希腊黄金居留在经历了几次变政收紧政策调整后，前两天又迎来新变化。
2025年11月11日，希腊政府于正式发布第214926/2025号部长令（《政府公报》B’6014号），明确了黄金签证计划的最新实施细则。即日起生效，并替代了2024年3月20日发布的旧版细则。
新规由国家经济与财政部长、发展部长等四位核心部长联合签署，不仅首次将 “商业房产改住宅”“保护性建筑修复” 明确纳入黄金签证合法投资范畴，更配套16亿欧元税收改革，让希腊投资居留制度进入透明化、标准化的新阶段。
新政核心突破
七大投资路径标准化
新规系统梳理了黄金签证的全部合法投资方式，每种路径均明确统一文件清单，彻底终结申请积压问题：
>>> 涵盖类别
购买现房：需提供经公证的买卖契约、律师确认书、不动产登记证明、健康保险、电子缴费凭证（2000欧元）及E9税务声明。
长期旅游租赁或分时度假：核心文件为长期租赁/旅游经营合同，以及希腊国家旅游组织（EOT）的相关批准函，辅以保险、缴费凭证及税务文件。
通过继承或赠与获得房产：需由律师或公证人出具合法的继承或赠与证明，并提交不动产登记凭证及相关基础文件。
购买土地或农业用地：所需文件与购买现房类似，核心为土地买卖契约与登记证明。
购地并新建建筑：除基础文件外，需额外提交建筑许可证、施工完工或阶段验收证明，以及工程师签发的工程完成技术报告。
商改住/工改住：新增路径，投资者须提交工程师技术报告，证明原工业/商业功能已终止五年以上，并提供相关的建筑许可或工程批准文件。
修复/改造文保建筑：新增路径，除建筑许可与修复工程报告外，首次续签时需提交工程师技术报告，证明修复工程已全部完成。
>>> 统一材料
所有路径均需提交公证书、E9 税务申报、私人健康保险及2000 欧元/人的申请费用，律师、公证人需对交易合规性承担法律责任。
商改住/工改住详情
新规明确商业、工业物业改为住宅用途的投资路径，彻底解决过去各地执行标准不一的痛点：
>>> 商改住
希腊商业属性房产（如商铺、写字楼等），投资人要按规定完成住宅用途变更，取得正式建筑许可或备案证明，并提交工程师技术报告，而后即可凭其申报永居许可。
>>> 工改住
若改造对象为原工业用途建筑，除了提供工程师技术报告之外，还需要额外提供近5年来未进行工业活动的证明。
修复/改造文保建筑详情
历史建筑投资首次获得制度层面的明确认可，为追求独特资产配置的客户提供新选择。
>>> 核心要求
公证文书必须标注文保建筑 ΦΕΚ 公报编号
若涉及重建 / 扩建需提供合法许可
>>> 续签关键
首次续签时，必须提交专业工程师出具的完工报告，证明修复工程全部完成。
>>> 投资额度
购买待修复的受保护建筑，最低投资限额为25万欧元，兼顾投资价值与文化意义。
16 亿欧元税收改革
与永居细则同步落地的，还有希腊总理宣布的16亿欧元全国税收改革方案（2026 年起生效），黄金签证持有人直接受益：
全面降税
所有收入档位税率普降 2 个百分点
4万-6万欧元中等收入区间税率从44%降至39%
最高税率仅适用于 6 万欧元以上收入
房产及租金税收优化
2026年起，房产年租金收入1.2万至2.4万欧元的部分，税率降至25%
常住人口1500人以下的村庄，其主要住宅的统一房产税（ENFIA）将减半征收，2027年起全面免征
常住人口2万人以下的小岛屿，将享受30%的增值税减免
符合条件的空置房与新建房，均能享受租赁税收或增值税的相关减免，这样一来将大幅降低移民者持有房产的成本
家庭友好政策
一孩家庭适用税率调整为18%
二孩家庭为16%
三孩家庭为9%
四孩及以上家庭在此区间免征个人所得税
2万至3万欧元收入区间，每增加1名子女，税率额外下调2个百分点
青年就业激励
25 岁以下低收入者全额免税
25-30岁群体1万-2万欧元收入区间税率降至 9%
希腊此次永居细则落地与税收改革的双重加持，让投资者迎来了更为明确和多元的投资机遇，预计希腊的房地产市场将迎来新一轮的热潮。
而商改住和文保修复两类新投资路径正处于政策红利期，市场竞争相对较小，有望获得更高投资回报，感兴趣的小伙伴不妨抓紧行动起来。
最后，如果你有任何疑问，欢迎随时扫描文末二维码联系我们。我们将为你提供专业的咨询和全方位的服务，助力你抓住这一难得的投资机遇，在希腊开启美好的投资之旅。
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