每日新增470人仅150套住房：迪拜常驻人口增速远超供应；阿莱茵一男子在咖啡馆偷拍他人家庭被罚4万迪拉姆

据海湾时报报道，专家指出，随着迪拜持续吸引新外籍居民、投资者和富豪，人口增长正大幅超越新建住宅供应。预计未来三至四年，这一趋势将持续支撑房地产市场。

据迪拜数据与统计机构（DDSE）数据显示，2025年11月中旬，迪拜人口单月增长17,660人，达404万，外籍人士、专业人士和投资者加速涌入。相比之下，2025年第三季度新增住宅仅7,800套，第四季度预计新增14,900套，全年总供应量约44,000套，远低于新居民流入量（据高力国际核心数据）。

Stage Properties首席执行官Ghassan Saliba表示：“即使已售或即将推出的住宅，仍无法满足需求。从交通拥堵和新建桥梁的激增可见一斑——我们需要更多住房，人口增速已远超供应。”他补充道：“有人认为房地产市场可能回调，但未来三四年内不会发生。全球利好或利空因素均对迪拜产生积极影响。迪拜是投资者的理想之地，兼具安全、奢华生活和零税收等优势。”

每日新增470人，需150套住房

Real One资产首席顾问Vitesh K. Kohli指出，截至2025年10月，迪拜人口突破403万，同比增长4.47%，相当于每日新增470名居民，需约150套新住房。他表示：“迪拜正吸引前所未有的人流、财富和投资，但住房供应尚未跟上。对买家而言，这意味着长期供应压力和强劲的资本增值潜力，尤其是别墅和联排社区。”

Stage Properties经纪公司首席执行官Ghassan Saliba称，超17,000人迁居迪拜。面对房价和租金上涨，迪拜于3月宣布划拨土地开发超17,000套保障性住房。此外，迪拜推出多项举措助居民置业，如“首次购房者计划”，为符合条件的居民提供优先购房权、优惠价格和简化抵押贷款流程（适用于价值500万迪拉姆以下房产）。

新居民会被挤出市场吗？

根据Allsopp & Allsopp数据，迪拜2040城市规划目标将人口增至580万，需年均新增128,000名居民。而2025年迪拜已迎来208,000名新居民，远超预期。报告指出：“尽管人口目标可能提前达成，但保障性住房供应滞后仍是关键挑战。”报告强调，按保守家庭规模（4人/户）计算，迪拜年均需超40,000套新住房，但当前供应量仅约一半。若不加大保障性住房投入，新居民和潜在购房者可能被挤出市场，长期或限制人口增长。

据海湾新闻报道，2025年10月，迪拜世界港口集团（DP World）旗舰港口杰贝阿里港创下散杂货处理新纪录，单月吞吐量达63万吨，为近20年来最高水平。

过去十年，集装箱、散货和滚装货物（RoRo）虽实现强劲增长，但这一新纪录反映了该地区工业与建筑活动的复苏规模。近期，迪拜地铁蓝线、DWC机场扩建等重大项目对钢铁的进口需求，以及糖出口量的增长，成为关键推动因素。

在2024年散杂货量同比增长23%至536万公吨的强劲表现基础上，这一新纪录展现了阿联酋工业基础的持续动力及其在全球贸易中日益重要的角色。

DP World GCC港口与码头首席商务官Shahab Al Jassmi表示：“这一里程碑体现了企业对杰贝阿里作为区域最可靠货运门户的信心。吞吐量的稳步增长彰显了我们如何帮助客户满足日益增长的基础设施需求，同时保持供应链的高效与韧性。随着阿联酋持续投资基础设施、制造业和物流，我们致力于扩大产能、技术及可持续发展举措，以支持长期增长。”

散杂货（包括用于大型建筑和工业项目的重型材料及超尺寸货物）仍是杰贝阿里港运营的核心部分。依托杰贝阿里自由区（Jafza）的整合生态系统及全球端到端物流能力，DP World确保了复杂货物在区域和全球供应链中的无缝流动。

这一新纪录标志着杰贝阿里港正逐步转型为全球最先进的多用途港口之一。过去十年，该港在集装箱、滚装和散货等多个货种领域持续创下纪录。最新的散杂货纪录反映了多货种增长的更广泛趋势，展现了港口应对全球供应链变化的敏捷性。

杰贝阿里港在阿联酋经济转型中持续发挥核心作用，支持建筑、制造业和基础设施领域的扩张，这些领域是迪拜“D33经济议程”及阿联酋“300亿战略”的关键支柱。

据今日海湾报道，迪拜警察总局刑事调查局下属的反欺诈中心发布警告，提醒公众勿与宣传虚假投资方案的公司或平台交易。

这些虚假投资方案宣称可提供“无风险、最高10%的固定月收益”，但警方强调此类承诺明显属于欺诈行为，旨在诱骗受害者资金。

迪拜警方指出，部分公司通过社交媒体平台和付费网络广告进行宣传，甚至冒用知名金融机构名称和标识制造可信假象，实则未获该国监管机构正式许可。诈骗者通常依赖传销或虚构回报，用新投资者资金支付早期受害者短期利润后卷款消失。

警方强调，在受监管的投资环境中，月收益10%或以上的承诺极不现实，因高回报必然伴随相应风险，此类说辞是金融诈骗的关键特征。

迪拜警方呼吁公众保持高度警惕，勿轻信“快速回报”承诺，并强调在投资或转账前务必通过官方渠道核实公司资质。民众可通过eCrime平台或拨打901热线举报可疑活动。

警方总结称，打击金融诈骗需社会共同参与，提高公众意识是防范此类犯罪的第一道防线。

据阿拉伯新闻网报道，2025年利雅得全球城市景观展（Cityscape Global）以创纪录的2370亿沙特里亚尔（约630亿美元）交易额圆满落幕，巩固了沙特作为全球未来房地产投资枢纽的地位。

本届展会吸引577家顶级企业参与，包括265家国际参展商，在利雅得Malham会场为期四天的活动中集中展示房地产开发、城市规划、现代建筑及可持续发展解决方案。

沙特住房与市政部长、房地产总局主席Majed Al Hogail在闭幕式上表示，展会成果彰显了沙特房地产行业的实力及投资环境的持续优化。他指出，破纪录的交易量印证了该行业的可靠性与吸引力，以及沙特在房地产和城市发展领域的显著进展。

这一成就归功于政府与私营部门的协同努力，同时凸显了国内外投资者可把握的广阔机遇。

据阿拉伯新闻网报道，沙特央行（SAMA）最新统计数据显示，截至2025年9月末，沙特国内流动性同比增长7.8%，达3.2万亿里亚尔（约合8533亿美元），较2024年同期的2.9万亿里亚尔显著增长。

广义货币供应量（M3）的扩张是流动性增长的主要驱动力。其中，活期存款以1.5万亿里亚尔（占比47%）居首，定期与储蓄存款贡献1.2万亿里亚尔（36.3%）。居民外汇存款等准货币存款达304.4亿里亚尔，占比10%，成为重要增长点。

流动性环比增长1.7%（52.3亿里亚尔），延续了自2024年以来的上升趋势。沙特央行报告指出，这一增长反映了经济活跃度的提升，为企业和投资者提供了更充裕的资金支持。

据海湾时报报道，根据仲量联行（JLL）最新发布的2025年第三季度报告，阿联酋办公与零售市场的供需失衡为敏捷投资者和开发商提供了显著价值释放的明确路径，并推动其实现长期稳健增长。

零售市场：业主主导地位强化

阿布扎比和迪拜的零售库存达824万平方米，在消费者偏好转变及对价值与便利性需求增长的推动下，租赁环境持续向业主倾斜。报告显示，优质零售空间需求强劲，业主正通过提高租金获取更高收益。2025年第三季度，阿布扎比优质超区域购物中心租金同比上涨3.4%，而迪拜同期涨幅高达13.5%。这一趋势在吸引高客流、高租户周转率的优质零售物业中尤为明显。

办公市场：需求结构转变

迪拜和阿布扎比1340万平方米的办公库存正经历需求结构剧变，区域公司租赁咨询增速远超国际大型企业。报告指出，区域租户通常对租金价格表现出更高灵活性，更易接受溢价租赁结构，进一步利好业主。

然而，租金增长可能已接近周期峰值。2025年第三季度，阿布扎比优质办公租金同比飙升31.3%，迪拜上涨16.8%。租户普遍认为此类价格难以纳入运营预算。

新兴趋势与挑战

迪拜住宅开发商正向商业领域多元化拓展，但多集中于土地资源更丰富的次级区域。此类项目通常采用分层产权结构，难以满足区域公司及大型企业对中央商务区整合空间的需求。

仲量联行中东地区办公、商业空间及零售业务负责人Dana Williamson表示：“随着阿联酋核心商业地产市场持续演变，我们预计其将保持韧性。投资者和开发商需深刻理解租户与消费者行为变化，并在快速成熟的市场中实施创新适应策略。尽管优质零售和办公板块面临供应约束，市场情绪依然乐观，为利益相关者提供了直接响应根本性行为转变的新增长机遇。”

据海湾时报报道，最新报告显示，在第三季度价值超1000万美元的住宅销售额同比增长54%的推动下，迪拜豪华房产价格明年将持续上涨。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在最新季度报告中指出，优质住宅价格预计将上涨3%，这得益于高净值人士（HNWI）对高端住宅的强劲需求、全球财富的持续流入以及居民投资者群体的扩大。

迪拜在第三季度仍是全球“最繁忙的1000万美元以上房产市场”，共达成103笔交易，同比增长24%。该季度还录得17笔价值超2500万美元的住宅交易，是去年同期的两倍多。交易总额达20亿美元，同比增长54%，超豪华住宅的平均价值为1940万美元。

莱坊中东地区住宅销售合伙人Will McKintosh表示：“迪拜豪华市场已巩固其作为国际和本地豪华买家避风港的地位，2024年1000万美元以上住宅市场已录得435笔交易，2025年有望再创纪录。”

阿联酋预计今年将吸引创纪录的9800名百万富翁迁入，这得益于监管改革和免税生活方式。2024年，迪拜估计有81,200名百万富翁和20名亿万富翁。

McKintosh补充说：“高净值人士对豪华和超优质资产的需求稳固，而成熟的居民自用群体为主流市场提供了稳定性。”

‌市场趋势‌

莱坊数据显示，迪拜住宅市场平均价值在第三季度上涨了2.5%，延续了自2020年底以来的连续季度增长。目前价值较去年同期高出10%。第三季度共售出56,854套住宅，价值1170亿迪拉姆，推动前九个月总销量超过148,000套，价值4017亿迪拉姆（1093亿美元）。

莱坊中东地区研究主管Faisal Durrani表示：“这一非凡的活动水平凸显了迪拜对国内外投资者和买家的吸引力日益增强。”然而，与任何周期一样，“我们开始看到季度涨幅的增速放缓”。

迪拜房地产市场受益于政府举措，如退休和远程工作者的居留许可、10年黄金签证计划的扩展以及阿联酋经济多元化努力的整体增长。

展望未来，Durrani表示：“尽管房价涨幅可能显示出放缓迹象，但关键仍保持积极。到2026年底，主流市场的平均涨幅可能约为1%。”

据阿联酋国民报报道，一张在咖啡馆拍摄的照片让一名男子付出了4万迪拉姆的代价。阿莱茵民事、商业和行政法院裁定，该男子因未经许可偷拍另一名男子及其家人并将照片发布在社交媒体上，需支付3万迪拉姆的赔偿金。

据报道，此次民事判决是对同一事件的追加处罚。此前，刑事法院已因此事对该男子处以1万迪拉姆的罚款。

根据案件文件，原告提起民事诉讼，要求5万迪拉姆的赔偿金以及诉讼费用。原告主张，被告在公共咖啡馆拍摄其家人并在未经允许的情况下将图像发布到网上，侵犯了其家庭隐私。

刑事法院已判定被告使用信息技术设备（智能手机）侵犯他人隐私的罪名成立，并对其处以1万迪拉姆的罚款。

在民事诉讼中，被告提交了辩护状，要求驳回原告的索赔请求。

民事法院在判决中表示，刑事判决中针对被告侵犯原告及其家人隐私权的定罪是终局性且具约束力的。法院补充说，刑事判决中认定的不当行为构成了此次民事诉讼的基础。

法院认定，未经同意拍摄他人家庭并将照片发布在社交媒体上的行为，构成对法律所保护的隐私权的明显侵犯。

法院裁定，由于被告的行为，原告家庭遭受了心理创伤、尴尬、焦虑以及在亲友中的名誉损害。

法院认定被告负全部责任，损害事实成立，且存在清晰的因果关系，因此裁定被告支付3万迪拉姆赔偿金以及诉讼费用，同时驳回了其他索赔主张。

据海湾新闻报道，根据英格兰及威尔士特许会计师协会发布的《2025年第四季度经济洞察》报告，在阿联酋和沙特阿拉伯非石油活动激增的推动下，海合会地区国内生产总值预计在2026年将增长4.4%。报告借鉴了牛津经济研究院的分析，强调阿联酋正凭借私营部门的活力、战略性财政刺激和长期多元化战略，加速转型成为地区经济增长引擎。

ICAEW预测，阿联酋2026年GDP将增长5.6%，巩固其作为海湾地区增长最快经济体之一的地位。在强劲的人口增长、活跃的劳动力市场和持续的内需支撑下，旅游业、贸易、物流、房地产和金融服务预计将继续成为此次扩张的主要驱动力。与"我们阿联酋2031"战略相契合的政府重大投资计划，将进一步巩固长期增长势头。

迪拜已经展现了阿联酋非石油经济的韧性。受贸易、运输、酒店业和金融服务的推动，该酋长国在2025年上半年实现了4.4%的增长。与此同时，联邦政府的2026年预算计划反映出在基础设施、技术、数字化转型和跨境经济走廊方面的支出将显著增加，强化了国家的前瞻性发展议程。

阿布扎比的贸易表现也凸显了阿联酋不断扩大的全球影响力。2025年上半年，非石油对外贸易猛增34.7%，达到1954亿迪拉姆，这反映了该酋长国作为全球贸易和物流枢纽的迅速崛起，以及全国范围内推动非石油出口能力多元化努力的成功。

与ICAEW的展望相呼应，阿联酋中央银行也给出了同样强劲的增长预期。其2025年6月的《季度经济评论》预测，在碳氢化合物产量回升和健康的非石油活动推动下，2025年实际GDP将增长4.4%，2026年增长5.4%。随后在2025年9月的修订将2025年预测上调至4.9%，2026年预估为5.3%，这反映了在更新的OPEC+政策下，石油部门的调整速度快于预期。央行预计非碳氢化合物GDP在2025年和2026年将分别增长4.5%和4.8%，而碳氢化合物产量预计将分别增长5.8%和6.5%。通胀率预计将控制在1.5%至1.9%左右。

在整个更广泛的海合会地区，ICAEW预计，在强劲的劳动力市场、改善的信贷条件以及加速的投资（尤其是在技术和人工智能基础设施领域）支持下，2026年非能源活动将扩张4.1%。预计2026-2027年消费者支出平均增长3.5%，这将强化整个地区稳定的国内需求。

沙特阿拉伯将继续成为这一地区势头的主要贡献者，其2026年GDP增长率预计为4.3%。非石油部门正在走强，采购经理人指数高于60以及非石油出口今年以来强劲增长都反映了这一点。包括放宽外资持股规定在内的政策改革预计将吸引更多投资。然而，财政挑战依然存在，财政赤字预计将扩大至GDP的5.6%。尽管存在这些压力，利雅得继续在"2030愿景"下优先发展支出，以支持长期多元化。

ICAEW中东地区主管哈纳迪·哈利法表示："本季度的展望凸显了海合会国家在建设多元化、韧性强且具有全球竞争力的经济方面所取得的巨大进展。随着阿联酋和沙特通过非石油扩张、技术投资和长期规划来推动增长势头，该地区正在充满信心地应对全球不确定性。"

ICAEW经济顾问、牛津经济研究院中东首席经济学家斯科特·利弗莫尔补充道："沙特和阿联酋正以坚实的基础进入2026年。虽然年初受OPEC+生产政策影响，石油部门增长可能放缓，但金融条件的放松和非石油活动的增加应会推动又一个强劲增长年。"

分析人士指出，阿联酋的战略位置、广泛的经济改革和面向未来的政策制定，不仅加速了自身的增长轨迹，也提振了整个海合会地区。随着非石油出口能力的提高、贸易流的蓬勃发展和以创新为导向的投资，阿联酋正成为海湾地区向可持续、多元化经济扩张转型的基石。