作者 I 宋溪 选址960
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京东一贯走的是高举高打路线，连在城市建楼都一样。
01 南京：引入数万人的研发中心
京东南京研发中心 图源：南京发布
11月24日，南京市政府官方平台发布消息，京东集团南京研发中心项目在建邺区正式开工建设。该项目今年8月底刚刚签订落地协议，11月拿地，被归类为南京市“计划外新增项目”。
根据拿地公告，项目所用地块NO.宁2025Y05位于建邺区河西南部地区，即南京市重点打造的“河西中央科创区”，周边毗邻小米南京科技园、阿里巴巴江苏总部、58集团华东总部以及洋河股份总部、恒生电子江苏总部。
拿地公告和地块区位 图源：江苏公共资源交易平台 南京发布
地块以1.84亿底价成交，占地2.6万平方米（约39.4亩），建筑面积18.4万平方米，按此计算楼面价约999元/平方米，属性为科研用地，出让年限50年。
根据出让条件，该地块项目内容为“创新研发中心及区域总部办公”，土地及地上房屋仅能自持，建成后须导入不低于5000名的研发人员，注册后10年累计销售额不低于400亿人民币。
据悉，该项目投资规模35亿元，汇聚京东在零售、科技、金融、健康、家政等多个业务板块的研发力量，打造集区域总部办公与前沿科技研发于一体的综合性研发中心。
京东集团公共业务副总裁称：该项目将成为京东在长三角的区域总部，是京东立足南京、辐射华东、链接全球的“战略桥头堡”，未来计划引入核心业务研发团队，吸引数万名高端科技人才，并带动产业链上下游生态伙伴集聚，推动创新活力从“单点突破”升级为“集群爆发”。
值得关注的是，京东上海总部、深圳总部也同步在建，且同样是地标型、大体量。
02 上海：投资近百亿的综合体
京东上海总部效果图 图源：GA建筑
京东上海总部即京东上海中心项目。
该项目用地交易价格99.1亿，用途为住宅商业办公，由京东联手有“写字楼之王”之称的卓越集团竞得，位于普陀区真如城市副中心万里社区，靠近中环，与地铁20号线同站共建，是上海西站地铁上盖TOD综合体项目。
地块占地9.5万平方米，总建筑面积达54万平方米，2023年底开工，规划包括1栋高180米的超高层办公楼、1栋55米高的人才公寓、1栋6层大型商业综合体和4栋独栋商业体等。目前，住宅部分已经临近交付，180米的地标塔楼“京东中心”将在明年实现封顶，整体项目将在2028年陆续竣工收尾。
地块效果图与位置 图源：GA建筑 普陀自然资源与规划局官网
土地出让文件明确要求，拿地企业须引入世界500强网络服务与零售、金融科技、人工智能、物流服务、大健康等企业总部运营基地和新型智能经济研究机构，以及互联网服务与零售、在线新经济、数字经济、新一代信息技术类等上下游科技企业。
因此，不少分析认为，普陀区政府对京东助力真如板块商业更新寄予厚望。上海真如板块是继徐家汇、花木、五角场后上海第四个城市副中心，因上海西站与昆山、苏州、南京等长三角发达城市紧密连接，真如板块也是上海连通长三角其他区域的重要枢纽。
相比起南京、上海在建的总部，京东深圳总部目前已经初具轮廓。
03 深圳：华南地区重要战略支点
京东深圳总部效果图与实景
京东深圳总部位于深圳湾超级总部基地，毗邻深圳湾公园，周边落地有招商银行全球总部、TCL中心、中国电子深圳湾总部、中兴通讯全球总部、OPPO全球总部等。
该项目用地于2021年竞得，2022年开工，占地2.9万平方米（约44亩），交易价格31.09亿元，建筑面积约18.7万平方米，土地用途为商业服务业设施用地，出让年限30年，自持部分不少于60%。
地块详情 图源：深圳公共资源交易中心
据悉，项目由两栋摩天大楼（分别高200米、149米）和一栋商业办公楼（高60米）及地下空间组成，涵盖办公、酒店、商业、文化等多种业态，预计将于2027年底全面完工。
建成后，将承载京喜总部、京东国际总部、京东创新中心、京东大湾区人工智能研究院、京东高端人才基地五大板块，定位为京东在华南地区的重要战略支点。
另外，该地块出让公告明确，竞得企业须承诺5年内（2021年1月1日至2025年12月31日）累计纳入深圳核算产值不少于2580亿元。
有意思的是，以上京东斥巨资打造的三地区域总部，均由奥雷・舍人事务所操刀，因此整体风格呈现出统一性和呼应性特点。
那么，京东为何四处建区域总部？
事实上，以腾讯、阿里、小米、京东、华为等为代表的大厂在各城市建区域总部并不罕见，这一方面有当地政府招商引资的作用，另一方面也是企业自身深度参与城市、区域经济社会发展、不断扩大增量的选择。
此次京东一口气连建三处区域总部，除了政府对之寄予厚望，也和京东今年以来的大规模开拓增量步调相一致。
根据不完全统计，2025年以来，在原有业务基础上，京东陆续发力了外卖、七鲜小厨、咖啡、酒旅、评价体系、折扣超市、医美、收购海外电商平台近十个新业务。
近日，京东集团发布2025年三季度业绩。三季度，京东集团收入为2991亿元人民币，同比增长14.9%；核心零售业务市场地位持续加强，其中日百品类收入同比增长18.8%，增速约是行业平均增速的4倍；商超品类收入同比实现连续7个季度的双位数增长；外卖等业务三季度收入同比增长214%，环比二季度实现加速增长。
业绩报告
报告中特别提到，受益于多年投入建设的超级供应链持续释放创新动能，京东核心零售业务市场地位持续加强，外卖等业务稳步增长，活跃用户和购物频次保持强劲增长。数据显示，截至今年10月，京东年度活跃用户数量突破7亿，用户规模创新高。
不过，公司规模扩张的另一面，盈利能力遭遇了严重下滑。数据显示，三季度京东净利润同比下滑54.7%，归属于普通股东的净利润从117亿元降至53亿元，外卖业务高投入是主要拖累因素。
