房租，人流量，找店你侧重哪一个？看完这篇你就懂了！

两个商铺，一个店租贵，人流旺；另外一个店租便宜，人流少；用什么指标可以衡量租哪个店铺对自己比较划算？

• 店租贵，贵到什么程度？

• 人流旺，旺到什么地步？

• 店租便宜，便宜到什么程度？

• 人流少，又少到什么地步？

这些都是含糊其辞的表述。

选一间店铺来做买卖，首先要确定你自己要做的是什么买卖？大的形势如何发展，周边业态和社区群体是否适合，自己的能力是否匹配？

然后才会考虑到铺子本身的特性，是什么铺子？选的铺子与自己想做的业态契合度高不高，有没有什么自己需要防备的坑点，【铺先生】觉得仅以商铺的租金来衡量划不划算是不妥当的。

商铺的开间、进深、大小、楼层、物业、水电气，都要一一盘算，装修、转让、讨价还价、合同拟定，都在博弈。人流量、客单价、人流时间段、人流的消费水平也都是需要精心的观察。

算完这些，最后你觉得便宜的，就是划算的；你觉得贵的就是不划算的。

但如果自己还是没有办法衡量，那么【铺先生】用多年的经验告诉你，肯定是人流旺，价格高那个划算。大量人流给你带来的收入远远可以抵消你租一个位置不好的商铺之间的差价。

因为公司业务，【铺先生】一天考察的商铺基本上都在100+，针对店铺相关业务也有独到的见解和分析能力。

所以【铺先生】觉得，关于衡量店铺营收指标的方法，其实很简单，实际算下就能预估出来。

假设地段好的商铺为A，租金10万/月；地段不好的商铺为B，租金6万/月；你所经营的项目净利润率为30%。
很容易计算出实际上AB商铺间每年的租金差额为4万元，反推回去，A商铺每年营业额比B商铺多13.3万元（即每月多1.1万元），就可以弥补租金之间的差距。

而这个差距金额的大小，就决定了你对拥有较强区位优势商铺的选择是弃是留。

如何来得到这些数字呢？在经营开始前当然要事先做一番考察和预测。考察的方法多种多样，【铺先生】常用的方法是：

首先找到你看中的商铺附近，统计一天中不同时间段（包括高峰时间和低谷时间）所经过的目标客户群体人数；

然后找到你看中商铺附近的与你打算经营的项目类似的商铺，统计目标客户群经过的人数和实际进入店内购买商品的人数（注意不要被发现），然后就可以得出一个比例。

你用这个比例算一下，再估计一下，大概就可以知道你的营业额。

当然，如果找不到类似的商铺，仍然可以用其它区位条件比较近似的商铺来估计，但准确性就要差一些。

营业额预期这个东西凭空猜测是不行的，总得根据实际情况做一番预测才行，再次补充一下：

1、每个地段基本上不可能只有1间商铺，如果房东要价太高，租客大多数都会有其它选择。当然，如果只有1间商铺，那么租金肯定就会高出有多间商铺的情况了。

2、一般租客在付款前不会告诉房东自己把商铺租过来的具体用途。

举个例子，比如说要租过来开一家大品牌餐饮店，那么绝对不会告诉房东，而是说要开餐饮店，房东再追问就说只是开家兰州拉面而已，如此一来房东也不会太过于漫天要价。

然后再尽量把合同签长一点，比如说10年，那么即使后来房东发现竟然开了家大牌店而不是兰州拉面在大赚特赚，至少10年内也没办法了

3、总而言之，这个问题不是因为房东不这样做，而是租客不允许他这样做。

而且“平均收益”这个理论上的提法在实际中未必可以得到很好的“公平性”。对于不同的行业来讲，收益的绝对值是有很大差距的。

比如说差不多大小的商铺，如果卖衣服的话可能一个月赚5w，如果开10元店可能一个月赚2w，如果搞餐饮可能一个月赚3w，而且不同的地段也有区别。

房东很可能无法获得一个“准确的”平均收益值，所以一般都是根据周围商铺的平均每平方米的租金，来确定每个月该收多少租金。

我是【铺先生】，一家专业转店找店的平台，如果以上分享有不全或是错误的看法欢迎评论区补充。