业主选聘新物业，开发商为何跳出来反对？

案情介绍

某住宅小区在物业服务企业选聘过程中陷入严重纠纷。开发建设单位（原物业服务企业）在首次设立业主大会时，仅提交住宅部分业主清册，隐瞒了公寓、办公及商业等物业的权属信息，导致物业管理区域划分存在历史遗留问题。首届业主委员会因越权代行开发建设单位及物业服务企业职责、发布不当公告等问题，引发业主广泛不满后集体辞职。新一届业主委员会依法产生后，依据《民法典》发起覆盖全体业主（总面积五十余万㎡）的物业服务企业选聘投票。开发建设单位（原物业服务企业）以“历史权属分割”为由质疑选聘程序合法性，试图否定业主大会决议。双方矛盾激化，并通过社会舆论相互指责，致使小区陷入混乱，公共信任危机加剧。

焦点问题

权属争议：开发建设单位（原物业服务企业）隐瞒分割部分物业权属的行为，是否影响业主大会对整体区域物业服务企业选聘决议的合法性？

业主委员会履职：新一届业主委员会发起并组织的物业服务企业选聘程序，是否符合《民法典》规定的业主共同决定事项的表决规则？

社会舆情影响：在信息时代，多方通过舆论互相指责，如何化解由此加剧的信任危机并推动纠纷实质性解决？

调解结果

在调解员熊道清的主持下，各方达成和解：

法律效力确认：调解员依据《民法典》第278条，审查确认业主大会选聘物业服务企业的程序合法合规。涵盖全部五十余万㎡的全体业主中，参与表决人数及专有部分面积均达到法定“双三分之二”以上要求，且表决同意选聘某某物业服务企业的票数符合“双过半”规定。业主大会决议合法有效，开发建设单位（原物业服务企业）对程序瑕疵的指控不成立。

合同执行落地：在街道、社区的指导监督下，业主委员会与某某物业服务企业顺利完成物业服务合同签约及备案手续。某某物业服务企业依法依约正式接管小区，提供物业管理服务。

利益格局重构：开发建设单位（原物业服务企业）在法律事实面前，接受调解结论，默认了业主自治权对小区整体管理区域的覆盖，为小区管理权统一及后续公共收益处理奠定了基础。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十七条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《湖北省物业服务和管理条例》

第二十三条：建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

案例评析

本案是一起因历史权属信息不透明、业主委员会履职不当引发的物业服务企业选聘纠纷。调解成功的关键在于：

法治纠偏历史遗留问题：法律对“全体业主”及共同决定范围的界定，有效打破了开发建设单位利用信息不对称人为设置的管理壁垒，保障了业主对整体区域的共同管理权。基层治理必须强化对开发建设单位（原物业服务企业）的监管约束，建立健全资料移交制度，强制其履行资料移交义务。

坚守程序正义：调解严格依据《民法典》关于业主共同决定的表决规则，确认业主大会决议的合法性。业主自治组织必须将合法程序视为“生命线”，在行使职权的过程中，不能为了追求所谓的“结果正义”而忽视程序合法合规。只有坚持程序正义，才能赢得业主的支持和信任，实现小区的有效治理。

调解中法理情融合：调解员既精准运用法律条文确认决议效力，也通过情理分析指出开发建设单位隐瞒信息的历史过错，引导其面对现实、依法行事，实现了法律效果与社会效果的统一。

业主自治能力的系统性提升路径：本案暴露出业主委员会法律认知和履职能力方面的不足。应加强街道对业委会的岗前法律培训，引入专业机构辅助业主大会流程，并搭建开发商、物业、业主间的信息沟通平台，系统性提升业主自治能力与社区治理现代化水平。

本案例表明，在法治框架下，通过坚守程序正义、运用调解智慧，可以有效化解因历史遗留问题和利益博弈引发的基层治理困局，实现业主自治权与相关方利益的平衡，最终服务于社区公共利益的优化。