现在是什么情况呢？
【铺先生】的客户朋友，说早几年买了一间返租十年，年化8%的商铺，每平米五万多元，他买了一间100多平的，总价值大概在六百万左右。
自买了商铺已经几年了，房子是到手了，租金是一分钱没拿到，更别提倒手卖掉！
起因是客户朋友突然有一铺养三代的想法了，想投资商铺，以后养老用了。
这个朋友就尝试去售楼部看看信息，结果被置业顾问一顿洗脑之后，就心动了。
现在买铺几年，这个客户是后悔的都想用头撞墙。
【铺先生】业务代理也只能安慰，等市场好起来了，地铁修通了，人气旺起来了，租金肯定还是不错的，还是能升值的。
总的来说现在有一部分的商铺大多数都是坑，哪怕是买到不亏钱的商铺，都要很难，想买到赚钱的商铺，就更难了。
一方面，现在的商铺严重过剩了，实在是太多了。
另一方面，就是现在人们的购物习惯因为电子商务的影响，已经从线下的消费场景大部分都转为线上了。
在早年，商铺行情还是很可观的，比如在一二线城市一些黄金地段，一个10平米的商铺，每个月就有可能达到上万元的租金，光是商铺的租金就比很多人的月工资高出很多。
但是最近几年时间，随着各大电商平台的不断出现，疫情的涌来，消费者的消费观念发生了很大的变化，以前在没有电商出现之前，大家购物基本上只能到实体店购买，但是现在随着电商的出现，很多人购物都主要通过电商来购买。
毕竟相比传统线下零售来说，通过网上购物一方面选择余地非常大，大家可以在各大电商平台随便筛选，而且价格相对比较便宜。
同时随着我国物流体系的不断进步，在网上购物的时效也大大缩短，目前有很多电商平台都可以做到隔天送到，这大大提高了大家网购的体验。
正因为如此，过去十几年，我国电商发展速度非常迅猛，电商零售每年都保持非常高的增长速度。
截止2019年底，我国电商零售额已经突破90000亿人民币，线上零售总额占社会消费品零售总额的比例超过20%，而且预计未来10 ~20年这个比例有可能达到50%以上。
在这种背景之下，各地方不论是一线城市还是二三线城市的商铺都受到了很大的冲击。
比如【铺先生】所在的园区位于东莞CBD，附近也有很多小区，人口也比较多，按理来说这种地方的商铺应该比较吃香，但是【铺先生】业务代理下班经过的底铺，很多都租不出去，即便租出去了，也有可能一年内换了两三个老板的。
而目前类似这种情况并不只是东莞CBD出现，实际上整个东莞很多地方的商铺都已经没有了以前那种火热朝天的局面。
比如东莞的莞城曾经非常火爆，在那，曾经有一个10平米的小商铺，有人出价100万一平米，这房东都不愿意出售。
但是这两年因为受到新型冠状病毒疫情的影响，莞城有很多商户都已经关门歇业，目前正在招租的商铺有100多家。
东莞这些地区的这种局面很形象的展示了商铺租不出去也卖不掉的尴尬。
当然，即便很多商铺目前处境并不太好，但对于一些大型商圈来说，其实商铺仍然是非常受欢迎的。
目前东莞还是有一些典型的商圈商铺仍然非常吃香，比如国贸、万科、万达等每天的人流量非常大，所以商铺出租率非常高，可以说是一铺难求。
而类似国贸这种大型商圈之所以出现一铺难求，因为这是一个区域中心，每天都有大量的人流，而且附近的各项设施比较完善，周围有大量的居民，而且这个商圈集餐饮、娱乐、休闲、教育于一体，所以每天都有大量的人流。
【铺先生】相信未来类似这种大型商圈的商铺仍然会受到欢迎，因为随着大家生活水平的不断提升，很多人在购物都更倾向到这些大型商圈购买，而不是到沿街的一些店铺去购买，毕竟到这种大型商圈购物，一方面可以买东西，还可以休闲娱乐，一举多得。
所以到底商铺有没有未来，【铺先生】觉得最关键要看位置，位置是商铺价值最核心的决定因素。
对那些人口比较集中的大型商圈来说，【铺先生】认为未来仍然有较好的未来，但是租金仍然有可能继续上涨，这些大型商圈受网购的冲击相对比较小一些，因为这些商铺更注重的是体验，而不是简单的购物，而且这些大型商店的人均消费能力都比较强，因此商家能够承受得起较高的租金。
但是对于那些非核心商圈的沿街店铺来说，【铺先生】认为是局限性太强。
商铺转租困难，卖也困难！
为什么出现了租不出去，卖不掉呢？
电商的崛起，最近10年，以阿里巴巴 、京东、 拼多多、美团等平台电商快速的崛起，虚拟店铺的大量增加。
以前没有电商的时候，我们买什么东西，大多数消费者都是附近实体店购买日常用品，特别是商圈周围的商铺那基本上是供不应求。
虚拟店铺增多，可能在居民楼里、在乡下、在工厂、没有实体店，只有虚拟店，却可以卖向全球。
在这些年，随着手机技术的突飞猛进，手机性能提升。手机屏幕越来越大，分辨率也越来越高，手机无线端网购的兴起，相当于每个人都可以随时随地都可以购物。
以前的竞争对手就周围10公里，现在一下变成了全国，在加上电商去掉了不少中间环节，以及电商从业者内部竞争，大打价格站，不但分走了人流，还拉低了货物的单价，利润更薄。
最近几年本地服务电商也在崛起，外卖平台的推出的服务越来越好，更是改变了原有商业形态。
现在连买个菜都只需要在家里了，等着外卖人员送到家里，足不出户，门都不出了，就能买自己想买的。
特别是一二线城市，下了班，直接回家，人也累，睡一会起来叫一个外卖。
新商业街的崛起，商铺大量增加。现在像万达广场，万科广场。
新的商业街的崛起，改变了很多以前老商铺无法统一运营的情况，重新造就了很多商铺，商铺搭配更合理。
以前老街道的商铺，脏乱差，而且要想收购重新建，成本非常昂贵。
知道现在还有很多老的街道商铺还保留了上个90年代的面貌，没有怎么改变。
现在大型地产公司可以更好统一运营商业地产项目，购物环境好，购物氛围浓厚。
一下可以多出出几百家的商铺，可想而知，现在年轻人逛老街区更少。往往商业中心出现转移的情况。以前老街到的没落，商业价值大减。
新的购物中心的发展，现在越来越多的购物中心，强调一站式购物。
进门有迎宾人员，购物还可以免费停车，大型的停车场。
商铺划分更合理，1楼大超市，大量餐饮店，2，3楼百货商场，4楼电影院，5楼大型溜冰场。
装修更豪华，吃的东西更多，就餐环境更好，一站式购物，吃喝玩乐都可以在购物中心完成。
现在商铺在卖的时候税费高税收高达50%-60%，商铺流动性差，今年疫情更明显。
增值税5%、个人所得税20%、土地增值税（购买年度起至转让年度止每年加计5%计算）、印花税0.05%、契税税率为3%—5%。
有些2线城市，都出现了租不出去的情况。
现在人口流动主要向一二线城市净流入，二三线人口净流出的情况。
人口减少，销售额自然减少，商铺上涨空间有限，根据2020年国家十四五规划，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
商铺流量逻辑发生变化，以前买商铺只要商铺位置好，不愁没有客流。
现在反而位置不理想的商铺，综合成本却降低了，利润反而还提高了。
因为以前没有线上流量，现在做得好的公司，线上引流很厉害，这个是客流是自己独有的。
连房东都拿不走，因为顾客是商家自己引流过来，不是地段带来的。有美团、饿了么平台型引流过来的，也有抖音、快手引流而来的。
没有实体商铺，只有工作室。这些是淘宝、京东、抖音、快手、知乎等通过引流到微信、然后在微信上交易。
也有在抖音、快手直播卖货的。
总结：现在商铺陷入“租不出、转不出、卖不掉”僵局，商铺商业价值大减，除非投资回报率高，还是可以考虑，低的回报率没有价值。
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