一线城市“认房不认贷”政策对资产价格影响分析
继广州、深圳之后，上海和北京也在2023年9月1日晚间宣布实施“认房不认贷”政策。这意味着该政策在全国范围内全面铺开。
基于zzj对房地产市场新形势的判断，“认房认贷”很可能彻底成为历史。以下从资产的流动性定价框架出发，分析该政策对各类资产价格的影响。
一、资产的流动性定价框架
如图所示，资产价格可被切割为两部分：存量资金和增量资金预期。
一线城市的“认房不认贷”政策将提升楼市增量资金预期。关键在于谁提供增量资金及如何提供。
二、认房认贷卡了谁的脖子？
以北京为例，两类人群受影响：刚需盘和改善盘。
1、刚需盘
一些购房者虽有北京购房资格，但在其他城市贷款买房。“认房不认贷”取消后，这部分需求将释放，资金来源于卖掉其他城市房产或更高贷款比例。
2、改善盘
对于已有住房且有贷款的改善型需求者，“认房不认贷”也至关重要。资金来源包括卖掉刚需盘或更高贷款比例。
三、增量资金的真实来源
整个北京楼市的增量资金主要来源于其他城市和银行。而其他城市资金最终也源于银行。
政策松绑后，“银行——楼市”的资金链条被疏通，直接影响是社融增速企稳回升。
四、新的楼市形式
当下楼市分化走势已成为共识。能级越高的城市，住房金融属性越高；反之，居住属性为主。
当前全局范围内的供需关系变化显示，居住属性开始主导，并不断扩大。居民需转变心态，“房住不炒”应作为常识认知。
五、结束语
“认房不认贷”疏通了资金链条，大量资金可从银行流入楼市，债市对此反应强烈。
按揭贷款是债券的强替代品，十年国债收益率上升4bp。股市方面，政策提高社融增速，吸引外资回流，增加股市增量资金预期。
数据来源：wind 图片来源：网络
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