书据未列明金额，在后续实际结算时确定金额的，纳税人应当于书立应税合同、产权转移书据的首个纳税申报期申报应税合同、产权转移书据书立情况，在实际结算后下一个纳税申报期，以实际结算金额计算申报缴纳印花税。
如上，如果租金合同未明确约定了期限或租金，纳税人在实际结算时以实际结算金额计算申报缴纳印花税。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）企业拥有并已出租的建筑物。
第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。
《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。
根据上述规定，通常情况下企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。
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