墨尔本丨总价45万澳元起，买土地，造别墅，做地主，传后代，要不要？

人们在购置房产，尤其是购买用于投资的房产时，势必会考虑到租金回报（Rent Return）和资本收益（Capital Gain）。最完美的情况是，所购买的房产既有高额的租金收入，又有强劲的增值能力。然而，这种完美的例子实在是太少了。在大多数鱼和熊掌不可兼得的时候，我们购买投资房产该如何抉择呢？就让小编为各位解析一下租金回报和资本收益的相对关系。

首先需要说明的是，对于租金回报和资本收益的选择，并不存在一个明确、直接的答案，因为每一个人会根据自身投资策略和财务状况会作出不同的权衡。

租金回报和资本收益指的跷跷板关系？

租金回报是你所能获得的租金额和房产价值的百分比。租金回报率越高，意味着你将有更多的现金流来支付房屋贷款的利息和其他费用（如物业管理费和市政垃圾处理费）。

根据Realestate的数据统计，墨尔本CBD的租金回报率的中位数是5.4%，而房屋贷款利率在5%上下波动。光看数据，就可以得出租金回报可以覆盖房屋贷款的结论，如果在澳洲选择只还利息、不还本金的方式，那么每年还有赚进不少。不过在澳洲，别墅的租金回报就会低很多，那么买别墅的意义又在哪里呢？别急，继续看。

墨尔本CBD夜景

下面我们来讲一讲资本收益。资本收益则是出售房产的销售收入减去购买房产时所支付的成本差额，通常都是用售价减去购入价格再减去其他相关成本，所得到的收益。如果你所选择购买的房产位于交通便利、基础设施完善、需求量大，那么这座房产就有很大的增长潜力，当你出售该房产时便能拥有很高的资本收益。

一些对墨尔本房地产市场了解不深的人，都会有这样一个误区，认为墨尔本CBD的土地寸土寸金，那么在CBD的公寓房就一定有着十分乐观的增值潜力。然而实际情况却是别墅的涨幅更大，根据知名房地产数据信息分析公司CoreLogic报告显示，墨尔本别墅的年平均增值率达17%，远高于公寓的涨幅。因为土地的涨幅往往比地上的建筑涨幅来得更大，而别墅在澳洲恰恰是是带地出售的。

现在我们就能看到这样的跷跷板效应，租金回报高、资本收益就会相对低；资本收益高、租金回报就会相对低。其实，这在我们的上海房产市场能够得到类似的印证，十多年前房价低、年租金回报能够超过4%；现在房价涨上去了，年租金回报则不足2%。

这样的情况下，在墨尔本，倒是给了我们选择的机会。如果我们以同样的价格购买别墅和公寓，公寓租金回报较高，适合短期投资，若选择贷款，房屋租金完全可以用于还贷，资金压力较小；别墅持有成本较低，有地，私有制，升值潜力较好，适合长期投资。这也表明了在资本收益这个层面，别墅比公寓更加有优势。上述数据反映的是墨尔本整个别墅和公寓的房产市场，不同的区域肯定会存在着或高或低的差异。

希望持有别墅长期投资的，可以继续往下看。

在墨尔本，买哪个区域的别墅才能拥有一个良好稳健的房产增值？

一个区域的房屋增值潜力是和政府的规划分不开的，如果一个区域能吸引大量人口移居，那么这个区域的房产价值势必会增长。相信对墨尔本发展规划有一定了解的朋友们一定听说过2030计划和2051计划。这两个计划中，都把位于墨尔本西南区的库克角（Point Cook）作为了重点发展的区域。

库克角（Point Cook）区位图

库克角紧贴飞利浦海湾的西海岸，M1免费高速公路贯穿整个库克角，是通往墨尔本CBD的主要路线。从库克角出发，开车到墨尔本市中心大约仅需30分钟左右。这几年经过维州政府的努力开发，库克角区现已经成为白领及中产阶级的聚居地。

区域内设施齐全，无论是购物中心、医疗设备、休闲娱乐场所还是学校都是应有尽有，超过55%的居民是澳洲本地居民，其他居民主要来自中国、英国、新西兰、印度和菲律宾。在这里居住的大部分都是成熟家庭，并且90%的人口都有兼职或全职的工作，中年家庭约占35.8%，中老年家庭约19.4%，年轻家庭约11.9%，社区治安状况良好。

Werribee大学城概念图

政府规划是区域房产增值最有力的保障！300亿的Werribee大学城计划、9700万的水上高科技园区、4.4亿的海港俱乐部、55亿的西部公路提升计划、步行居民区的生活配套、迪斯尼乐园的计划等等，这些规划都将在库克角以及库克角周边城区实施。如果你以为库克角的土地只有具备了这些因素才会升值？那你就大错特错了。

Williams Landing项目地价增幅概况

位于库克角M1与FORSYTH RD交界处，距离Williams Landing Station仅1公里的“Williams Landing”大型别墅项目，以392㎡的别墅用地为例，2014年开盘时售价为31.4万澳元，2017年最新报价为43.5万澳元，3年间土地价格就已经上涨了38.5%。待上述这么多政府规划项目落实之后，库克角的房地产市场势必将迎来新一轮爆发式增长，为投资者带来一个可观的资本收益。

购买墨尔本别墅有哪些注意事项？

购买墨尔本的独栋别墅其实是“买地+建房”，买家需单独签署2份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同。一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买家选择，建筑商一般都会事先将这些设计图纸交由政府审批，土地交割后，马上就可以启动建房的程序。建筑商对于施工周期把控十分严格，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。因此，“买地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。

澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策规定，非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请。不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅！

选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。独栋别墅往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西南区的库克角（Point Cook）正值高速发展的阶段，政府引导下许多公共设施日趋完善，会吸引大量的居民来此，是值得考虑的区域之一。

如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。由此，也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。

墨尔本西南区的一系列发展大计都在印证维州政府希望打造一个“宜居西南区”的事实，改变长久以外墨尔本东西区发展不平衡的状况，来应对墨尔本日益增长的人口。而这些大动作，也将势必推动西南部各个区域的地价不断上涨，还没下手的朋友，可要抓紧时间了哦！

水岸丽墅

墨尔本西南区库克角独栋生态花园别墅

水岸丽墅（The Islands waterhaven）项目位于墨尔本西南区库克角（Point Cook）的中心地带，紧邻M1高速公路。库克角是联邦和州政府巨资打造科技和工业中心区，配套庞大的住宅规划，是维州发展最快的区域之一。水岸丽墅周边拥有大型购物中心、学校、医院等生活配套设施齐全，距离Williams Landing Station仅1公里左右，步行可至，驾车沿M1高速前往墨尔本CBD也仅需30分钟左右，交通十分便利。

项目名称：水岸丽墅（The Islands waterhaven）

所属区域：墨尔本库克角

项目地址：Waterhaven Boulevard

项目性质：独栋别墅

完工时间：预计2018年

项目规模：20套（首批）

土地面积：190㎡~542㎡ 

主力户型：4房

建筑商：AHB

库克角（Point Cook）占地大约37平方公里，位于墨尔本CBD的西南面，距离墨尔本CBD仅30分钟左右的车程，紧贴飞利浦海湾的西海岸，M1免费高速公路贯穿整个库克角，是通往墨尔本CBD的主要路线。经过维州政府的努力开发，库克角现已经成为白领及中产阶级的聚集土地，区域内设施也已经齐全，无论是购物中心、医疗设备、休闲娱乐场所还是学校都是应有尽有，其中Suzanne Cory High School是维多利亚州排名第25名的高中，还有维多利亚大学，完全能满足人们生活工作的一切需求。

库克角区域内包含众多的原始的海岸公园和湿地环绕的盐水海岸新社区，把海岸景观、自然环境和时尚住宅微妙结合。早晨的鸟语花香令您陶醉在城市和海湾的迷人景色中。居住在这里，仿佛置身世外桃源一般，碧海蓝天，阳光沙滩，慵懒的走在沙滩上，尽情的享受着与其他繁忙地区大不相同的宁静、安逸生活。

水岸丽墅由澳洲实力建筑商AHB倾力打造，有单层，双层两种别墅风格可供挑选。您可以在自己选择的建筑风格下按照其个人喜好进行微调整，打造个性化住宅，建造理想的家！

单层别墅外立面效果图

单层别墅户型图

双层别墅外立面效果图

双层别墅外立面效果图

水岸丽墅距离西区最重要，最繁华的购物中心Point Cook Town Center仅 800米的距离，步行即可到达。小区方圆2公里内即有已经建成的幼儿园，中小学， 私家诊所，大型公立医院，健身会所，宠物中心等设施，地理位置得天独厚。

距离水岸丽墅公里处，有最近扩建的 Pacific Werribee（原 Werribee Plaza）新商场。购物广场拥有300多家门店，包括各大连锁超市、生鲜食品卖场、 药房、美容美发沙龙、电影院、时尚百货、流行品牌例如H＆M，优衣库等，也翻新 了原有的Myer购物中心。新扩建的商场更增加了10多家中西餐饮店和400座位的美 食天地，为顾客提供了更多餐饮和电影娱乐选择。

水岸丽墅紧邻墨尔本大学以及维多利亚州大学分校区，在距离水岸丽墅区4公里处，坐落着墨尔本西部的公立精英高中—— Suzanne Cory High School。此所学校2013年VCE高考成绩排名第25位，全校总生员仅 199人，是墨尔本四所公立精英学校之一。

水岸丽墅距离西区最大的公立综合医院Werribee Mercy Hospital直线距离3公里，开车10分钟即可到达。医院设有急救中心，以及各种专家门诊。

水岸丽墅附近有两个已经通车的城铁车站，Hoppers Crossing站和 Williams Landing站，乘车可直达墨尔本CBD。项目距离重要的交通主干道M1高速现有入口仅200米距离，30分钟即可到达墨尔本CBD。

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