物业管理发展创新系列之七
本期继续刊出物业管理印记，经过反复查证，中国最早的集中式标准化工业区也是成团集聚性地出现的，它们包括蛇口、上步、八卦岭、南油、华侨城等等，在全国还有稍晚些的于1984年始建的上海漕河泾、大连经开、天津泰达等其他较早的工业区。而从物业管理的角度看，具有首创性质的应为管理蛇口工业区的“招商物业”和服务上步、八卦岭两个工业区的深业物业运营集团成员企业之一的“鹏基服务”，在他们的引领以及和其他早期的管理服务工业区的物业企业共同实践下，开创了中国新型集中式标准化工业区的物业管理，并实现了我国物业管理早期的住宅、写字楼、工业区老三种业态格局。具体情况如何？请看物业管理创新发展之七《中国新型集中式工业园区物业管理首创双子星之上步、八卦岭工业区的物业管理》，本文查阅多种史料并经深业物业运营集团斧正，为您详细介绍这段历史。
正文：
中国新型集中式标准化
工业园区物业管理首创双子星之
上步、八卦岭工业区的物业管理
文/ 拾 光
这是鹏基始创、骏业宏开的诞⽣时代。
1982年，伴随着改⾰开放春⻛，深圳市⼯业发展公司应运⽽⽣。《深圳经济特区社会经济发展规划⼤纲》定稿，⼯业纳⼊深圳市国⺠经济发展主导地位。⼤纲确定建设⼯业区的规划，⾸先开发⼋卦岭⼯业区和上步轻⼯业区。两个⼯业区占地总⾯积2.3平⽅公⾥，计划投资2.8亿元，兴建118栋标准⼚房和配套建筑，建筑⾯积达200万平⽅⽶，由深圳市⼯业发展服务公司负责开发。
在这⼀条摸着⽯头过河蹚出来的新路上，⼯程兵们开荒推平⼭丘，主导建设第⼀代⼯业园区蓬勃⽣⻓、⼀代代拓荒⽜在此深耕基业，奋斗不息。他们解放思想、实事求是，坚持“时间就是⾦钱、效率就是⽣命”，⻛餐露宿，开⼭劈岭、埋头苦⼲，从⽆到有、从⼩到⼤，让脚下这⽚贫瘠荒芜的⼟地，⽣⻓出了⼀⽚⽚⽅兴未艾、欣欣向荣的⼯业园区，四横九纵的街巷设计、30⽶绿化带的前沿布局、规范统⼀的⼚房标准……探索出⼯业区开发的鹏基模式，为深圳乃⾄全国⼯业区开发、促进改⾰开放树⽴了标杆。
1983年，“三天⼀层楼”的“深圳速度”横空出世，改⾰号⻆吹响，鹏基敢为⼈先，开始⼤规模⼯业区开发建设，先后启动了上步轻⼯业区、⼋卦岭⼯业区和莲塘⼯业区。⾄1985年，⼋卦岭⼯业区初具规模，建筑物开⼯⾯积90余万平⽅⽶，竣⼯52万余平⽅⽶。
1986年，累计完成建安⼯作量约2.9亿元，建成配套设施105幢，竣⼯⾯积87万余平⽅⽶、⼯业⼚房销售收⼊折⼈⺠币3亿多元、主⼲道路7.34公⾥，各种地下管道3985公⾥。1987年后，三个⼯业区继续发⼒，建设红线⾯积约220万平⽅⽶，建造配套设施218栋，总⾯积约210万平⽅⽶。鹏基为深圳⼯业区建设作出了突出贡献，⾃⾝发展也进⼊快⻋道。深圳先⾏先试，⼤⼒推进外向型⼯业化，鹏基通过外引内联等多重举措，为⼯业区招引项目起到重要作用。1989年，⼋卦岭和上步两个⼯业区共进驻500余家企业，5万余名职⼯。筑巢引凤，和谐共⽣，中国科技贸易开发有限公司、平安保险、安奈⼉童装、创维电视、⽇本精⼯爱普⽣、业信技术等海内外知名企业在此孵化腾⻜；深圳国际展览中⼼、平安⼤厦、美⻝街、印刷设计业、⾦币铸造⼚相继诞⽣；鹏基前后兴办了以晶华、上林苑酒店、荣⽣、国际建机、中发、加瑞、圳峰等为代表的近百家企业，不仅为鹏基发展奠定了实体经济的基础，也为早期深圳的⼯商业发展作出了贡献。与之配套的物业管理也悄然⽣⻓。
1983年上步轻⼯业管理⼤厦，开启了⼯业区管理的先河
1983年，公司建成上步轻⼯业区管理⼤厦，开始了⼯业区管理。1985年，在原上步⼯业区管理处基础上组建上步⼯业区管理服务公司（鹏基管理服务公司前⾝），成为全国第⼀家对⼯业园区实施物业管理的企业。鹏基⼈为区域配套建设了⼤量的住宅、宿舍、单⾝公寓，移⺠城市⽂化相交融，沉淀出⼈⽂烟⽕⽓息。承载历史使命、交出优异答卷：“⼀部⼚房史，⼀部产业史”“⼀部⼯业区变迁史，⼀部城市发展史”。改⾰只有进⾏时，没有完成时。红⽇初升，其道⼤光，鹏基开始在这⽚热⼟书写⾃⼰波澜壮阔的篇章，也留下了深圳城市建设峥嵘岁⽉的印记。
改革开放后，深圳特区确立“以工业为主导”的发展方针，但工业基础近乎空白，亟需打造专业化产业载体承接技术密集型产业转移。工业生产载体的一厂一大院、一企一地盘的单独且分散式的设置形式肯定是行不通了。1982年，面对大量的“外贸加工”和“三来一补”型的产业布局，深圳市政府首先从国家以电子产业对深圳支持的角度，启动上步工业区开发，选址上步区南部（今福田区华强北商圈核心区域），总面积约1.2平方公里，定位为“电子工业专业基地”。这一选址与定位兼具战略考量，其毗邻罗湖口岸，便于承接香港电子产业技术与订单；周边规划配套居住区，可解决员工住宿需求；同时聚焦电子产业，契合了当时全球电子产业转移及国内对电子产品的迫切需求。
上步工业区的物业管理随产业发展经历了从行政直管向专业服务过渡的过程。与当时很多开发企业的做法相同，初期的上步工业区管理也是行政直管方式，由工业区开发主体“深圳市工业发展服务公司”（鹏南公司志记载）下属行政后勤部门成立“上步工业区管理部”进行管理。1983年初开始上步工业区陆续建成并投入使用，几乎是建成一栋投入使用一栋。彼时的管理从行政直管的“免费服务+企业补贴”服务开始，服务内容仅提供水电维修、安保巡逻等基础保障模式，但随着对物业管理的不断认识，逐渐过渡到采用收费服务的模式了。
1985年5月1日，深圳市上步工业区管理服务公司在上步工业区管理部的基础上正式成立，实现了企业化运营。这是国内首个专门管理集中式标准化工业区的服务公司。
初创时期，上步工业区管理服务公司的架构是:经理2人、办公室2人、电工2人、水工2人、环境管理员2人、打扫卫生人员5人、收费员2人，共计17人。
专业公司全面接管后，引入“有偿服务+专业分工”机制，并制定了《电子工业区设施维护规范》等制度。针对电子企业精密设备需求，细化供电保障标准（电压波动控制在±5%以内），组建专职工程团队负责电子车间空调系统、防静电地面等专项维护，当时的管理除正常的房屋水电维修外，还负责环境清洁及帮助用户解决有关问题。
此外，公司还设立了24小时服务热线，将平均故障处理时间由超过24小时缩短至4小时以内。从此，上步工业区的物业管理走上了规范发展的轨道。
1982年，深圳已逐步形成上步电子、蛇口重工的产业格局，但与民生密切相关的轻工业（印刷、服装、食品加工等）仍薄弱，本地消费需求多依赖内地输入。为完善产业体系、加快吸引就业人口，深圳市政府启动八卦岭工业区开发，并发文成立“深圳市工业发展服务公司”和“深圳市八卦岭工业区基建工程指挥部”，选址福田区东北部，总面积约1.1平方公里，定位为“综合性轻工业基地”。该区域紧邻铁路货运站，交通便利，土地成本较低，适合轻工业企业集聚。
八卦岭工业区以轻工业为主导，劳动密集型与产业多元性特征鲜明。由于有了蛇口工业区和上步工业区的实践和经验，其管理服务模式从一开始就以有偿服务的方式开展，并形成了与园区工业门类适配性较强的市场化服务体系。
由于上步工业区和八卦岭工业区的建设发展是紧随蛇口工业区的同一时期，其物业管理也基本是同期，又由于蛇口的开发建设是深圳特区成立前中央直接批准的，而上步八卦岭工业区是深圳特区政府规划的，所以在一般认知中常常把上步、八卦岭工业区看成了第一。其实在一个很近的时期出现的相同的事物还具有成团现象，而且蛇口工业区设立管理处，实施物业管理要早，而正式成立物业公司则是上步八卦岭要早。所以，将其表述为中国集中式标准化工业区物业管理首创双子星是能成立的。
八卦岭工业区的初期还是以内部管理部的形式开展管理服务，但在管理上已经实行了物业管理的方式。其具体的管理采用了“基础服务标准化+增值服务定制化”的市场化模式，并率先在园区推行“按产业类型差异化收费”的机制，印刷、机械等重污染高能耗企业物业费为1.2元/㎡/月，服装、食品等轻污染企业为0.8元/㎡/月，费用涵盖公共设施维护、垃圾清运等基础服务。同时建立“分片责任制”，将园区划分为6个管理片区，每个片区配备工程、保洁、安保“三人服务组”，实现服务响应局域化。
在园区产业配套服务上，针对不同工业业态采取不同方式，如印刷产业油墨储存、废气处理需求，制定《印刷企业安全管理细则》，配套建设专用危险品仓库并定期开展消防演练；为服装企业提供夜间仓储安保服务，解决成品服装防盗需求；设立“务工人员服务中心”，提供住宿登记、纠纷调解、技能培训等配套服务；针对轻工业“前厂后店”模式，优化临街门店垃圾清运时间，避开营业高峰，同时规范装卸货区域管理，保障物流效率。这已经是比较专业的物业管理了。
1983年，深府办〔1983〕4号文《关于上步工业区由市八卦岭基建工程指挥部负责开发和建设的通知》，同意上步工业区由市八卦岭基建工程指挥部负责开发和建设。1986年2月，八卦岭工业区管理部并入上步工业区管理服务公司，上步工业区管理服务公司旋即更名为深圳市上步八卦岭工业区管理服务公司，合并后的上步八卦岭工业区管理服务公司下辖上步、八卦岭两个园区，共有166人。当时的管理主要是在供电、供水、绿化、卫生、治安等方面提供良好服务，并提出“想厂家所想，急厂家所急，把厂家的事当作自己的事来办”的管理服务理念。
上步八卦岭工业区管理服务公司最终于1999年9月变更为现名深圳市鹏基物业管理服务有限公司，成为第一批获取国家一级物业管理资质企业，管理类型和业态也扩大至住宅和写字楼，目前更是拓宽设施管理等多领域。同时在市场化和外拓方面也取得了很大成就，且在深圳物业企业向内地发展中起到了表率作用，曾成为江苏省南京市最大的外驻企业，目前，鹏基服务整合并入深业物业运营集团，成为深圳乃至全国物业管理的骨干企业。
工业区建设运营体系建立：上步、八卦岭工业区构建了深圳轻工业体系，至1988年已有150余家企业入驻，印刷产业占深圳产值的40%，以“嘉丰”为代表的纺织业，以“中厨”为代表的综合产业，以“先科激光”为代表的电子加工业在这里落地生根，中国平安保险、安奈儿童装、创维电视等知名企业也从八卦岭走向全国。实现“民生产品本地化供给”与“大规模吸纳人口及就业”的双重目标。
物业模式首开先河：其物业管理的差异化收费机制与产业定制化服务，为全国集中式标准化工业园区的管理提供了可复制样本，证明了市场化物业管理对这种新型工业园区以及劳动密集型工业产业的保障作用。历史意义上，园区培育的本土民营企业与市场化管理经验，为深圳民营经济与物业行业发展积累了宝贵财富。
移民城市文化交融：上述两个工业区，城市管理要求细致，居民来自五湖四海、需求多样。鹏基服务在中国物业发源地深圳，历经行业自初创至成熟，连续服务四十年绝非易事。鹏基服务后续重点构建“8小时外”的走心打工文化，成立创业服务队、设立“青年信箱”“安子的天空热线”“打工者年夜饭”等节目，为改革开放之初来深奋斗者营造相互交流、和谐互动的舞台，书写属于他们的青春之歌，被全国各地学习推广。
如今的上步、八卦岭工业区已基本褪去了纯工业生产功能的底色，形成了集新型工业、商业、居住、办公、专业市场、酒店、餐饮、娱乐为一体的城市综合功能区域。物业管理也在深业物业运营集团的领导和鹏基服务公司的努力下，形成了独具特色的综合性物业管理业态服务提供商。
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