编者按：
2025年，广东省住房和城乡建设厅委托开展“美好家园”建设课题研究。本课题由我们课题组和广东省物业管理行业协会共同承担，历时8个月，调研足迹几乎覆盖全省21个地级市，实地走访30余家物业服务企业，发放项目经理调研问卷1100份，最终形成一份约11万字的综合研究报告。报告围绕“美好家园”的内涵界定、评价指标体系、现有小区运行现状及优化路径等核心议题，进行了系统梳理与深入论证。
基于多方面考虑，本文暂不展开对策建议与理论建构，仅聚焦于对当前现状的客观描述与呈现。
随着我国城镇化进程的不断推进和居民对居住品质要求的日益提升，物业服务设施设备维护水平与小区配套设施完善程度已成为衡量住宅项目综合品质的重要指标。近年来，国家及地方相继出台多项标准与规范，对设施设备安全使用、完整社区建设、公共设施配套、无障碍设计、智能化系统建设等方面提出了明确要求。然而，然而，在实际运行中，受规划设计前瞻性不足、运维资金保障不到位、物业服务能力有限等多重因素影响，许多住宅项目在投入使用多年后，逐渐出现设施老化加速、配套功能缺失或不达标等问题，严重影响居民生活体验与社区整体品质。
本文基于一线项目经理的实践经验，系统梳理物业服务设施与小区配套设施所面临的典型现状，以期引发提升住宅项目的全周期服务能力和交付品质的思考。
一、样本收集情况
本次调查问卷主要面向广东省内的物业项目经理，以及少部分全国其他省市的物业项目经理发放，总计发放1100份，回收有效问卷908份。通过对回收样本的统计分析，样本在地域分布上呈现出显著的集中性特征，具体情况如下：
1. 总体地域分布：以广东省为主导
从全国范围的样本来源看（如图1所示），本次调查样本主要集中在广东省，其占比高达82.36%，构成了分析数据的主体基础。除广东省外，样本量排名前列的省份依次为四川省（4.17%）、湖北省（2.57%）、江苏省（2.48%）等。上海市、山东省及湖南省也有少量样本分布，合计占比不足5%。这表明本次调查分析结果，将主要反映华南沿海发达地区、特别是广东省物业管理的现状与特征。
2. 省内城市分布：高度集中于珠三角核心城市群
进一步对广东省内的样本分布进行细化分析（如图2所示），样本来源呈现出向经济发达区域和人口密集城市高度集聚的态势，主要集中在珠江三角洲城市群。
广州市样本量最多，达到299份，占据绝对优势地位；深圳市位居第二，样本量为122份；东莞市（98份）与佛山市（68份）紧随其后，构成了样本来源的第二梯队。此外，清远市（65份）、珠海市（55份）及惠州市（41份）也有一定规模的样本覆盖。相比之下，粤东、粤西及粤北部分城市（如汕尾、潮州、云浮等）样本量较少，均为个位数。
综上所述，本次调查样本呈现“以广东全省为主体，以广深莞佛为核心”的分布格局。这种样本结构意味着后续关于“物业服务设施达标难度”与“小区配套设施建设难度”的分析结论，将更具针对性地反映出一线及新一线城市、高密度居住区以及物业服务行业相对成熟地区的治理痛点与需求偏好。
图1 项目经理调研问卷全部样本来源
图2 项目经理调研问卷广东省内样本来源
二、基于物业服务设施达标难度的聚类分析
1.物业服务设施达标难度排名及特征分析
基于问卷调查数据的排序结果，本文对18项物业服务涉及的基础设施指标进行了统计分析（如表1所示）。通过计算“平均排名”（数值越小代表排名越靠前，即达标难度越大或紧迫性越高）与“平均方差”（数值越大代表意见分歧越大），呈现出当前物业管理在设施达标方面的核心痛点与认知差异。
表1 项目经理角度看物业服务设施达标难度排名情况
基础设施类别
|
平均排名
|
平均方差
|
给排水设施（供水达标+排水通畅）
|
6.27
|
5.54
|
电动汽车充电设施全覆盖（100%车位配建或预留）
|
6.98
|
4.73
|
电动汽车充电设施数量（≥0.05桩/户）
|
7.32
|
4.09
|
垃圾分类投放（实施分类）
|
7.45
|
4.23
|
电动自行车停车位数量（≥0.5个/户）
|
7.61
|
4.44
|
道路设施（路面平整+应急车辆通达）
|
7.96
|
5.06
|
垃圾分类投放点数量（≥1个/150户）
|
8.05
|
4.09
|
供电设施（安全可靠+线路规整）
|
8.34
|
5.75
|
机动车停车位数量（≥0.5个/户）
|
8.61
|
4.53
|
垃圾转运站数量（≥1个）
|
8.78
|
4.48
|
电动自行车充电设施数量（≥0.05桩/户）
|
8.84
|
4.46
|
通信设施（光纤入户+线路规整）
|
9.36
|
4.82
|
供气设施（供应稳定+安全无隐患）
|
9.42
|
5.25
|
慢行系统（连贯配套设施与住宅）
|
10.41
|
4.77
|
道路无障碍设施设置（轮椅坡道、盲文标识）
|
10.61
|
4.12
|
运动健身场地（≥150㎡）
|
11.09
|
4.96
|
儿童游戏场地（≥100㎡）
|
12.15
|
4.90
|
绿化覆盖率（≥25%）
|
13.58
|
4.79
|
（1）核心痛点：隐蔽工程与新兴需求达标难度最大
从平均排名来看，“给排水设施”以6.27的平均排名位居榜首，成为项目经理公认最难达标或最需优先解决的硬骨头。这反映了隐蔽工程老化维护难、修缮成本高、影响面广的现实困境。
紧随其后的是“电动汽车充电设施全覆盖”（排名6.98）与“电动汽车充电设施数量”（排名7.32），以及“垃圾分类投放”（排名7.45）。这表明，随着新能源汽车普及和环保政策推行，老旧小区硬件条件不足（如电力负荷不够、空间有限）与新政策标准之间的矛盾，已成为物业达标面临的最大新挑战。
（2）次级关注：传统基建与生活配套居中
排在中间位置（排名8.0-9.5）的指标主要包括道路设施、供电、机动车停车位、通信及供气设施等。这些属于小区运行的基础保障系统，虽然重要，但在大多数成熟小区中已具备一定基础，或者其管理流程相对标准化，因此其达标难度被视为“中等”。
（3）相对“容易”或低优先：空间品质类指标排名靠后
排名最靠后（数值最大）的指标集中在“绿化覆盖率”（13.58）、“儿童游戏场地”（12.15）和“运动健身场地”（11.09）。这一排序并不意味着这些设施不重要，而是反映了两种可能。一种可能涉及到物理极限性，也就是说，绿化率和场地面积往往在小区建成时已定型，后期整改空间极小，项目经理倾向于认为这属于“先天条件”，而非后期管理的“达标难点”。另一种可能涉及到非刚性需求，也就是说，相比于水电不通或无法充电，绿化和游乐设施的缺失不会导致小区立即瘫痪，在紧迫性排序上相对滞后。
（4）共识与分歧：方差背后的管理差异
充电桩数量（4.09）、道路无障碍设施（4.12）的方差较小，说明行业内对于这些设施的匮乏程度或达标难度有高度共识，属于普遍性难题。相反，供电设施（5.75）、给排水设施（5.54）的方差极大，这揭示了小区之间的严重分化——在新建小区这些可能完全不是问题（排名靠后），而在老旧小区则是致命难题（排名极度靠前）。这种高方差体现了不同楼龄、不同品质项目之间基础设施状况的巨大鸿沟。
总体而言，项目经理眼中的达标难度呈现出“生存刚需（水电）> 政策新规（充电桩/垃圾分类）> 基础运维（道路/停车）> 品质提升（绿化/活动空间）”的递减规律。
2.物业服务设施达标难度的聚类分析
根据18个有效指标的平均排名与平均方差（方差度）进行聚类分析，本文将基层设施划分为三个具有鲜明特征的类别（如表2所示）。这一分类不仅揭示了设施本身的属性差异，更折射出当前物业管理中“共识性短缺”、“结构性分化”与“先天性极限”的三重矛盾。
表2 物业服务设施达标难度的聚类分析结果
类别
|
分类结果
|
类别1
|
垃圾分类投放点数量（≥1个/150户） （排名8.1, 方差4.1）
|
垃圾分类投放（实施分类）（排名7.5, 方差4.2）
|
|
垃圾转运站数量（≥1个） （排名8.8, 方差4.5）
|
|
机动车停车位数量（≥0.5个/户） （排名8.6, 方差4.5）
|
|
电动汽车充电设施全覆盖（100%车位配建或预留） （排名7.0, 方差4.7）
|
|
电动汽车充电设施数量（≥0.05桩/户） （排名7.3, 方差4.1）
|
|
电动自行车停车位数量（≥0.5个/户） （排名7.6, 方差4.4）
|
|
电动自行车充电设施数量（≥0.05桩/户） （排名8.8, 方差4.5）
|
|
通信设施（光纤入户+线路规整） （排名9.4, 方差4.8）
|
|
道路无障碍设施设置（轮椅坡道、盲文标识）（排名10.6, 方差4.1）
|
|
类别2
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儿童游戏场地（≥100㎡） （排名12.1, 方差4.9）
|
慢行系统（连贯配套设施与住宅）（排名10.4, 方差4.8）
|
|
绿化覆盖率（≥25%） （排名13.6, 方差4.8）
|
|
运动健身场地（≥150㎡） （排名11.1, 方差5.0）
|
|
类别3
|
供气设施（供应稳定+安全无隐患） （排名9.4, 方差5.3）
|
供电设施（安全可靠+线路规整） （排名8.3, 方差5.7）
|
|
给排水设施（供水达标+排水通畅） （排名6.3, 方差5.5）
|
|
道路设施（路面平整+应急车辆通达） （排名8.0, 方差5.1）
|
类别1：中等关注度且意见相对集中但存在局部争议的服务设施指标，具有典型的“中等关注度·低离散度”特点，是现代物业管理与便民服务的“共识性痛点”。
该类别包含10个指标，平均排名为8.36，表明这些设施在整体优先级排序中处于中游位置，既非最紧迫也非最边缘；平均方差度为4.40，是三类中最低的一组，说明公众或评估主体对这些设施重要性的认知较为一致，属于小区物业管理普遍性的难点，而非个别小区的特例。具体来看，该类指标多聚焦于新兴城市治理议题和交通配套升级，属于“政策新规与硬件现状的冲突区”。随着新能源汽车普及和垃圾分类强制实施，这类设施从“可选项”变成了“必选项”。其核心矛盾在于“即时爆发的新兴需求”与“滞后的老旧硬件条件”之间的错位——例如老旧小区电力负荷不足限制了充电桩建设，空间狭窄制约了垃圾分类点设置。因此，这类设施的达标难度体现为一种全行业的“技术性与资源性瓶颈”，是现代化居住区建设中必须集中攻坚的“补短板”领域。
类别2：关注度偏低但方差显著增大的公共活动空间类服务设施指标，具有典型的“低关注度·高离散度”特点，是空间品质与宜居体验的“先天性硬伤”。
该类别共有4个指标，平均排名高达11.81，为三类中最不被优先考虑的一组，表明在当前评价体系下，运动健身场地、儿童游戏场地、慢行系统和绿化覆盖率未被赋予足够权重，直接印证了其“非刚性需求”的属性——相比于水电中断引发的生存危机，活动场地的缺失不会导致小区瘫痪，因此在紧迫性排序上被后置。然而，其平均方差度达4.85，仅次于类别3，显示出不同群体之间对其价值判断存在明显差异。这一现象揭示了城市发展中的深层矛盾：一方面，随着生活水平提高，居民对宜居性、健康生活方式和生态品质的需求日益增强；另一方面，在土地资源紧张、开发强度高的背景下，开放空间往往成为牺牲项，而在追求高品质生活的新建或高端社区，这却是提升宜居性的关键指标。此类设施的核心问题在于除了适老化问题外，这三项是某种意义上的物理极限，是典型的空间不可逆指标。建成之日即已决定后期几乎无解。但高方差则预示其内部看法存在分裂，揭示了“居民需求升级与客观条件限制”的分裂，在老龄化加剧、亲子家庭需求增长背景下，将成为社会治理的新焦点。
类别3：基础保障性强、但方差最大的关键服务设施指标，具有典型的“中高关注度·极高离散度”特点，是基础生存保障的“极化型分歧”。
该类别包含4个指标，平均排名为8.00，接近总体中位水平，但平均方差度高达5.40，为所有类别之首，这类设施虽属传统“硬基建”，却在实际体验与标准设定上存在严重认知分化。给排水设施（6.3）、供电设施（8.3）、供气设施（9.4）和道路设施（8.0）均为维系物业运行的基本支撑系统，通常被视为“理所当然”的存在。当其正常运作时不易引起关注，一旦出现问题则直接影响生活质量甚至安全，因而更为重要。但是这类指标反而出现最大的方差特征，一方面是因为基础设施的管理和维护状况导致方差，部分老旧小区的给排水管道老化、供电线路负荷不足等问题长期得不到解决，居民对此怨声载道。而新建小区的基础设施相对完善，居民的满意度则较高；另一方面则是因为管理思路与管理进程不同，当所管小区整体还挣扎在及格线上时，项目经理当然更倾向于对基础设施的持续关注，而当所辖业态整体基础设施良好，正在追求进一步的服务升级时，底线服务就相对滑落一旁。这种“要么不出事，出事就是大事”的特征，使得该类指标成为物业管理风险控制的暴风眼，也是新旧小区治理难度差异的最大来源。
3.基于聚类分析的物业服务设施达标金字塔模型
前文三类指标系统性地映射了物业管理中的“竞争变量”“结构变量”与“底线变量”，构成一个具有内在逻辑层次的评估体系。这一框架与住建部、民政部近年来持续倡导的“美好环境与幸福生活共同缔造”理念高度契合，其底层逻辑可清晰解构为一个经典的三层金字塔模型，逐层递进，功能明确，权重分明（如图3所示）。
图3 物业服务设施达标金字塔模型
金字塔底层为生存层，亦即保底线：涵盖水、电、气、消防、道路通行等基础市政与安全设施。此类指标属于刚性需求，是小区正常运转的基本前提，必须实现100%覆盖与稳定运行。尽管其保障水平直接影响居民基本生活质量，但因其公共属性强、普遍性高，即便做到极致也难以形成差异化竞争优势，更多体现为“不犯错”的底线管理要求。该层级对应本次聚类分析中的类别3，集中反映物业的基础履约能力与应急保障水平。
金字塔中层为便利层，亦即拉分层：包括停车位供给、电动自行车及新能源汽车充电设施配置、垃圾分类执行效果、无障碍设施建设、通信线路规整等关键服务要素。此类指标直面当前中国城市社区治理中最突出的民生痛点，处于居民日常使用频率最高、感知最敏感的交界地带。其表现优劣直接决定居民满意度的高低波动，成为区分普通小区与优质小区的关键分水岭。由于资源约束与管理难度并存，该层面的改进空间大、边际效用高，最容易引发居民共鸣与评价分化。该层级精准对应聚类结果中的类别1，且其包含的10项具体指标全部命中，验证了其在现实评价体系中的核心地位。
金字塔顶层为品质层，亦即天花板：涵盖儿童活动场地、成人健身设施、绿化率提升、慢行系统营造等面向人性化生活体验的空间设计与环境优化内容。此类指标超越基本功能满足，聚焦于情感归属、社区认同与长期居住价值的塑造，代表小区迈向高品质生活的理想形态。然而，受限于业态自身的建设情况，土地资源与运营维护能力，绝大多数小区难以系统性达成该层级标准，仅少数标杆项目能够触及。其作用并非解决矛盾，而是创造亮点，属于锦上添花型的竞争变量，对整体评分具有显著拉升效应，但不具备普适性推广基础。该层级对应聚类中的类别2，体现了物业服务从达标向卓越跃迁的可能性路径。
三、基于小区配套设施达标程度的分析
1.小区配套设施达标难度计算与现状分析
基于问卷调查数据的排序结果，本文对14项小区配套设施指标进行了统计分析（如表3所示）。通过计算“平均排名”（均值越小，代表排名越靠前，即建设难度越大或紧迫性越高）与认知分歧程度（方差越大，代表意见越不统一）。总体来看，数据并未呈现简单的线性关系，而是呈现出显著的“中间梗阻”特征：市场属性强的设施（超市、理发店）排名靠后（均值约9-10），达标最容易；纯公共属性的设施（警务室、消防站）虽然涉及行政审批，但因有硬性指标要求，排名居中偏后（均值约7.8），达标相对有保障；唯独兼具准公共与服务属性的设施（医疗、养老、就业），排名最靠前（均值约5.3），成为达标难度最大的“硬骨头”。
表3 项目经理角度看小区配套设施达标难度排名情况
基础设施
|
基础设施排名
|
方差
|
卫生服务站数量（≥1个）
|
4.65
|
2.97
|
卫生服务站床位数量（≥5床/千人）
|
4.94
|
2.76
|
普惠性幼儿园/托儿所数量（≥1个）
|
5.38
|
3.98
|
老年服务站数量（≥1个）
|
5.42
|
2.98
|
就业服务站数量（≥1个）
|
5.44
|
2.90
|
就业服务站提供就业岗位数量（≥100个/年）
|
5.67
|
2.99
|
老年服务站床位数量（≥1.5床/百老人）
|
5.94
|
3.23
|
普惠性幼儿园/托儿所学位数量（≥适龄儿童80%）
|
5.97
|
3.87
|
社区超市/便利店数量（≥2个）
|
8.77
|
3.29
|
警务室数量（≥1个）
|
8.97
|
4.11
|
社区超市/便利店营业时间（24小时服务）
|
9.14
|
3.06
|
邮件和快件寄递设施数量（≥1个）
|
10.07
|
3.03
|
其他便民商业网点数量（理发店、药店等）
|
10.52
|
3.14
|
微型消防站数量（≥1个）
|
10.82
|
4.09
|
2.小区配套设施达标难度的聚类与一致性分析
根据14个有效配套设施指标的平均排名与平均方差（方差度）进行聚类分析，本文将社区配套设施划分为三个具有鲜明特征的类别（如表4所示），揭示了“行政指令”、“混合博弈”与“市场驱动”三种逻辑。
表4 小区配套设施达标难度的聚类分析结果
类别
|
分类结果
|
类别1
|
微型消防站数量（≥1个）（排名10.8，方差4.1）
普惠性幼儿园/托儿所学位数量（≥适龄儿童80%）（排名6.0，方差3.9）
普惠性幼儿园/托儿所数量（≥1个）（排名5.4，方差4.0）
警务室数量（≥1个）（排名9.0，方差4.1）
|
类别2
|
卫生服务站床位数量（≥5床/千人）（排名4.9, 方差2.8）
卫生服务站数量（≥1个） （排名4.6, 方差3.0）
就业服务站提供就业岗位数量（≥100个/年） （排名5.7, 方差3.0）
就业服务站数量（≥1个） （排名5.4, 方差2.9）
老年服务站床位数量（≥1.5床/百老人） （排名5.9, 方差3.2）
老年服务站数量（≥1个） （排名5.4, 方差3.0）
|
类别3
|
其他便民商业网点数量（理发店、药店等）（排名10.5, 方差3.1）
社区超市/便利店数量（≥2个） （排名8.8, 方差3.3）
社区超市/便利店营业时间（24小时服务） （排名9.1, 方差3.1）
邮件和快件寄递设施数量（≥1个） （排名10.1, 方差3.0）
|
类别1归属于行政刚性保障类——“有责有权，虽繁必达”，涵盖设施包括微型消防站、警务室、普惠性幼儿园等。该类指标平均排名为7.78，属于“低风险·强保障”类型。虽然此类设施涉及跨部门审批，建设周期较长，但其核心特征是“责任主体明确”。政府规划红线强制要求配套，且有明确的财政预算或编制支持（如公安部门负责警务、教育部门负责学位）。在行政考核的“硬约束”下，这类设施虽然流程复杂，但最终落实率极高，不存在“没人管”的风险。
类别2归属于混合模式瓶颈类——“双向依赖，落地最难”，涵盖设施包括卫生服务站、老年服务站、就业服务站。该类指标平均排名为5.34，为三类中数值最小，属于“高难度·强痛点”类型。此类小区配套设施处于市场与政府的夹缝之间。一方面，其微薄的利润不足以吸引纯社会资本主动投资；另一方面，政府往往将其视为“社会化运作”领域，缺乏像建设警务室那样的全额财政兜底。这种“既非纯行政指令，又非纯市场行为”的尴尬属性，导致其极易陷入资源配置的真空地带。物业方和街道办普遍反映，此类项目往往“看起来很美，做起来很难”，是社区配套中最大的短板。
类别3归属于市场自主驱动类——“有利可图，自然生长”，涵盖设施包括超市、快递、理发店。该类指标平均得分高达9.62，方差度为3.13，属于“低难度·高效率”类型。此类服务的最大特征是高度市场化运作，基本无需依赖财政拨款或事业编制支持，主要依靠人口集聚带来的消费流量自然生成。开发商在项目前期规划阶段通常已预留商业界面，后期招商运营相对成熟稳定，物业方普遍认为其实现门槛较低。整体仍被视为“随市场规律发展即可解决”的配套设施。该类指标的低难度属性使其成为社区生活服务网络的基础组成部分，虽不具备政策“硬杠杠”地位，但在提升日常便利性和居住体验方面发挥着不可替代的作用。
3.两头易、中间难：社区配套建设的“混合模式陷阱”
综合上述数据与聚类分析，本文发现小区配套设施达标难度并不随市场化程度线性变化，而是呈现出一种特殊的“倒U型”分布规律（如图4所示）。
图4 小区配套设施达标难度“倒U型”曲线
图4的左端“行政力量”，处于左上角的教育与安全类设施（如警务室、消防站），靠的是政府的“硬指令”。虽然行政干预程度高，但因责任主体清晰、财政兜底明确，属于“必须完成的任务”，建设难度反而可控。右端“市场区”，位于右下角的商业便民类设施（如便利店），靠的是市场的“自动波”。企业能短期回本，建设速度和效率极高，难度最低。中间“混合模式”最为棘手的，恰恰是居于中间区域的医养服务设施。它们面临着典型的“混合模式陷阱”。这类小区配套设施属于“准公共产品”，既无法完全剥离政府支持，又必须依赖市场运营，结果导致了“双向踏空”，纯市场资本因无利可图不愿进，政府因寄希望于社会化而投入不足。这种“市场失灵与行政缺位并存”的僵局，使得养老、医疗设施成为“谁都想管但谁都不想全管”的博弈焦点，最终导致其供给缺口比纯商业或纯公益设施更难弥补。
未来的政策重心不应是简单的“推向市场”或“全部回购”，而必须聚焦于中间的“混合区域”，通过精准的政策补贴和明确的责任划分，填补这一“供给真空”。本文以社区养老为案例，深入剖析发达国家在该领域普遍采用的典型策略。具体而言，为破解“市场失灵与行政缺位”并存的混合模式困境，这些国家往往采用“政府主导规划与筹资 + 社会化/市场化运营”的组合策略。其政策主要内容可以概括为以下五个维度：
（1）顶层设计与立法规划（解决“地”和“规”的问题）
发达国家通常通过立法确立社区养老的法定地位，并在城市规划中强制预留空间。推行“在地老化”战略，政策核心从建设大型养老院转向支持老年人在自家或社区熟悉的环境中养老。日本提出“地域包括护理体系”，目标是让老年人在住所30分钟生活圈内获得医疗、护理、预防和生活支援。日本、新加坡政府都社区强制性配建指标。例如，日本修改《城市规划法》，要求新建居住区必须配套建设特定比例的老年人日间照料中心。新加坡实行“集约化多功能”规划，在公共组屋（HDB）底层强制设立“乐龄活动中心”，并与幼儿园、托儿所邻近设置，促进代际融合。
（2）多元化的投融资与支付体系（解决“钱”的问题）
这是解决“中间难”的关键。发达国家通过保险和补贴，让“准公共产品”有了支付方，从而吸引社会资本进入。德国与日本通过建立了强制性的长期护理保险，这是最关键的政策工具。老人使用社区养老设施（如日间照料、短期托养），费用由保险基金支付70%—90%，个人仅支付一小部分。这解决了“市场认为无利可图”的问题，因为支付端有了稳定保障，企业和非营利组织才敢于投资建设设施。英国设立“社区基础设施税”，向开发商征收资金用于反哺社区公共设施建设。
（3）设施功能的“小型化”与“复合化”（解决“用”的问题）
发达国家出台政策鼓励建设嵌入式、多功能的小型设施，而非大型隔离式机构。日本大力推广“小规模多功能居宅介护”设施。这类设施通常位于居民楼内，规模仅几十人，兼具“上门护理”、“日间照料”和“短期住宿”三种功能，且根据老人需求灵活切换。美国推行“全方位老人护理计划”融入社区中心。日间照料中心不仅提供餐饮和社交，还必须配备医生、康复师，医保资金打包支付，实现了医疗与养老在物理空间和资金渠道上的打通。
（4）运营主体的社会化与专业化（解决“人”的问题）
发达国家极少直接运营设施，而是通过政策扶持第三方。在欧洲和日本，社区养老设施的主流运营者并非纯商业公司，而是受政府补贴的社会福利法人或非营利组织。政策允许政府以极低租金将公有房产租给这些机构运营，条件是必须提供普惠性服务。日本建立严格的护理人员资格认证体系，并通过政府补贴提高护理人员薪资，保证社区设施能留住专业人才。
发达国家的经验恰恰证明了本文提到的“中间难”是可以解决的，其核心药方在于：打破“双向踏空”，通过长期护理保险，将“准公共产品”转化为有稳定现金流的“市场产品”，解决纯市场不愿进的问题；打破“行政缺位”，政府不再亲自下场“管”，而是转变为“规划者”和“购买者”——政府出地（规划强制配套）、保险出钱（购买服务）、社会出人（NPO运营）。这种模式正是通过“有为政府”（强制保险+规划）与“有效市场”（服务提供商竞争）的结合，填补了社区医养服务的真空。