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日本(东京・大阪)办公楼市场情况

JETRO对日投资

2025-07-25

导读：PICK UP OFFICE东京主要5区大阪主要3区日本(东京・大阪)办公楼市场情况东京主要5区“千代田区、中

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东京主要5区

大阪主要3区

日本(东京・大阪)办公楼市场情况

东京主要5区“千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区”办公楼市场趋势，另有由于新写字楼的大量供应而备受关注的大阪商务区写字楼市场的动向。

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东京主要5区办公楼市场情况

都心5区（2025年1月现在）
空置率	租金变化
约4.5％ →相比10月减少约0.5％	约20,100日元 →相比10月增长约150日元

1．千代田区
空置率	租金变化
约3.0％ →自10月以来无明显变化	约21,800日元 →自10月以来无明显变化

2．中央区
空置率	租金变化
约5.5％ →相比10月减少约0.5％	约18,000日元 →自10月以来无明显变化

3．港区
空置率	租金变化
约7.0％ →相比10月减少约1.0％	约19,600日元 →相比10月增长约100日元

4．新宿区
空置率	租金变化
约4.7％ →相比10月减少约0.3％	约18,250日元 →相比10月增长约50日元

5．涩谷区
空置率	租金变化
约3.0％ →相比10月减少约0.5％	约23,450日元 →相比10月增长约150日元

截至2025年1月的1整年的空置率变化情况

■关于空置率

主要5区整体的空置率，在2024年全年呈现缓慢下降、趋于平稳的趋势。从数值来看，2024年上半年约为5.0%，虽然上半年呈下降趋势，但9月以后降至约4.0% 的水平，之后一直保持这一水平。可以预计写字楼需求有扩大倾向，由于据点转移和馆内增床，相对而言面积的空置情况正在得到消化。

从各区域来看，尽管需求存在差异，但可以看到除千代田区以外，其他区域的空置率都在下降。可以看到，面向租户转移的动向依然活跃，2024年的年度成交面积超过了前一年，预计今后办公需求将持续坚定地转移。

截至2025年1月的1整年的租金变化

■关于租金

主要5区整体的平均租金约为20,100日元/坪，超过了 20,000日元/坪，呈现出连续 12 个月较上月上涨或持平的缓慢上升趋势。

从各区域来看，也都呈现出缓慢的上升趋势，其中以办公场所搬迁为目的，在选址以及建筑等级提升方面的情况较多。在核心区域，因招租房源稀缺，空置房源突出且长期化的临海区域等之间出现分化。为提高员工满意度、获取人才，设置共享休息室、打造套装化办公空间等提升建筑 “价值” 的举措，预计今后也会持续。

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大阪主要3区办公楼市场情况

主要3区（2025年1月现在）
空置率	租金变化
约4.2％ →自10月以来无明显变化	约14,100日元 →相比10月增长约70日元

1．梅田地区
空置率	租金变化
约5.0％ →相比10月增长约0.4%	约18,250日元 →相比10月增长约50日元

2．淀屋桥・本町地区
空置率	租金变化
约3.7％ →自10月以来无明显变化	约13,500日元 →自10月以来无明显变化

3．心斋桥地区
空置率	租金变化
约2.7％ →相比10月减少约0.3％	约13,200日元 →相比10月增长约200日元

截至2025年1月的1整年的空置率变化情况

■关于空置率

主要3区的空置率，2024年前半段因有多栋新建楼宇完工并纳入空置统计，成为（空置率上升的）原因，2024年前半段曾上涨至约4.5%，不过8月以后降至约 4.0%左右的水平，之后一直保持平稳态势。

从2024年下半年到年末，由于据点转移相关的新建楼宇成交增多，另外就连既有楼宇，也因不管是进行馆内增层改造还是（维持原有）规模，签约都在增加，所以空置率有所下降。尤其在御堂筋沿线，空置房源少，弥漫着房源稀缺的氛围，而且开始出现企业为了拓展周边区域，考虑搬迁（办公场所）的动向，这类企业也在增多。由于业绩良好的企业为了品牌塑造、强化招聘，对迁至新建楼宇或优质地段等的需求较强，预计今后在新建房源供应方之间，围绕企业选址的竞争会愈发激烈。

截至2025年1月的1整年的租金变化

■关于租金

主要3区的平均租金在2024年下半年超过约14,000日元/ 坪与13,000日元/坪的水平，和东京主要区域一样，呈现出上涨或持平的缓慢上升趋势。

整体来看，既有楼宇因租金相对低廉获得需求，以较低金额达成签约的情况较多，但在大规模新建楼宇供应较多的梅田区域，因需求旺盛，呈现出不降低租金就达成签约的趋势，新建楼宇顺利招商成为2024年下半年租金上涨的因素之一。新建楼宇租金不降低的原因在于大阪市活力提升，预计今后整体平均租金将持续上涨。

2024年后即将竣工备受瞩目的办公楼

THE LINKPILLAR 1・2

竣工：预计2025年3月31日（THE LINKPILLAR 1）

竣工：预计2026年3月31日（THE LINKPILLAR 2）

地址：东京都港区港南2、高轮2

楼层：地上30层、地下3层（THE LINKPILLAR 1）

楼层：地上31层、地下5层（THE LINKPILLAR 2）

占地面积：459,566.53㎡（THE LINKPILLAR 1）

占地面积：208,547.67㎡（THE LINKPILLAR 2）

JR东日本将在品川车辆基地旧址上开发车站与城市一体化的“TAKANAWA GATEWAY CITY”，其核心建筑为“THE LINKPILLAR 1”，由North栋和South栋组成的双子塔。

“LINKPILLAR”这一名称结合了“Link”（连接一切并成长）和“Pillar”（作为未来100年丰富生活的实验场，持续支撑并延伸）的含义。

“THE LINKPILLAR 1”由North（北塔）和South（南塔）组成，包含商业设施“ニュウマン高輪”、会议中心、办公室，以及South塔的22至30层将入驻“JW万豪酒店东京”（约200间客房）。

“THE LINKPILLAR 2”则包括办公室、商业设施、诊所、健身中心以及能源中心（区域冷暖系统）等。

整体开发计划如下：

JR东日本将于2025年3月27日开放与高轮Gateway站直接相连的新街区“TAKANAWA GATEWAY CITY”，同时，“THE LINKPILLAR 1”也将开业，包含办公室、商业设施和酒店等。高轮Gateway站也将全面开放。

2026年春季，其他设施将完工，迎来全面开业。

“TAKANAWA GATEWAY CITY”地理位置优越，距离羽田机场约15分钟车程，距离品川站仅一站之遥。

街区中心将设有作为活力与交流枢纽的“Gateway Park”，旨在吸引人们聚集于各类设施，创造新价值，成为国际交流中心。

Grand Green Osaka

竣工：2024年11月

地址：大阪府大阪市北区大深町5-54

楼层：地上39层、地下3层

占地面积：317,510.43㎡

在广阔而丰富的绿地中，诞生了两栋大型办公楼——Grand Green Osaka Park Tower和Grand Green Osaka Gate Tower。Grand Green Osaka Park Tower每层约1,250坪（约4,132平方米），是关西地区屈指可数的广阔办公空间，能够满足多种企业和工作方式的需求，提供多样化的办公空间。Grand Green Osaka Gate Tower每层约480坪（约1,585平方米），是一座适合来访型业务的稀有办公塔楼。

作为办公支持功能，为了满足多样化办公人员的需求，项目内设有育儿支援设施和可欣赏公园景色的开放式休息区“sorappa”。眼前的城市公园可作为工作场所和休闲空间使用，实现了Grand Green Osaka独有的全新工作方式。

Grand Green Osaka旨在实现“绿色”与“创新”的融合。在世界级的大型枢纽站前，通过公私合作框架，规划了约45,000平方米的大规模高质量城市公园。以公园为核心，项目将打造被丰富绿地环绕的空间，并计划进行大规模综合再开发，创造多样化的活动场所。通过提升人们的生活质量（QOL）、提供自我实现的机会、推动企业的可持续发展活动和创新，共同创造新的价值。