德基广场创新融合，铸就商业艺术新地标
德基广场通过持续创新，打造“商业+艺术”生态，激活“首发+业态”创新，升级“智能+体验”服务，构建“网红+公共”空间，实现从传统商场到商业地标的跨越，为全国零售业高质量发展提供可复制样本。
项目基础与改造动因
德基广场位于南京新街口核心区——“中华第一商圈”，2006年一期开业，商业面积6.5万平方米；2012年一二期整合后总建筑面积达31.3万平方米，其中购物中心15万平方米。以高端购物为核心定位，聚焦国际一线品牌引进，依托区位优势和奢侈品集聚效应，成为区域高端消费重要载体[2]。
早期经营中存在五大短板：一是商业与文化融合不足，未有效转化南京六朝古都、世界文学之都的历史文脉资源；二是业态单一，以销售导向为主，缺乏体验式、互动式消费场景；三是首店经济薄弱，品牌矩阵同质化明显；四是科技应用滞后，缺乏数字化服务与智能化设施；五是夜间经济空白，营业时间严格限定于“朝十晚十”，未能响应全天候活力发展目标[3]。
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以文化为锚点，构建“商业+艺术”生态
自2017年起，德基广场以“挖掘金陵文脉、塑造消费理念”为目标推动空间转型：一是打造《金陵图》AR/VR沉浸展，累计接待客流超120万人次，线上曝光超2.2亿次，形成“先看金陵图，再逛南京城”的城市级商文旅IP；二是设立德基艺术博物馆（2017年），策划高端展览，并于2025年上半年新增“花花世界”非遗艺术实验区；三是实现文化渗透全场景，如丽思卡尔顿酒店陈列6000余本南京主题书籍及900余件本土艺术品，公共区域常态化更新“龙年追光”“萌蛇梦蝶”等主题艺术装置[4]。
以首店为引擎，激活“首发+业态”创新
2021年起，德基广场以“首店引进+首发活动+业态重构”组合策略破局同质化：已累计引入首店200余家，2025年上半年落地MINISO SPACE全球首店、MAC全球首家艺术旗舰店等超30家；联动品牌开展Burberry美妆露营地、PRADA春游主题展等近10场“首秀+首发+首展”活动；2025年5月推出2000平方米“花园食光”立体花园区域，融合7家首店餐饮；6月上线“德基艺术商业市集”，3F毛线童话镇、4F深蓝海底世界等主题楼层引入去茶山等首店[5]。
以科技为支撑，升级“智能+体验”服务
科技赋能运营效率与消费体验：一是推行“24h”商业新模式，2024年底起联动艺术博物馆夜展、50家品牌夜间派对及早间运动课堂，2025年上半年夜间客流占比超30%；二是建成德基物联综合管理平台、商业运营平台及指控中心三大系统，完成40余家品牌24小时科技互动装置部署，260余家品牌入驻线上平台；三是践行绿色节能，2025年建成高效制冷机房低碳能源项目，全年综合能效由3.2提升至5.6，提升75%[6]。
以细节为亮点，打造“网红+公共”空间
从消费者细微感受出发：一是打造“游墨字句间”艺术盥洗室，陈列名家书法字帖并联动艺术市集主题，2025年上半年客流超1000万人次，同比增长42%，成小红书、抖音热门打卡地；二是让渡商业空间强化公共性，“花园食光”主动压缩商业面积，以7条绿植小径构建开放共享空间，使建筑本身成为“首发内容”[7]。
改造成效与示范价值
德基广场已跃升为“艺术+商业+科技”融合的综合性商业地标，实现设施、经营、客流与品牌影响力的全面升级[8]。
设施与场景革新
形成“博物馆+艺术装置+主题空间+智慧设施”复合型场景：德基艺术博物馆成为常设文化地标，“花园食光”“艺术商业市集”重塑商业美学，智能机器人、无人咖啡机等设备全域覆盖。2024年外地客流量占比达75%，成为南京“城市会客厅”[9]。
经营与业绩增长
销售额连续跃升：2018年突破100亿元，2021年达200亿元，2023年239亿元，2024年245亿元，稳居全国前列；首店品牌拉动效应显著，2025年MINISO SPACE、去茶山等开业即成爆款，带动区域销售增长超30%；智慧管理系统使客流分析准确率达90%，营销转化效率提升40%；绿色节能项目年节约能耗成本超千万元[10]。
客流与品牌影响力
2024年总客流超1000万人次；2025年上半年仅盥洗室客流即超1000万人次，同比增长42%；夜间客流占比由改造前不足5%提升至30%，“全天候消费”模式成效凸显，品牌影响力从区域拓展至全国[11]。
经验启示与推广路径
模式创新：构建“艺术+商业+科技”融合范式
突破“卖商品”逻辑，以文化为灵魂、科技为工具、商业为载体，打造体验式消费生态，验证商业项目可通过跨界融合由“购物场所”升级为“生活方式平台”[12]。
管理创新：以精细化运营激活商业活力
基于大数据识别“文化爱好者”“潮流追随者”“夜间消费者”等细分客群，针对性布局业态；网红盥洗室高客流间接带动周边商铺销售增长25%；建立品牌、运营、科技团队协同机制，保障首店引进、艺术策展、科技落地高效推进[13]。
可复制路径：文化赋能、首店驱动、科技渐进
文化赋能路径——适用于具历史文脉城市，通过“博物馆+展览+场景渗透”转化文化资源；首店驱动路径——适合核心商圈商业体，以“首店引进+首发活动+业态重构”构建稀缺性；科技渐进路径——中小项目可分步引入智能设备与数字化管理系统，兼顾实效与成本[14]。
