本报讯 迪拜消息----迪拜开发商正在加大力度处理未售出的库存房屋，比如利润丰厚的激励措施、创新的支付计划和免费赠品来吸引投资者和租户在迪拜拥有一套房子，提前处置未售出的房产。预计今年将供应50000多套住房。
迪拜开发商正竭尽全力争取新启动和现有项目的买家，将移交后付款计划扩展到计划之外的房产以及现成的房屋，并安排银行对物业融资首期付款。支付计划可能将从三年时间延长到15至20年，并以租代售的方式提供给卖家。还有一些别墅开发商要求买家只需支付5%的定金，并支付七年费用，就能享受两年免费服务费和两年免费俱乐部会员资格。
业内专家和分析人士说，迪拜房地产市场进入成熟期，自2014年年中见顶以来，尽管房价下跌了27%以上，但对于开发商和买家来说，这是一个双赢的局面。
Property Finder研究和数据主管Lynnette Abad说，过去几年里，开发商在出售他们的房产方面变得相当有创意，既有在建的房产，也有现成的房产。她说，最受欢迎的是移交后付款计划、租房和新计划，如Emaar和DMCC提供的付款方案。
她说：“开发商非常清楚，他们需要在新产品上发挥创造性，以吸引更多外国直接投资，并与其他受欢迎的投资市场保持竞争力。”
市场内部人士表示，开发商一直在扮演银行的角色，用巧妙的支付计划刺激对非计划和现成房产的需求。这是因为在目前的贷款额度与抵押品价值比率（loan-to-value ratio）条件下，大多数买家发现很难筹集银行贷款，并跨进购房的门槛，因为需要大量的存款和费用。
迪拜著名地产集团DANUBE(达禄比)创始人Rizwan Sajan说：“随着房地产行业的成熟，开发商需要想出创新的方案来吸引买家。租房和延期支付计划对于吸引购房者至关重要。”
这位迪拜开发商称，80％以上的阿联酋外籍人士仍居住在出租屋中，他们中的大多数都希望拥有自己的房屋，这些付款计划肯定会帮助他们。
“未来几年，我们预计将有更多创新举措推动迪拜房地产行业的增长，”他说。
“在2014-2015年度，我们推出了1%的月度支付计划，帮助我们吸引了数千名先前被价格挤出市场的终端用户。自那以后，我们卖出了超过1%的产品。 在过去的5年里我们成功售出了5000套住房。”
他说：“我们已经成功地将数以千计的房客转变为业主。今后，这些创新计划将有助于吸引更多的最终用户和购房者到迪拜的房地产市场投资。”
公共，私人开发商？
虽然政府经营的开发商是那些提供灵活的支付计划和租房计划的开发商，但私人开发商也在积极跟进。Nakheel 公司为AlFurjan别墅和联排别墅制定了付款计划，买家可以在那里居住，并在七年内支付费用。客户只需提供5%的存款。其他优惠措施包括没有迪拜土地部门收费，两年免费服务费及两年免费俱乐部会员资格。
Azizi公司为在Al Furjan新推出的项目的最新激励措施是与一家银行合作进行首付贷款，而另一家金融机构将为抵押贷款的主要部分提供服务。这已经为那些无法支付首期预付款的买家提供极大的便利。
亚瑟麦肯齐地产集团(Arthur Mackenzy Properties Group)董事长沙赫尔穆斯利(Shaher Mousli)表示，在西方国家的许多地区，Rent-To-Own房地产交易形式是一种常态，但只有开发商资助的项目能够提供当今市场中买家所期望的灵活性。
他说：“有了市场上开发商直接提供的10年期和15年期租赁计划，我们预计阿联酋相当一部分外籍移民会成为房主。”
“传统上，国际投资者无法从很少或根本不适合他们的本地银行的融资方式。直接来自开发商的这种支付计划肯定会推动开发商房地产销售计划，吸引大量的2020年世博会之前的国际投资者。”他补充说。
Rent-To-Own计划？
Rent-To-Own是房地产交易的一种形式，它是租客要买业主的房子，或者是买家要买业主的房子，但是没有首付款，业主为了卖掉房子，和租客（买家）签署一个合同，内容包括双方同意房屋的买卖，买卖的价格已经确定。房屋的购买款不是一次性支付，而是从某年某日起，买家以租客的形式居住在该物业内，买家所支付的每月房租算作支付房款的一部分，支付的时间由双方协商，每月支付的金额也需要写在合同里。买家（也就是租客）实际居住在这个房子内，但是房子还没有在买家名下，等到合同期结束，全部款项支付完毕，房子才会转移到买家的名下。这种形式也很象是卖家贷款给买家，所不同的是卖家贷款的交易房屋已经过户给买家，产权抵押给卖家。利息部分需要在合同内写清楚，利息的比例由双方协商而定。
由于Rent-To-Own计划只需支付少量首付，而银行为抵押贷款必须提供25%的首付，Rent-To-Own计划可能会有很好的收租效果。即使是行业巨头Emaar Properties为其在迪拜各地的一系列计划外的项目制定了后备的支付计划。该开发商向阿拉伯牧场2期的现成别墅买家提供移交后付款，那里的平均价格为 1，160迪拉姆/每平方英尺。
Emaar还为迪拜山庄项目（Dubai Hills Estate）提供了一项优惠计划，购房者可获得三年可续签经营许可证、三年可再续签家庭居留签证和100%的DMCC企业所有权。
同样，Sobha房地产公司为那些在其项目“哈特兰绿城”（ Hartland Greens）购买公寓的买家提供学费折扣。根据迪拜土地局的数据，该非计划项目的平均房价为每平方英尺1，870迪拉姆。
ValuStrat房地产研究主管Haider Tuaima说，任何每月支付金额不超过收入30%的首付计划都是受外籍人士欢迎的。 在这个国家，许多外来租户都希望从租户变为房主。
“随着市场的成熟，无论是大开发商还是次级开发商，都会与市场需求进一步接轨，而且由于目前的市场需求倾向于开发经济适用房，我们可以期待更多的中期付款计划。”
“谨慎的做法是，这样的计划是围绕买方的长期偿付能力设计的，并且卖方在协议一开始就着手对买家进行适当的信贷检查，”Tuaima说。
保证租金回报？
为了从库存中出售未售出的房产，开发商还为他们的服务公寓提供了几年的保证租金回报以吸引投资者。尤其是Damac Properties一直在试行这类促销计划。然而，较长的支付计划也会导致购房者的房价上涨。这类房产的交易价格总是比一般市场价格要高得多。
甚至在租房市场上，像Dubai Properties 这样的大开发商也提供了多达12张支票的优惠促销计划，并加入了其他优惠折扣，比如一个月的免费租金，以提高像 Remraam 和 Ghoroob Mirdif这样的社区中无人居住的单元的入住率。
