东京｜日本专家打飞的来做地产政策解读，投资日本的不来听听就亏了

投资房地产是国内普通投资者最主要的投资渠道之一，但近几年全国各地接连出台的房产限购政策，极大的限制了普通投资者的投资渠道，使得部分投资客将目光转向海外市场。然而对于投资海外房地产而言，社会稳定+房产升值+高出租率+高租金收益率势必是投资者们最优先考虑的因素。近些年来国人在爆买日本产品的同时，也注意到了日本房产的投资走势。从2013年日本宣布举办奥动会的时候日本房地产一直呈上涨趋势，早在2015年，美国、法国、德国的投资基金就豪掷数十亿美元，在东京千代田、品川、新宿等地购入住宅和写字楼，同期，中国复星集团也在品川投资约6亿美元新建大楼。那么到底是什么原因致使国际金融巨鳄和私人资本纷纷涌入日本，投资日本房地产领域呢？

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稳定是房地产领域投资的首要的参考指标

先给大家看张图

来源：《经济学人》

上图是比较美、英、澳、中、日五国近30年数据，红直线是世界平均水准。论房价涨幅趋势，算上鼎盛时期日本基本都最平稳的。

再看第二张

来源：《经济学人》

这张图反映了价格与租赁对比指数，红直线是世界平均水准，可以从图中清晰的看出，不同于其他4国，90年代后日本人对待房子的态度由买转租。

这两组数据之间有何联系呢？其实只说明了两个事实：

① 日本房价不会疯涨也不狂跌

② 日本人租房需求远高于买房需求

谁都会做“一夜暴富”的梦，但对理智的投资者而言规避风险，选择长期、稳健的投资是明智的选择。

超级高租售比带来可观的“回报率”

国际上，有个通用衡量房产指标，叫做租售比，国际通用租售比，那究竟什么是租售比？租售比=月租金/房价，数值越小，回本越快。国际通用标准来看，1:300 -1:400是正常区间，高于这个数值则意味着泡沫明显，低于这个数值则意味着投资价值大。

以中小户型为例，国内一线城市与东京的租售比情况如下：

数据来源：各大房地产租售平台

按照以上统计结果，光靠出租收租金，东京的一套房子只需30年左右就可回本，而国内的房子大多需要50-60年才能回本。

政府助力，稳中求升

2020年东京奥运会也是日本房地产市场最大的一针强心剂，日本近5年楼市的拐点发生在2013年前后，要说那年发生了什么，就是东京成功申办奥运会！

虽说现在办奥运会财政亏的多，赚的少，但对经济发展尤其是楼市的贡献却无一例外是明显的。

数据来源：国内知名房地产平台

就连去年被冷嘲热讽“最差一届”的里约奥运会人家从申办成功到开幕，房价就上涨了225%。离东京奥运会开幕虽然还有3年时间，但“奥运利好”已经给东京带来了明显的效益。

数据来源：三井不动产

从2014年至今，东京的房价上涨了5个点，首都圈房价上涨了4.3个点。

2014-2017年访日外国游客数与消费变化

（数据来源：日本观光厅）

2015年6月5日，日本政府敲定了《观光立国行动计划》的修订版，其中写明了欲促进访日外国游客旅游消费额实现翻番至4万亿日元的新目标。计划中对各国赴日旅游、访问等签证限制条件均有放松，相信随着访日游客的不断增加，原有酒店早已饱和，伴随着日本民宿的合法化，有了政府的支持之后，走出灰色地带的民宿租赁业务也将会迎来投资高峰，引领全新的民宿投资热潮。

访日外国游客消费构成比重图

（数据来源：日本观光厅）

日元增值直接拉高房地产投资收益

在海外投资过程中，汇率因素是不可忽视的重要一环。自2012年到2016年日元兑人民币已经升值近30%，也就是说当年购买日本房产的投资者在外汇上已经收益30%。外加海外人士（非日本国民）的房贷利率仅2.8%左右（2017年中国央行基准利率4.35%），进一步降低了投资日本房地产市场的门槛。购房贷款所需费用变少，买房成本总体也相应减少。

2014年-2017年日元兑人民币汇率走势

（数据来源：新浪财经）

简而言之，日本低廉的债务成本和高杠杆使投资日本房地产市场的投资者通过合理的财务规划就能获得丰厚利润。

日本制造成为品牌、技术、质量的代名词

还是先来一张图，看看日本人在细节处理方面有多令人发指！

日本的建筑工地无论大小总是让你看不到里面，负责施工的公司为了保持街道美观，不影响周围居民等，一定要先把工地围起来，然后再施工。

上图是东京银座的一处施工现场，被包得严严实实，紧挨着的是一个商场。这些帷幕直到大楼外观全部装修完后才揭下来，这样不仅可以防止施工中发生物品掉落事故，还可以美化环境。

还记得前两年大热的《半泽直树》吗？在剧中，半泽君无数次的回忆到，他老爸拿着一颗树脂螺丝对他说：不要小看这颗树脂的螺丝钉，正是这颗螺丝钉支撑着日本这个国家。

日本品质，由此可见一斑。

当然，还有好多数不胜数的投资日本理由，在此就不多赘述，如果你有兴趣，可以报名参加7月8、9日的《东京奥德和府出海智业会》。本次活动出海置业特邀日本司法领域、财务管理领域的专家飞抵上海，亲临活动现场，为与会嘉宾系统全面的讲解日本置业相关的法律问题以及财务管理方面的专业知识，入场名额极其有限，报满即止哦！

奥德和府

东京都千代田区大手町精品公寓

奥德和府位于日本东京都千代田区大手町内，紧邻大手町车站，步行可至东京都CBD、皇家公园、东京站。大手町车站集合了车站编号为M-18（丸之内线）、T-09（东西线）、C-11（千代田线）、Z-08（半藏门线）、I-09（都营三田线）等五条地铁路线，为东京首都圏内最大的地下铁车站，也是全日本最大之地下车站，在此站可十分便捷的搭乘地铁前往东京的各个区域。

奥德和府项目区位图

项目名称：奥德和府（Xebec Otemachi）

所在区域：东京都千代田区大手町

项目地址：1 Chome 17, Kanda Nishikicho, Chiyoda-ku, Tokyo Japan

物业类型：住宅 

产权年限：永久产权 (Freehold)

房屋售价：52,920,000日元起

主力户型：1房、2房

交房日期：2017年年底

◆ 日本房产近几年已成稳步上升趋势

◆ 2020年东京奥运会将带来新一轮房产价格增幅

◆ 日本东京外来人口庞大（417,442人），人均住房拥有率仅44.6%，出租市场潜力巨大，租金收益率超高！

◆ 此项目坐拥东京黄金地段，步行300米到大手町地铁站，2站地铁站即到达4所知名大学，各大购物中心

◆ 小型公寓，永久地契，海外人士可购买，可负担得起的房屋总价，低投入高回报

公寓大门

公寓大堂

客厅

卧室

奥德和府位于东京CBD核心区域内，周边以金融、医疗、商业设施为主，生活配套设施非常齐全。

公园绿地：

项目周边设施配套图

文化娱乐：

周边交通图

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