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投教周刊第138期 | 一文带你了解保障性租赁住房REITs

中证报价

2022-11-02

导读：走近保障性租赁住房REITs

编者按：
2022年8月，首批3只保障性租赁住房REITs（北京保障房REIT、深圳安居REIT和厦门安居REIT）上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。保障性租赁住房REITs对推进保障性住房建设具有重大的意义，同时，也是进一步发挥好资本市场功能，服务经济高质量发展的具体体现。此外，保障性租赁住房REITs也进一步丰富了基础设施REITs的产品类型，为投资者提供更丰富的金融产品。

本期《投教信息周刊》，我们将围绕保障性租赁住房REITs为大家进行科普。同时，我们将继续欢迎各金融机构、专家、学者积极投稿至邮箱zzbj_edu@cmdm.org.cn，我们将注明来源。

感谢您的支持！

监管动态

中国证券业协会发布2022年前三季度证券公司债券承销业务专项统计

本专项统计范围包括证券公司在上海证券交易所和深圳证券交易所承销发行绿色公司债券（含资产证券化产品）、科技创新公司债券、民营企业公司债券（含资产证券化产品）以及在上海证券交易所、深圳证券交易所和北京证券交易所承销地方政府债券的有关情况。统计结果摘要如下：

一、绿色公司债券。2022年前三季度作为绿色公司债券主承销商或绿色资产证券化产品管理人的证券公司共50家，承销（或管理）118只债券（或产品），合计金额1349.32亿元；其中，资产证券化产品35只，合计金额527.10亿元···（阅读原文）

（来源：中证协发布）

专题：走近保障性租赁住房REITs

【财富加油站】保障性租赁住房REITs，让投资者当房东

简单地讲，保障性租赁住房REITs，就是房东（地方安居集团或者保障房公司）把保障房项目卖给REITs，今后由REITs收房租，买REITs的投资者分享房租。

这样操作后，投资者有了能收房租的金融产品，地方安居集团或者保障房公司收到钱，又能开发新项目，让更多人住上保障性租赁房，是利国利民的好事···（阅读原文）

（来源：中信建投证券投教基地）

REITs | 天作之合，当保障性租赁住房遇见REITs

为什么是保障性租赁住房？

1）保障性租赁住房本身的社会意义重大，推动保障性租赁住房的筹建有助于解决我国新市民、青年人等群体住房困难问题；

2）保障性租赁住房不同于商品房的一次性出售，而是要求运营主体进行长期稳定的运营，在解决社会层面的居民住房问题的同时，也是积极探索房地产发展新模式的有效途径；

3）958号文中对REITs项目申报要求运营期原则上不低于3年，且预计未来三年净现金流分派率原则上不低于4%，这与保障性租赁住房资产长期稳定运营的特征天然适配。保障性住房的租金本来具备政策性特征，一旦土地出让金可以减免，则大城市的保障性租赁住房的证券化价值，往往明显超过建安成本。低于社会平均水平的租金，意味着租金长期稳定（波动性应该明显低于高速公路，甚至大概率低于产业园），而土地出让金的减免，又意味着盘活存量有市场依据···（阅读原文）

（来源：中信证券研究）

中金：保障性租赁住房REITs行业问题的简要梳理

什么是中国保租房的主要内涵？主要面向青年人和新市民（以租户画像为标准），与海外语境下的“可负担住房”或“社会住房”（以收入水平为划分界限）概念有别。中国保租房并不全然指向中低收入人群，而是服务青年人和新市民的本地化留存，是中国大中城市经济竞争的重要基础，同时也是商品房价相对高企之下保障住房总供给的有力举措。

如何看待保租房的认定标准？目前重点大中城市已陆续出台保租房认定标准，我们认为在框架上具备较强的一致性，比如在面积标准、租金标准、运营标准、准入标准等领域都存在许多共同要求，差异在一些细节领域，比如不同城市规定保租房租金对同地段同品质产品可比租金的比例上限在85-95折之间，年租金涨幅有固定数字（5%）也有浮动标准。

首批上市保租房REITs的画像？原始权益人均是地方公共部门下属的住房保障企业，底层资产租金水平在周边市场化项目租金的4-7折左右（依不同项目），出租率高（截至2022年3月末，项目均逾90%），资产价值均在12亿元上下，首年派息率（对拟募集资金额）均在4.2-4.3%左右···（阅读原文）

（来源：中金点睛）

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“雪球”产品解读

（供稿机构：恒泰证券）

一图了解债券违约风险

（供稿机构：国融证券）

是时候做一只特立独行的羊了

（供稿机构：方正证券）

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