最新建设工程施工合同案件司法解释征求意见稿发布，这些重大变化值得关注

最高人民法院于2025年11月24日发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。这标志着建设工程施工合同纠纷法律适用体系迎来重要完善。

与现行规定相比，征求意见稿在合同效力认定、价款结算、优先受偿权等领域提出了诸多新规则，直面行业痛点，体现了平衡利益、鼓励交易等司法价值取向。

在合同效力认定方面，征求意见稿展现了一定的包容性。第一条明确，合同订立时属于必须招标项目而未招标，但起诉时已非必须招标的，不应因此认定合同无效。

这一规定体现了鼓励交易的精神，有利于稳定商事秩序。

第三条进一步列举了三种可不因资质缺失而认定合同无效的情形，包括已依法登记为企业的承包人订立的施工劳务分包合同、不涉及建筑主体或者承重结构变动的住宅室内装修工程以及可以不申领施工许可证的限额以下小型工程。

这些例外规定回应了小微建筑企业和个体工商户的现实需求，是对《建筑法》强制性规定的合理限缩，体现了司法对行业发展实际的尊重。

征求意见稿对建筑行业长期存在的乱象作出了针对性回应。

在资质管理方面，第四条明确建筑施工企业转让、出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程的，人民法院应当认定涉及转让、出借资质等关系的合同无效。

更为关键的是，建筑施工企业主张约定的转让、出借资质等费用的，人民法院不予支持。这一规定直接从经济上切断出借资质方的获利动机，打击挂靠行为。

第五条进一步区分发包人是否知道出借资质情形：当发包人知情时，实际施工人可在特定条件下直接向发包人主张权利，人民法院应当通知出借资质企业作为第三人参加诉讼。

这一设计为司法实践中长期争论的“实际施工人权利边界”问题提供了清晰指引，平衡了发包人审查义务与实际施工人利益保护。

在招投标程序方面，第二条直击“先定后招”、“明招暗定”等顽疾，明确即使在确定中标人前，招标人与投标人通过意向书、会议纪要等形式进行实质性谈判并最终中标的，当事人可依据《招标投标法》相关条款主张合同无效。

固定总价合同的价格风险分配是实践中常见的争议焦点，征求意见稿对此作出了细致规定。

第九条确立了“固定总价原则上不随市场波动调整”的基调，明确商业风险由承包人承担，但预留了“情势变更”的例外通道，为极端市场情况下的公平调整提供了可能。

第十条处理的是“量变”情况，即因非承包人原因（如设计变更）导致工程量超出原范围，明确可参照当地计价标准结算增量部分，合理分配了超出原定风险范围的成本。

对于工程未竣工即解除合同的工程，第十一条提供了“按比例折算”的具体结算方法，使合同解除后的工程价款结算有章可循，减少了鉴定依赖，提高了审判效率。

在工程款优先受偿权方面，征求意见稿作出了多项有利于保障承包人权益的规定。第二十一条明确，建设工程毁损、灭失或被征收后，优先权可追及至相应的保险金、赔偿金或补偿款，大大增强了优先受偿权的担保效能。

第十八条将停工窝工损失中的农民工工资部分纳入优先权范围，再次凸显了对劳动者生存权益的优先保护。第八条则明确，工程建设项目涉及借用资质、转包或者违法分包，农民工依照《保障农民工工资支付条例》请求建设单位、施工总承包单位、分包单位等支付拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

征求意见稿体现了对当事人意思自治的充分尊重。第十三条规定，即使施工合同本身无效，只要工程验收合格，发包人与承包人就折价补偿金额达成的协议，应当作为确定双方权利义务的依据。

这一规定有利于鼓励当事人自行解决纠纷，同时也避免了法院在合同无效后仍须启动复杂鉴定程序来确定价款。