随着针对房企的“三线四档5%”管控、银行贷款集中度要求、土地市场“双集中”安排逐一落地，地产行业迎来了自1998年房改以来又一次划时代的变局，如何顺势应变，亦成为房地产企业经营发展最核心的主题。
作为标杆房企的融创中国（01918.HK），在8月30日的中报中，出现了“更安全、更从容、更长期、更有价值”的新表述，对于这家身为行业风向标的房企而言，“四更”准则的提出，无疑将比某个具体的财报数据有着更为深远的影响和意义。
在上半年的经营中，融创像以往一样维持了稳健增长的势头：实现营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；合同销售额3208亿元，同比上升64%，行业排名稳居前四。
在良好的业绩背后，更有融创应对地产行业大变局的一系列“节奏”的变化，这种变化反映在土储上，是严控拿地总量，提升土地质量；反映在资产负债上，是加速销售回款，优化融资结构；反映在内部管理层面，是全面推进数字化建设，推行精细化管理。与此同时，融创也将产品和服务置于战略价值的维度予以进一步优化。
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。”主动积极应变的融创，也正在定义头部房企的新形态。
从“发展就是安全”到“安全才能发展”
融创进入更稳健健康新模式
正如进化论提出的环境决定物种形态，宏观和行业的环境同样决定了身处其中的企业的经营成长形态。
2018年前，尽管房地产行业历经多轮调控，但保持高速增长的宏观经济和快速推进的城镇化，使得房地产一直处于发展的“黄金时代”，融创也是抓住了行业处于上行周期的机会，快速成长为头部地产企业。
在当时的条件下，围绕宏观经济注重“量”的发展基调，融创选择了高周转高成长的发展模式，2010年-2019年，融创年销售额复合增长率超过50%，这在当时宏观和行业环境下是一个合理的选择。而随着中国经济步入新常态，高质量发展的重要性日趋凸显，融创作出了前瞻性的调整。
从2019年下半年开始，融创主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。2020年，融创进一步加快转型步伐，强调公司“均衡高质量发展”的基调。2020全年，融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。
在此基础上，融创2021年的半年报也是进一步检验公司转变发展方式效果的重要参考。
从融创年初披露的2020年年报可见，公司已经实现杠杆率下降，“三道红线”指标连降两档至黄档。到2021年中报，融创财务健康度得到进一步提升：净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”。
在此过程中，融创在资产负债、债务结构、融资成本、拿地节奏等方面进一步显现出对于健康、可持续发展的追求。
据半年报数据，截至6月30日，融创总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，资产规模提升的同时，融创债务结构有所优化，财务弹性更趋强韧。公司一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%的行业低位，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%。
在融资成本和融资结构方面，融创融资成本持续下降，较高成本的信托借款规模连续两年大幅下降。今年以来，融创通过直接融资渠道获得了多笔利息较低的美元贷，包括2021年1月成功发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据，及2026年到期的5亿美元6.5%优先票据；2021年3月2日，公司额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据，及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据。两次发债利率均为公司上市以来最低水平，如果考虑到汇率因素，其实际综合融资成本可能更低。
在获取土储方面，2021年上半年公司获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。融创还提出，下半年公司将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地，预计权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。
正是在上述指标持续优化的基础上，融创上半年在营收、净利以及合同销售等方面的数据，才更具含金量。融创在上述方面的一系列变化，也是其中报提出的“四更”经营准则——“更安全、更从容、更长期、更有价值”落实在经营层面的具体表现。
随着地产行业变局趋向深入，有一种观点认为，未来地产的金融属性将逐步淡化，地产企业的经营发展模式将逐步向制造业、服务业靠拢，产品和服务在行业竞争中的重要性将进一步提升。从目前的监管方向和市场态势看，上述论断正越来越多地被映证。
今年4月，国家发展改革委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，文件中提出优化城市空间治理，严格限制建设500米以上超高层建筑，严禁建设“丑陋建筑”。近期，北京、南京等城市在集中土拍中提出“竞高标准商品住宅建设方案”、“依照竞品质标准进行打分优选排序”等条件。7月，住建部表态，将推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法。
从城市建筑“限高”到土拍“竞品质”，显示了国内城镇化率提升到一定阶段后，房地产行业的供给从总量上已经不再“紧缺”，决策层希望从优化城市空间，满足人民美好生活需求的角度推动房地产产品和服务品质的提升，在这一逻辑下，地产企业的产品和服务能力在战略维度上的价值被提到了新的高度。
产品力一直是融创核心竞争力之一，2019年以来，融创更是在多个权威第三方机构的评选中获得领先的产品力奖项，在最近的产品升级中，融创顺应主流客群年轻化和科技快速进步的大趋势，从年轻化创新切入推出面向市场推出I AM I产品，从城市、社区、家庭、生活四大维度提升产品，相关产品如武汉公园大观、杭州万融城等代表作在推向市场即受市场热捧。融创还对高端客群消费趋势展开研究，并升级产品功能，也进一步巩固其高端市场优势。
正是得益于产品力的助推，上半年，融创在全国20个竞争激烈的重点城市销售额超50亿元，其中北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。
融创对于产品和服务的提升，更着眼通过数字化建设强化相关优势，并建立一个长效可持续的机制。近年来，融创地产板块着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字化运营，基于透明、公正、体验好的底层逻辑，为客户创造价值，并支持提升决策和运营效率。服务板块则将技术与业务深度协同，构筑线上线下一体化智慧化服务能力；文旅板块着力通过智能化建设提升用户体验、赋能精准营销、实现精细化运营及管控，实现管理降本增效。
房地产行业正面临数十年来未有之巨变，融创的顺势应变，不仅关乎自身未来的发展，其对于行业发展新路径、新模式的探索，或将逐渐定义头部房企的新形态、也将产生更具示范意义的价值。
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