客观来讲，和中国房产市场相比，海外主流国家的地产市场更加成熟与规范，大部分国家的房产项目都能够获得永久产权，也没有房产税和遗产税。投资门槛低、还款压力小，租金回报率高，非常适合中长期投资。也正因为如此，海外投资置业已然为国人最热门的投资话题，尤其是对国内高净值家庭而言，通过海外置业进行全球资产配置的趋势进一步显现。
中国高净值家庭海外置业特征
根据《2017胡润财富报告》显示，中国大陆拥有千万资产的“高净值家庭”数量达到147万，比上一年度增加13万，增长率达9.7%，其中拥有千万可投资资产的“高净值家庭”数量达到74.9万；拥有亿万资产的“超高净值家庭”数量达到9.9万，比上一年增加1万，增长率达11.6%，其中拥有亿万可投资资产的“超高净值家庭”数量达到5.9万；拥有3000万美金的“国际超高净值家庭”数量达到6.5万，比上一年增加7,600户，增长率达13.3%，其中拥有3000万美金可投资资产的“国际超高净值家庭”数量达到3.9万。
根据胡润百富研究院调查发现，有接近一半的中国高净值家庭将海外房地产投资作为最主要标的，海外资产占高净值家庭可投资总资产的13%左右，高净值人群海外投资热情持续高涨，14%表示未来三年将增加海外投资。他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4 套及以上海外房产的人群占比为15.6%。
此外，从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值家庭购置最多的海外房产类型。而商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。可见，住宅型地产以其稳定的投资回报率，更受高净值家庭的青睐。
国内这么多高净值家庭纷纷选择海外置业驱动因素以及需求又有哪些呢？
“分散风险”是中国高净值家庭购置全球房产的最主要原因。2017年中国GDP规模达80万亿，增速为6.9%，国内经济已逐渐步入缓慢增长期；加之最近人民币汇率的预期不明确，越来越多高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。
近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并越来越呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值家庭进行海外置业的一个重要驱动因素。我们发现，家长因担心子女年龄小、独立性较弱等问题，他们愈发重视对于“学区房”的投资。这样不仅可以方便家长“陪读”，并为子女解决一般生活性的问题。与国内情况相似，一些拥有知名学府国家的学区房，还同样存在着非常迫切的购租需求以及可观的投资回报。
据调查发现，高净值家庭在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52% 高居首位。由此可见，为其子女出国留学而购置海外房产，正在成为中国高净值家庭进行海外置业新的潮流。
除了上述几个“准刚性”的海外置业需求以外，究竟还有哪些核心优势导致国人对海外置业趋之若鹜呢？
海外置业核心优势大盘点
注：以下海外置业的核心优势，适用于大多数国家，但有小部分国家或地区不适用，请以实际情况为准。
丨 永久产权
房子，是一辈子的归处。中外房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国的土地为国家所有，房产业主只是从开发商手上购买了带有年限的房屋。住宅物业只拥有70年使用权，到期后续租的问题还悬而未决。这种类似于租赁的物业所有方式始终让人心里没有底气。
而大部分海外国家的法律是承认土地私有的，土地私有受法律保护，并且是永久产权，土地是你自己的，房屋是你自己的，没有人可以剥夺你的权利！外籍人士的物业所有权和本国人一样受到法律保护，就算有开发商或者政府要购买你的房屋，也只有征求你的意见，不能强制购买或拆迁！
丨 无房产税和遗产税
主流海外置业热门国家都没有房产税和遗产税，持有和传承房屋的成本都很低。这样永久产权的土地和房屋可以作为你的家族资产！代代相传！然而，中国即将开征房产税和遗产税， 后期的房屋在持有、转让、传给子女的税负成本会越来越高，不确定因素日益增多。
丨 精装修交付
海外的公寓住宅绝大部分是精装修交付，配有地板、墙面、卫浴、厨柜、嵌入式衣柜等等，简单理解就是搬不走的硬装都是您的。您也不用为家具软装烦心，开发商也提供软装套餐供您挑选，你可以自己选择家具饰品的档次，支付一定的费用由开发商帮您一次性配齐，房屋便可以自住或出租。如果您不愿意采用开发商提供的软装方案，也完全可以自己购买软装。
相比国内，花两三百万买房子，一般还得再花房价的10%左右装修，购买海外的精装修房产相当于再打了10%的折扣。 不仅比国内的房价便宜，也免去了房屋装修的繁琐，还方便您出租出售，为你节省了时间。
丨 只计算使用面积，无公摊面积
海外公寓售价都是整套的价格，不按每平米单价计算。不过面积作为一个指标也是可以查到的，但只是使用面积，没有建筑面积，也没有公摊面积。楼梯，除去走道，消防设施等等公摊面积全都不算，70平米的公寓，那感觉却跟进到100平米的一样大！因为卖的就是使用面积，您所见即所得，再也不用为公摊面积买单啦！
如果按国内房子大约公摊面积25%计算，这就相当于海外公寓的房价又打了25%的折扣。算上之前的装修费，相当于节约了35%的左右的隐性费用，这样算下来，海外公寓的房价相当于国内房价的一半！实在太实惠了！
丨 超低首付、交房后开始还贷
国内各个省市的政策各异，购房首付比例也不尽相同，以2017年度上海购房政策为例，首付比例基本分以下三个档次：
1、首套房且无贷款记录，首付比例提升为35%；
2、已有一套住房或有过贷款记录的普通住宅，首付50%；
3、已有一套住房或有过贷款记录的非普通住宅，首付70%；
在上海买一套500万的公寓（已快到外环了），按最低的35%计算，首付就要准备175万的现金，购房门槛之高让人望而生畏。当然，之所以有这么高的首付比例，也是因为受到国家对房地产行业的调控政策因素影响。但这么高的门槛确实也给不少刚需的人群造成了一定的影响。
反观海外，以澳洲、加拿大、英国、德国等欧美国家的新建公寓项目首付都只有10%，日本、泰国、马来西亚、新加坡等东南亚国家的新建公寓项目首付比例一般在5%~15%之间，剩余的房款只需在房屋交割前付清即可。
特别值得一提的是贷款还款时间。国内的新房（期房）项目，购房者从签订购房协议后，即要准备着手准备申请银行贷款。简单说，如果一切顺利的话，在签订购房合同后的1~3个月左右，购房者就要开始按月还贷了。一般期房的建造周期在2-3年左右，换句话说，房屋还没交割，贷款已经还了好几年了。
然而海外的公寓项目，一般在房屋交割前的3-6个月开始准备申请贷款事宜，银行方面也将根据开发商出具的房屋交割通知书上所示的具体交割日期安排放款以及相关过户事宜。简单说就是，等房子要交房了，才开始办贷款，等交房后，才开始还贷款。
可千万别小看这点差别，国内的贷款政策最大的弊端就是长期占用了购房者的资金。如果用每月还款的金额去购买银行固定收益的理财产品，定投+复利的收益，2年后可是一笔不小的数目，赚的息差买个水果X可是绰绰有余。如果将这笔资金用于其他方面，那就由各位看官自己去计算咯。
丨 高额的租金收益
众所众知，国内房屋的租金收益偏低，和海外其他国家相比，那么到底低多少呢？我们通常以“租金收益率”这一国际通行的指标来衡量租金收益的情况。最简单的计算方法为：月租金× 12/房屋总价。这种方法算出的比值越大，就表明租金收益越高，也更值得投资。
国内以北上广深四地的住宅平均租金收益率为例：北京为1.3%左右，上海1.5%左右，广州1.7%左右，深圳1.4%左右。
我们再来看看几个海外置业热门城市的住宅租金收益情况：曼谷6.5%，墨尔本5.2%，悉尼4.5%，东京5.8%，温哥华5.9%，多伦多5.1%，蒙特利尔6.9%。
也就是说，一套价值200万人民币的公寓，上海每月租金只有2500元左右，然而在墨尔本就可以租到8666元/月，在曼谷每月租金甚至可以达到10833元。结论非常明显，海外公寓的租金收益比国内的一线城市高出很多，大大缩短了投资回报的时间。
客观来讲，和中国房产市场相比，海外主流国家的地产市场更加成熟与规范，大部分国家的房产项目都能够获得永久产权，也没有房产税和遗产税。投资门槛低、还款压力小，租金回报率高，非常适合中长期投资。也正因为如此，海外投资置业已然为国人最热门的投资话题，尤其是对国内高净值家庭而言，通过海外置业进行全球资产配置的趋势进一步显现。
但是，与风风火火的海外置业如影随形的，是无处不在的“坑”。因此，出海置业认为海外置业最重要、最核心的要素就是提高风险风范意识，保障自身资金安全。
高风险与高收益之间，应该选择最安全
海外置业虽然优势众多，在市场上颇受普通投资者以及高净值人群欢迎，但资金安全问题不容小觑。海外置业投资更多的是出于平衡资产配置、对冲货币风险、实现财富传承。而不是谋求资产快速增值、不求短期暴富，不追求项目的绝对回报。回报与风险之间的平衡正逐渐成为大多数人的共识。
那么，兼具机遇与风险的海外置业市场，我们要怎么有效降低的风险呢？
第一，要了解目的国关于房产行业的相关法规。不同国家对于海外人士置业有不同的规定，比如征收海外买家的额外印花税、设置海外买家最低投资额、限制海外买家置业的物业类型等等，我们赴海外置业，首先要了解并遵守当地的法律法规，合法地投资，用当地法律来保护自己的权益。
第二，选择我们普遍熟知且具有发展潜力的城市和地段。在一个健康的市场中，房价和租金的决定因素都在于供求关系，人口增加，也就意味着居住需求的增加，选择一个人口数量上升或者人口年龄结构偏年轻的城市，肯定不会错。人口之外，还要关注当地政府对城市未来的规划，交通、医院、学校、购物中心等等项目都将带动周边房价上涨。
第三，选择拥有良好资质、靠谱的开发商。在国内买房，大家都知道要挑选知名的、靠谱的大型品牌开发商，海外置业也同样毫无二致。品牌开发商所建造的物业不仅有良好的房屋质量保障，其物业服务、配套设施会比小开发商更有保证。更重要的是，大开发商整体的品牌、资金实力更强，一般来说很少会出现因为资金不足而导致烂尾问题，延期交房等违约情况也不易发生，会比小开发商建设的房子更加有保障。
第四，迎合目的国居民的居住喜好。我们投资房产，不管是为了获得房价上涨的收益还是稳定的租金回报，最大受众都是当地居民。因此海外置业时，房产地点、楼层、户型、朝向等选择当地人喜欢的类型，将对我们后期出租及转售都更有利。
第五，选择诚信可靠、服务完善的海外置业服务平台。现在互联网如此发达，各种信息都能在网上找到，这些纷繁杂乱的信息中，不乏相互矛盾的，更有不少不良平台，为了促成销售不惜虚假宣传，利用买家不了解当地情况这一点，销售一些不良资产，或仅仅负责销售，而与置业者签订购房合同，并办理完交房手续之后，其余的事情便全部有投资者自行解决。 还有很多公司在贷款和售后的出租出售服务方面，相对欠缺经验。如果选择了这类公司，意味着会后续管理和收益没有可靠的保障，这在无形中给投资者带来了管理上的不便。如果海外置业代理公司签了合同就不再提供后续服务，对于投资置业者来说可能会造成非常大的损失。
因此选择一家专业、可靠且能够完善售前、售中、售后的各个环节，真正让购房者海外置业全程无忧的海外置业服务平台协助购房，对保证投资者的利益来说是非常有必要的。
出海置业主张的投资姿势
出海置业成立于2016年，是上海华映传媒为了更好的服务海外置业者和上下游合作伙伴，凭借自身对地产行业多年的深厚积淀和经验，倾心打造的一款海外置业品牌。借助华映传媒旗下《第一地产》电视专栏节目的品牌渠道，进一步整合公司现有前后端线上和线下各类资源，致力于为受众提供更为安全、透明、专业的海外置业服务，从而帮助购房者做出明智的海外置业决策。
海外置业投资不仅要注意“入乡随俗”，更要有足够的风险意识和法律意识，严格遵守当地政策法规，规避各种风险。出海置业始终坚持站在购房者立场，从来都是以项目风险把控放在第一位，不熟悉的区域不做、不熟悉的开发商不做、不熟悉的项目类型不做，宁可放弃更大的市场机会，我们只做重点国家的核心城市的核心区域（如澳大利亚墨尔本、悉尼，泰国曼谷，日本东京，英国伦敦，加拿大温哥华、多伦多，德国柏林，马来西亚吉隆坡……），我们只做知名开发商的项目，视降低购房者的投资风险为己任，最大限度的帮助投资者资产稳步增值。
海外置业目的国众多、政策法规各异，大到国家的政局稳定、经济发展、人口增长速度…小到居住环境、交通配置、项目周围所覆盖的商超、娱乐休闲中心、学校、医院等等海量的信息收集、整理、分析工作对于远隔重洋的普通投资者来说，几乎无法独立完成。《出海置业》坚持站在购房者立场，通过以下16项售前尽职调查，精选全球房源，持续护航信赖我们的每一位购房者。
国家/区域甄别
◆ 长期政治格局稳定性
◆ 中长期经济发展态势
◆ 海外置业法律法规政策导向
◆ 物业交易/持有成本
城市/区位选择
◆ 在所处国家/区域的地位
◆ 城市/区位的中长期发展规划
◆ 过去五年以上的不动产价格走势
◆ 租金收益率水平
◆ 气候等适宜居住因素
置业项目判断
◆ 开发商资质/经验/实力
◆ 项目销售资质/建造质量
◆ 物业定价合理性
◆ 周边生活/教育配套
◆ 周边人群/产业结构
◆ 交通便利性
◆ 出租率/空置率
出海置业拥有众多专业的海外置业顾问以及金融服务专家，为每一位投资者倾力打造专业的海外置业方案，满足各项置业诉求。售前提供多元化选择，向开发商争取更多的独家优惠；售中及时沟通置业进展，让你更放心；售后提供物业转租转售的托管服务；定制专业房屋贷款解决方案，充分利用贷款杠杆，轻松实现以房养房、以房养学，真正做到海外置业全程无忧。
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海外置业有风险，入市需谨慎
本文均引用历史数据，实际操作将有一定浮动