出品 / 联商专栏
撰文 / 王国平
编辑 / 娜娜
供需错配正成为制约购物中心发展的核心瓶颈——所供商品、服务与场景，与消费者真实需求存在显著偏差，导致弱成交、商户经营承压、客流钝化，整体进入下行通道。这种分化是市场在特定发展阶段自发调节的结果，难以靠个体意志扭转。
01 购物中心“卖货逻辑”已近尾声
当前普遍体感是：商户经营困难、购物中心持续节流、从业者加速转岗、消费者对传统商业呈现明显钝感。少数项目逆势突围，如强运营的万象汇与精于调改的袁幸福团队。
万象汇在贵州凭借本地竞对薄弱（仅几家老百货及招商型开发商系），快速完成开局三板斧，迅速跃居区域头部；近年加盟需求上升，主要服务于去化压力与在地巨头博弈。
袁幸福团队采用“高化矩阵造势能+年轻品牌打辅助”策略，在福建东百、邯郸新世纪已验证成功；即将落地的步步高衡阳项目亦将延续该路径。衡阳市场缺乏万达广场等主力提档力量，而本地消费端对便捷化、品质化商业升级需求迫切，由此催生结构性机会。
高化矩阵引入确能提升人气，但对资金实力与企业家信心要求极高——单店引入效果有限，必须矩阵式布局方能形成强势能；至2025年，部分区域该模式已现钝化，投入产出难平衡。其本质是截留外溢消费、虹吸本地市场，若在地基本盘不足，则收益无法覆盖成本。
中线城市商业格局趋于固化，当前最有效路径为：以零售提档承接外溢消费，同步强化服务类业态实现便捷购与体验升维。但无论中线提档或下沉刚需，均无法逆转购物中心作为渠道的峰值已过、占比持续弱化的趋势。卖货逻辑已近尾声；轻调改模型可局部修复硬件与运营，却无法改变社会消费需求从商品向服务的根本性迁移。
02 Costco崛起背后的结构性逻辑
该路径在美国已有完整映射：1978年人均GDP突破1万美元（约合人民币7.04万元）后，消费持续扩张；至1983年，服务消费正式反超商品消费，Costco原型即诞生于此阶段。此后40年，医疗、文娱、金融及广义服务消费成为增速最快的四大领域。
这一转向与美国中产郊区化密切相关。城市化率虽达80%以上，但大量中产定居郊区；高速公路与汽车普及延长出行半径；叠加房贷利率下调、首付降至20%以下、贷款期限延至30年，新中产得以实现“郊区轻松购”。
中产外迁主因在于城区生态恶化：房屋老旧、空间逼仄、治安下滑；而郊区虽出行不便，却因中产聚集带动配套完善，甚至反超核心商圈。在此背景下，服务中产的仓储会员店Costco应运而生——其会员制与大包装模式，天然排斥居住空间小、收入有限的客群。
消费市场同步走向高度细分，全客层通吃模式失效。美国大量传统购物中心与核心商业街或文旅化、或坚挺、或沦为“鬼城”，分化加剧。当前中国大卖场同样面临困局：既不敌量贩店与折扣店，更难抗衡仓储会员店。时代风口转换下，Costco成立三年即成功上市，印证模式爆发力。
03 调改创新亟需突破底层逻辑
纯卖货思维已无法支撑购物中心可持续发展，问题远不止供应链老化——即便引入S级、A+级品牌，多数项目仍难改乏力态势。
现有调改多围绕更换资方、团队、定位、功能与场景展开，本质仍是链式组织结构，依赖资本规模投入，易陷入边际效益递减困境，未触及生存与发展方式的根本变革。
调改实践长期固化于“不改变卖货属性”的舒适区，未能实现从单一价值链向生态价值网络跃迁，恰如当年老百货无法自我突破。
场景美学创新实为大众对传统精英化审美的集体“用脚投票”。消费者对自上而下定义的“时尚”“潮流”场景日益倦怠，打卡意愿趋零；审美正从中心化、单一体系转向多元化、去中心化生态；大众通过消费行为宣告：“我不需要被告诉什么是美，我自行寻找审美场域”。
由此催生大量共创型美学与内容创新，借由新媒体快速融入日常生活。
购物中心本质是传统精英选品模式：资本与专业团队定义“你需要什么”，再筛选商家入驻，消费者按既定路径消费。创新型商家常因标准不符或门槛过高被拒之门外，消费者长期处于被动接受状态。
压抑已久的需求与供给，正借文旅风口重新开辟赛道。但多数改良型非标商业尚未形成独立生态，核心在于基因未变、盈利转化乏力，深层涉及权责重构、整合路径、投资机制与价值体系重塑。这并非仅靠模糊概念或企业家的成本/资源/利润思维即可突破。
单纯引入文旅业态换血，无法再造新型商业。真正出路在于系统性设计：重构资源池、推动标准互认、实现管理体系融合——这也是诸多购物中心跨界招商却不被市场认可的根本原因：缺乏全链路融合机制。
趋势观察：文旅化改造成主流路径
中国消费市场正快速分层，渠道呈现多元化、碎片化特征；物质消费阶段性承压，文娱消费持续升级，供应链面临深度洗牌。
购物中心业态与场景融合度低，各类创新易出现体内排斥，又缺乏持续输血能力，路径创新需系统梳理，改造话语权正逐步让渡。
消费需求须被精准识别，方能实现有效转化。转化过程需分层、排序、拆解需求，量化评估后转化为可执行技术指标；须首先区分普适性基础需求与特定需求，动态锚定，并构建分层转化体系与全链路数据融合机制。
近年突出趋势是：文旅驱动商业街区与购物中心改造，而非其自主革命。体现为——审美生态多元化、去中心化，情绪价值凸显；购物占比压缩至20%左右，体验业态占据绝对主导，“卖情绪”替代“卖商品”；场景从定向购物转向度假、微度假，消费成为体验的自然环节；通过长停留抢占时间，借多体验拉动多消费。
可见，单纯微调改已无力颠覆既有商业逻辑。
