酝酿了一个多月后，楼市政策“组合拳”中，有关税收的“重拳”终于打出。
11月13日傍晚，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
政策共涉及三项税种，分别是契税、增值税、土地增值税。
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。针对面积为140平方米以上的，对个人购买家庭唯一住房，减按1.5%的税率征收契税，对个人购买家庭第二套住房，减按2%的税率征收契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
此次调整中，契税与增值税的降低更有利于居民端，土地增值税的调整，则能给企业带来利好。分析人士指出，无论从实际负担的减轻，还是传递出的信号意义上，此举的作用都不可忽视。
新政涉及的三个税种中，契税的调整最受关注。与此前相比，除了纳入征税优惠的房屋范围有所扩大，税率也普遍有所降低。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
增值税的调整，则与取消普通住宅和非普通住宅标准有关。
此前在二手房交易中，个人出售购买2年以上的普通住房，可免征增值税；若是非普通住房，则要按照差额的5%的缴纳增值税。
此次调整后，只要是满2年的住房，出售时即可免征增值税。
有房产经纪从业人员向21世纪经济报道记者表示，按照当前一线城市的房价水平，此次调整后，可节省的增值税负担在数万元至十几万元不等。
分析人士指出，这两项税收政策的调整，对于降低交易成本，促进改善性需求的释放，有着重要意义。
面向开发商征收的土地增值税，也迎来调整。
为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。
此次调整后，东部地区的土地增值税预征率为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
此外，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。”随着普通住宅和非普通住宅标准的取消，免征范围将进一步扩大。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政策规定，各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。这对于减轻企业负担有着积极意义。
减税“大礼包”的落地，被认为是此轮楼市政策调整中的又一项重大举措。
今年9月26日召开的中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
此后，包括四个一线城市在内，多个城市陆续发布一揽子稳楼市政策，从而拉开本轮楼市政策调整的序幕。
其中，限购、限售等各类限制性政策很快被取消，各地还推出了包括发放购房补贴、提高公积金贷款额度等在内的多项措施。备受关注的房地产税收政策减免，虽未能落地，预期却越来越强烈。
10月中旬，住建部部长霓虹介绍了“四个取消、四个降低、两个增加”等楼市政策组合拳。“四个降低”中，便包含降低“卖旧买新”换购住房税费负担。
11月8日，财政部部长蓝佛安介绍，支持房地产健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。
从房地产发展的视角来看，减税政策的推出，是顺势而为的结果。
李宇嘉表示，针对“有没有”住房时期缺房子的现状，必须要最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房的划分，以及差别化的税收政策。现在，住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系发生重大变化，而且房地产下行压力比较大，交易循环不畅。因此，差异税费对待不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。
他表示，此次税收政策的调整，也可看作减税让利、涵养税源。
从政策效果来看，除实际负担的减轻外，此次调整的信号意义也不容忽视。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，根据近期调研，购房者对楼市政策的期待，主要在于税费减免、存量房贷利率下降等方面，企业则更期待盘活存量闲置土地政策，并关注城中村改造的潜在机会。
他表示，契税、增值税的下降，有望给交易端带来利好。近期，盘活存量闲置土地政策正在陆续落地，土地增值税负担的减轻，则能够进一步提振企业信心。
根据21世纪经济报道记者调研，10月末以来，一些城市的市场出现降温，市场观望情绪再起。此次减税政策的落地，使得购房成本继续降至低位，被认为有助于促使观望需求入市。
中指研究院指出，综合来看，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。
财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号
为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：
一、关于住房交易契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。
二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策
（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。
（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。
特此公告。
财政部 税务总局 住房城乡建设部
2024年11月12日
来源：21世纪经济报道 张敏、央视新闻、财政部
