本世纪初的二十年，兔子的经济靠着地产狂奔两个decade，这二十年每个家庭都跟地产行业有或近或远的关系，在一个浩荡的多部门上杠杆大周期、集体资本主义化过程中，本土地产行业眼见他宴宾客、起高楼，又眼见他一路向下、困难重重。
今天盘后北京如期落地五环外三房的政策，跟二级圈子小作文传的大差不差，ZZJ也讨论了楼市的政策调整，晚上率先发声的机构整体比较乐观：
4月30日ZZJ局会议点评：ZZJ会议提“去库存”，地产股底部基本明确
【事件】
2024年4月30日，中共中央政治局召开会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
【点评】
1）中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。2015-2016年周期在棚改去库存的带动下，房地产市场走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。
2）优化新房供给结构，提升存量房流动性，或是本轮地产去库存发力点。地方政府收储存量房作为保障性住房，为市场注入流动性，打通一二手房置换链条，促进置换需求的释放，有利于房地产市场的平稳健康发展。当前地方层面的范式基本形成，未来需要自上而下在全国总量层面给予政策支持，推进“以旧换新”等去库存措施顺利落地。
3）坚持因城施策，需求侧限制性措施预计逐步取消。针对一线城市的调控，基于当前相对有韧性的市场和需求，我们预计一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目限购等方面落地，如4月30日北京出台新政，在现有限购要求下允许在五环外多购买一套住房。
4）全国楼市处筑底阶段，地产股底部基本确立。2024年1-4月百强房企销售额同比下滑49%，4月单月销售额同比-47%，基本面在短期内快速回暖尚有一定难度。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，以2008年金融危机时期美国为例，其新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009年1月。目前A股房地产板块PB估值仅0.63倍，处历史底部，此次政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。
以上两位代表对今天政策的主流声音，整体观点是房价基本跌不动了，地产股反转开启一波大行情。
我们对这两条观点都不太认同，第一条房价可能还要跌，第二条地产股难言反转，更可能是反弹。
4月上半月传统的小阳春季，54城销售面积同比下降还是40%附近，虽然环比看起来斜率有所缓和，但是仍然不够支撑信心。
本次调控政策我们更倾向于是特殊时点、国际博弈的稳经济预期操作，而不是要再次推高房价和开发商股票。
一个东西天天需要打肾上腺素，这玩意儿能是个健康成长的状态？
鸡哥团队大部分成员、以及鸡哥认识的很多大佬巨佬，已经在2017~2022年底前，陆续把多余房子别墅全部卖掉，仅留自住房（纯理性判断的话自住也应该租）。
本文考虑到房子牵扯的利益群体面积太大，身边八成以上的同学朋友同行基本还在持回调看多的态度，而房子买卖对大部分普通家庭来说，属于重大资产决策，再者中华传统文化背景，房产除了金融投资属性，还具备心理、精神、育儿教育和社会价值，并非单一的收益率判断。
此外房产本身也属于典型的非标品种，地段户型完全不可比，并不是股票这种全国统一的交易标的，非常个性化，因此本文无法给予各位明确的交易观点。
看多楼市的朋友扪心自问以下这些问题，心里想得明白就好，综合评估（土豪VIP随意，本文不用看）：
0、首先，住的房子就非得买么？
买的能住，租的就不能住？怕被赶出来可以签合同时候签长约，违约成本适当谈的高一点，覆盖日式搬家费用+1天的时薪即可。
租房还可以住腻了随便换，买的流动性太差。
理性人的效用提高本质是来自于选择权更多，泡妞的时候你想多泡几个天天换，为啥住就非要死住一地儿。还不是因为过去三十年关于住房的消费观，洗NAO洗的太彻底。
1、买房是为了自住消费、还是为了获得投资收益，两者兼有的话，权重几比几？
是否为了传统的观念，把买房当做消费，而不是一笔大额投资。
2、假设房价仍然要下跌3年，这期间房子持有的成本是每月房贷+资产贬值损失，是否低于同地段户型每月房租支出。
举个例子，100平的房子每月房贷1万，贬值1万，每月成本2万，如果这房子出租只能赚回5000，是否有必要做这笔投资。
（反过来看，1万房租能租一个200平的房子还不用承担贬值损失）
这还没有算每月因为房贷和折损占据现金流，耽误的其他投资机会成本。
股市如果未来每年10~15%收益率，你还会买房子么？
肉眼可见的范围内，未来几年买房的利率会更低，未来上车成本更低，国内其他大类利率也会跟着降，推动其他资产价格也上涨；而房价大概率跑不赢其他资产收益率。
如果你们这片地区的人口，50%以上刷完自媒体比如这个帖子，未来更乐意投资其他资产，你手里的房子会不会继续下跌？
股票是有价值底部的，你手里的房子钢筋混凝土空间+每个月一点租金流入，算过现金流折算后的合理价值么？
鸡哥团队毕业这几年也算是旅游了大半个中国，我个人倾向于国内绝大部分城市的房产，有一半以上是投机需求，不是住房刚需。
3、2018年房产大亨潘石屹称我国人均住房面积已超发达国家，投资回报率远低于贷款成本，截止到2022年的楼市高点又涨了整整4年。
而我国人均可支配收入，除一线城市外，仅是发达国家七分之一。
房价租金回报率和贷款利率中间巨大的倒挂差值，就是你们为了消费房子的观念付出的代价。
我国当前十年国债利率（无风险收益率）2.3%左右，你家房子出租，不算装修、各种维修折损操的心精神损失费，租售比能有2.3%？
鸡哥很多国内读书、同龄的朋友，毕业四五年，北京上海新中产，一年收入税前100W，刚好在前两年高点，买一套1000~1500W房子，一个月出租也就1W出头，全年租金最多13-14W，收益率1.3-1.4%，刨除乱七八糟费用，这收益率连国债一半都跑不赢，当然其他城市只怕更低甚至有价无市吧。
国债是无风险的，你家房子能保证无风险稳定收租五十年不？
按照成熟市场的规律，租金收益率怎么也得5%才值得买了搞搞，这是啥概念侬晓得伐？上海这套中外环1000W，租金1W出头的破屋，未来得跌到300万以下才符合成熟市场规律，这还是假设租金不下滑的情况。
JACK马当年说未来一线城市的房子都是白菜价，你们信还是不信？
大哥你未来几年一套房子要亏700W，一个新中产如果不在高点买房，干啥能亏掉这些？我相信这年纪很少有人会负债500W去炒股，但是人人都在负债500W买房。
3.5、房租未来会上涨，提高租金收益率？
租房市场也是供需决定，不是你想涨就能涨，现在这经济状况、就业状况，核心城市人口连续流出，需求显然是不支持租金上涨的。房产价值本身在跌，还有大量原先高贵的精装修空置房，现在都舔着脸开始下场出租，房租不跌都谢天谢地了。
如果明年经济好转、租房支付力上升，那为啥不买别的资产，非要靠房租收益？
相信中国经济下一轮复苏是靠高端制造和科技驱动（新质生产力），这些产业的投资收益率会明显大于房租，且相关股票流动性更好。
更重要的是，这些资产是可以出口全球的，面向的市场空间远大于只能卖给本土老百姓的房子。
不要跟我扯什么老外来国内消费+买房，消费是很可能的，买房是做梦，海外的房子租售比吊打国内，人家一外宾随时会走，傻吗来给你接盘？咱不是个移民国家，不要有这种幻想。
咱现在软妹币汇率都没怎么跌，老外去抄底其他亚洲国家的房产不更有性价比吗？
某类资产价格不只是自身供需决定，还要看更优质资产定价的脸色，如果其他更好的资产都没有涨价到位，资金凭啥去那些基本面恶化的标的。
举个例子，英伟达市场份额持续提高，未来值2万亿美金，现在才1万亿，某垃圾芯片厂你觉得它值500亿，现在400亿，但是份额和基本面实际是在持续恶化的，有相当大概率以后份额还要砍半。
有限的资金一定会在放水的第一阶段去买英伟达股票，而不是后者。只有当英伟达真的涨到2万亿甚至更高，溢出来的资金才会想起来炒炒后面这家公司股票。
全国大部分地区的房子，现在就是后者这类资产。
当然，有特例：京沪的四合院和小洋楼、高新产业龙头公司周边高档小区等稀缺房子，不在本文讨论范围之内。本文仅讨论普通的大众商品房。
4、高盛预测中国房价见底时间，参考美国还有三年🥶……参考日本还有十七年
……
欧美国家在经历08年地产泡沫后，过去二十年重回上行通道，是因为他们的土地是私有制。超长期QE、放水带来的通胀可以穿透至土地价格、带动地面上的房子涨价。
咱国内土地是啥制度？
假设我国明年开启QE，房住不炒政策如果长期不变，地方政府财政收入来源必然努力多元化，不再靠单一卖地，那么土地非私有制的70年产权房是否能够在未来20年跟的住放水和通胀速度？
国内某券商预测楼市自由落体节奏，参考日本，国内楼市正好是30年前的日本楼市点位，如果自然跌要跌到2039年，这个节奏显然是无法接受的，太漫长，当今的国际局势，我们还有别的事情要做，需要楼市快速下跌出清，扶持壮大高科技企业。
但是从历史过往经验看：政策往往只能改变斜率，改变不了方向。有形的手只能让它加速跌完，跟1-2月的A股一样，无法做到让它不跌就能企稳。归根到底，资产的换手，是锚定价格和时间的，如果不想牺牲时间，就必须用价格换新资金入场。
所以从顶层意志和筹码学角度，楼市后面还有急跌才能见底。可能会在两三年内的某两个季度集中跌一波。
粉丝朋友可以统计一下当地经营贷的情况，是否未来两年有大量流入楼市的经营贷面临挤兑风险，这个类似股票的融资爆仓，一旦集中出问题会杀出一波急跌。
5、绝大部分城市现在的二手房市场，卖盘大于买盘，挂上去连个看的人都没有，类似缩量阴跌的K线，三线以上城市都在盼着限购之类的政策放开，有没有想过三线以上城市、包括北上广深，一旦放开可能等待你们的不是暴涨，而是反弹一段之后放量下跌。
任何资产本质上都是在交易未来的预期，如果一线城市真的全面放开、甚至还送个户口，请问后续还有啥事能支撑楼市在反弹一段之后能继续上涨。
就现在一线城市这房价，买的起的能差你个户口？咱现在XX率比米国都高，年轻人不买房是因为限购？
真正的市场见底，一定是卖盘趋近于无，且买盘需求逐步上升，就像2月5日和4月16日的A股，大家都吓尿了无脑卖，但几乎没有啥大的跌停封单。
换算到楼市上，这个换手周期估计就不是三天了，急跌之后起码还得两个季度。
等这种卖盘竭尽的情况出现后，你们期盼的GJD可能才会入场救楼市。
股市就是这么操作的。
人家是来捡你SHITI的，不是来救你解套的。
几千年了，PM要对自己定位正确，才能讲存活，否则，本轮楼市大周期可能要给你们上一堂这辈子都无法挽回的课。要知道，绝大部分房产持有者，压根没有经历过资产周期，因为你们才三十岁，记事儿的这二十年楼市一直在单边上涨。
而且你确定到时候大量保障房、廉租房推出来，GJD会锁住筹码拉高房价和租金？
房子可不是股票，股民相对还是有点闲钱的群体，大资金万一不小心把他们割了就割了。但是未来住进保障房和廉租房的，可是我们人民群众的主体，是还在发育的广大兄弟姐妹。
5.5、你耗得起么？
A股的票套了只要不ST不造假，大不了等个两年一个概念蹭上两周起飞，本质上A股还是流动性大于供给，起码每个股票都会有这么一段流动性错配的高光溢价时刻。
一只50亿市值的中小票，每天成交额1亿，如果买错了质地不行又不想卖，没关系，哪天突然全市场关注，全国1.2亿股民里面的百分之一，每人买它2万块钱这玩意儿必起飞，你趁着这时候一把剁光就完了，5000个票去掉650个小垃圾和最大的350个票，剩下4000个一天轮动10个，不会等太久，最多两年出来。
讲白了，A股是可以慢慢加仓、装死的，楼市不行。
楼市这种流动性差、区域内有限资金交易、慢周期、供大于需的品种，很难有这种脉冲解套的机会。买的质地不行大概率砸自己手里十年起步，人一辈子有几个十年？
6、正是由于住房、医疗和教育三座大山，出生率、婚育率连年走低，而城镇化率仍然在连年走高，那你所在的城市房屋供需是否已经不可逆的供过于求？你是否明白这个自我加强的负循环必须由房价大幅下跌才能打破？
为何新政策的导向仍然是去库存，而不是全面转向提品质，说明还有大量品质一般的房子过剩，全国整体没有到以旧换新的阶段。
你所在的城市存量过剩的房子，要多久才能消化完毕？
是否测算过每年法拍房新增量+出生人口减少+人口外流带来的新增空置量，能不能覆盖每年新增开工面积减少带来的缺口？
7、以过往历史点位参照。
刨除M2的影响，本轮债务周期已经让A股很多中小市值科技计算机、通信公司跌回2014年的位置。
请问当前是否比2017年棚改时楼市的供需展望更好，手里的房子是否已经跌回2017年价位，如果没有，凭啥不会跌回2017甚至更早的历史点位。
这些科技公司好歹还能讲讲AI未来对景气度的提振，90%的房子能指望啥支撑长期价格？中国三四千万中小企业中的佼佼者资产价值都还没涨起来，更广大中小企业主体的员工们持有的房产，凭啥涨价？
8、顶层是否还有意向要抬高楼市价格。
我们本质上是在经历一轮大的债务债务下行周期，各行各业跟着房地产一起往下挤泡沫。
从高层看，当前是否顺势降低成本端衣食住行压力、出清负债侧，降低企业安置和员工成本，才能给新一轮科技创新准备更舒适的大环境、更低廉的创业成本。
中国已经过了靠堆债务粗放发展的阶段，现在要的是综合国力和科技实力，房价不大跌很难实现转型，还看不清楚的粉丝朋友欢迎阅读：
9、股市制度不断完善、公平正义、保护中小投资者、提高分红、退市力度加大、长线内资+外资不断流入，股市的中长线预期收益率回暖，是否会大量分流理财存款的流向和未来QE的增量资金去向。
00后10后对买房是否还有执念？他们更喜欢什么样的资产？
10、极端情况下，东部沿海biubiubiu，以当地城市的二手房流动性，手里房产能否在短时间内8折以上出手。
房子现在流动性太差，股票实在受不了20分钟卖完清了，除非跌停没办法。房子真有事儿能迅速卖得掉不？
11、有没有研究过本地市财政健康程度，是否会在困难情况下，启动房产tax？
如果启动了，大概率还要跌，你能扛得住么？
12、没房丈母娘不让结婚咋办？
如果有实力全款买，那就凑合过吧；如果需要债台高筑才能买的下，建议换个丈母娘。
大部分人都没有经历过一轮地产超级熊市，不知道杠杆的伤害有多大。不要给自己未来埋大雷。
13、孩子上学学区房必须买怎么办？
过去几年，我认识一线城市买学区房的大哥大姐，现在普遍后悔这个钱不如供孩子念个国际学校+多旅旅游+学个技能。
现在学历意义也不大了吧，信息平权时代，是骡子是马是猫是狗，投胎比较重要。
对任何一项投资来说，都应该把以上相关问题完全研究明白，且结论指向乐观，才应该投入。
而90%地区的楼市，相信以上问题都是信息残缺、无法决策，或者大概率结论是偏负面的。
大部分人在菜市场买个菜挑挑拣拣，股票亏7%就止损，为啥在房子这项生活最大金额的投资决策中，却表现的非常盲目不理性、无上限接受浮亏套牢？
人最大的囚笼，是自己的大脑。
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