2月29日，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受记者采访时表示，“当前，房地产投资已经出现了分化加大的局面，一线城市和部分二线城市因为虹吸效应房价上涨过快，的确产生了一些新的风险。”刘元春描述，一线城市已经产生了萧条性泡沫，“在经济下行的压力之下，大量资金找不到可以增值的投资空间，所以又纷纷进入已经过热的一线城市房地产市场。”
刘元春指出，部分城市房价暴涨持续到今日必须引起足够重视，尤其是杠杆型泡沫会令风险加码，需要尽快防止。他解释，此前房地产泡沫化虽然严重，但若并非杠杆型泡沫，危害还不是特别大，但依当前的情形来看，却必须尽快抑制杠杆型泡沫的增长。“杠杆型泡沫是极其危险的！” 刘元春强调。
杠杆简单来讲即“以小博大”。
在全国房地产库存高企的大背景之下，近期房地产政策中下调购房首付比例，降低购房贷款门槛等便被认为是为消化库存而加杠杆的一种有效方式。
2月26日中国人民银行行长周小川在央行上海总部举行记者会答记者问时，曾详细解释了在房地产去库存方面，加杠杆与去杠杆如何平衡的问题。周小川表示：个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低。周小川还表示，如果中国想控制杠杆率，关键还是如何应对企业杠杆率过高问题，而不是家庭部门的问题。
不过，尽管从总体情况上来说，加杠杆是帮助房地产去库存的一个好方法。但不少经济学家却同时指出，鉴于当下房地产市场分化过于明显，对于已经过热的一线城市和部分二线城市房地产市场来说，不仅不能加杠杆，更应当去杠杆。
个人住房贷款加杠杆比重可能被低估
一线城市房价骤然飞涨是否意味着杠杆已经过高？
尽管并没有确切的数据证明这一点，但根据央行最新数据，1月新增人民币贷款增加2.51万亿，创下单月纪录新高。许多经济学家认为，贷款数据的激增与一线城市房价飞涨有着密切关系。
去年以来，央行多次降准释放了大量流动性。在经济承受下行压力、资金面紧张的情况下，释放出的大量流动性意味着商业银行有更多钱用于放贷，其中自然也包括房贷。然而，不少经济学家开始担忧的是，大量释放出的流动性并没有如愿注入实体经济，也没有注入库存高企的三四线城市房地产市场，而是流入了已经过热的一线城市房地产市场中，并进一步助推一线城市房价节节攀升。
摩根士丹利华鑫证券执行董事、首席经济学家章俊便认为，个人住房贷款加杠杆的空间可能并不像数据反映出的这么大。“中国个人住房贷款占总贷款的比重从国际横向比较来看的确较低，但这里面也存在一个重要也容易被忽视的问题，就是中国融资结构中间接融资占比极高，企业部门的融资大部分依然依赖于银行信贷。这就造成在统计住房贷款占总贷款比重的时候，分母要相对于其他直接融资市场发达的经济体要大。”
章俊认为，这种与其他经济体的差别所造成的结果可能是中国个人住房贷款占总贷款比重被显著低估，这也意味着个人住房贷款杠杆的空间可能并不如设想中那么完美。
章俊称，政府适度推动居民加杠杆来对冲经济下行风险无可厚非，但从最近北上广深等一线城市房价快速上涨以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模显著增长的情况来看，居民加杠杆或许已经驶上了快车道。
房地产行业的“场外配资”
除了通过银行贷款这一正规渠道加杠杆之外，房产中介链家的高利贷事件曝光似乎更是打开了一个“潘多拉”魔盒。
许多原本不具有购房能力，无资格获得银行这一正规途径贷款的购房者，却通过房产中介或是其他途径轻而易举借到较高利率的贷款，从而拥有了购房能力，集中“杀入”房地产市场。
“这就好像房地产行业中的场外配资”，一名分析人士解释。
刘元春特别指出了这一事件所暴露出的隐患：通过高利贷等非正规渠道获得资金购房，这是一种难以从官方数据中反映出的加杠杆。若不尽早引起警惕，很可能导致一线城市房地产市场陷入杠杆型泡沫的深渊。
无论是从正规还是非正规渠道获得的资金，大笔资金的注入，对于那些本就不存在库存压力，甚至已然过热的一二线城市房地产市场来说，无疑是火上浇油。
不少经济学家指出，在不同城市间市场分化严重的情况下，对一二线城市和三四线城市“一视同仁”地加杠杆显然并不明智。
刘元春认为，防止一线城市房地产杠杆型泡沫化的方法主要有三方面：首先，通过调整契税比例、提高首付门槛等方式来从正规渠道去杠杆。其次，必须严格规范市场，防止通过高利贷等非正规渠道加杠杆。
“这两方面都是短期管控的方法。”刘元春认为，除了短期管控之外，还需要通过扩供给来解决一线城市的刚性需求问题。他指出，只要做好存量调整，刚需也不会如此集中爆发，“现在，部分一线城市库存已经太低，要做的不是去库存，而是增加库存。”
章俊也表示，“鉴于居民部门的低杠杆率未必像数字表面看起来的那么美，因此我们认为在政策推进的过程中需要把握政策的力度，不宜过快推高居民部门杠杆率。”
延伸阅读：去库存的最终受益人是房地产商、银行和政府
买房子是不是刚需?
吴敬琏说，买房子不一定是刚需，买房子是欲望，欲望不等于刚需。
这个话有一定的道理。居住肯定是刚需，但是住多大的房子、什么档次、什么地段、什么质量的房子，这可能与人的欲望有关。房价每平米一万左右的两居室，对在北上广打工的白领阶层来说，可能是刚需，但10万一平米的别墅就不是他们的刚需，而是他们的欲望。
我吃过5元钱一个的饺子，但在自己家包上好的三鲜饺子最多也就5毛钱一个。5毛钱的饺子是刚需，而5元钱的饺子就不是刚需，而是欲望。5毛饺子钱的饺子生产多了，去这个库存还是有一些办法，因为毕竟是刚需，大不了多吃几顿饺子，少吃其它的东西。可是，5元钱的饺子搞多了，就不好去库存。因为你多吃一顿5元钱的饺子，就要节省其它方面的开支。
这里你会问，必须卖5元一个饺子吗，死脑筋，把价格降到5毛一个不就结了。不成啊，领导，降不下来，最低得卖4元一个。因为我借了四块钱，买了这个高价饺子，如果不卖四块以上，还不上债啊。
房地产怎么去库存?
房地产去库存的道理是一样一样的。
北上广深的房产去库存没有太大问题，给一点时间就可以消化，因为大把的流动人口、大把的大小富豪集聚在这几个地方。可是其它城市，特别是二三线城市，房地产去库存就没有这么容易。
北京住宅的平均建造成本1.2万，均价3万以上。如果降到2万，买房的人要排队打破头，市场绝对有购买力。而一个三线城市住宅的平均建造成本(明的加暗的)现在可能在每平米3千左右，售价不到4千，降到3千也没有多少人买，降到2千，可能会达到一部分穷人的刚需点，但是，房地产老板一定受不了，他背后的银行更受不了。
城镇化去得了库存吗?
城镇化有很多经济目的，其中之一是帮助去三四线城市的房产库存，也顺便解决地方政府土地需求和财政收入问题。问题是，虽然说这些年农民兄弟是赚了一点小钱，但他们真的有富余的现金来帮助解决城市过度发展中遗留下来的库存淤积吗?
我个人觉得，像王宝强那么傻的农民不多，自己在城里的工作八字没一撇，就先到城郊买一套商品房?
18世纪到19世纪在欧洲出现了大规模的圈地运动，大资本强迫农民卖地，失去土地的农民背井离乡到城市打工，为工业发展提供了急需的劳动人口，这从客观上推动了工业经济的发展。中国清初顺治时期，也出现过一段时间的八旗圈地运动，迫使失地农民流落城市，变成盲流和城市贫民。
现在情况和几百年有所不同。那时，欧洲城市平民的生活成本并不高，离开土地的农民有比较充分的就业机会，或者做小商贩，或者做制造业工人，还可以在资本家的剥削下在城市得到相对过得去的生活。现在情况不同。城市的生活成本已经很高，没有一定就业技能的农民，很难在城市找到能够稳定养活一家人的工作。大部分人只能沦落为街头小贩，糊口度日。
中国的经济发展真的需要通过快速城镇化来消化房地产过度发展而产生的库存淤积吗?
不是不想买房，而是买不起房
对于大部分普通中国百姓来说，不是大家不想买房，而是没钱买房，或者买不起房子。一个普通家庭一年的收入就那么多，未来的收入预期也并不那么肯定，要看病、供孩子上学、养老等等，口袋里的钱就那么多，买了房子就得减少其它方面的开支。
说的简单一点，其实，就是房价压垮了大众的消费能力，虚高的房价把内需搞阳痿了。
在高房价基础上去库存，未见得明智
在房价脱离大部分人实际收入水平和购买力的情况下，去房地产库存，是在帮谁解套?不言自明，最终的受益人是房地产商、银行和政府。坦诚一点说，老百姓不当接盘侠谁当接盘侠?在资产泡沫的接力赛中，老百姓从来就是接最后一棒的，股市如此，房地产如此，油价如此，养老金如此，等等。伤心不说。
话说回来，事到如今，总得有人当雷锋啊，政府也有难处，也并不见得是不为人民着想。但是在高房价的基础上，去消化房地产库存，可能得不偿失。本来内需就不足，老百姓口袋的钱就紧张，你再让大家掏钱买房子，结果不是钱更少，其它方面的消费就必然减少。咱不能为了消化五元钱一个的饺子，而让大家节衣缩食，非要吃饺子。
说到这里，会有经济专家反驳，谁说老百姓没钱，银行账上的居民存款不是年年在增长。 有不少管理者也是这样想问题的，都在打居民的存款的主意。股市、保险、养老金、政府工程、国债等等。可是你冷静想想，这个113万亿(2014年底)的巨大蛋糕里，谁占的份额最大?根据我的推算，中国不到10%人口的居民可能拥有超过50%的存款份额。这不到10%的人口中至少有一半拥有一套以上的住宅，他们大部分人没有购房的刚需。如果这个是事实，你把存款总额除上12亿人口，就会发现人均存款并没有那么多，目前的房价确实高了。
忽悠老百姓当接盘侠的结果会怎样?房价泡沫固然不会爆裂，但是居民的消费能力受到了伤害，对总体经济长期发展更不利。
央妈又放大水了，警惕滞涨
眼看经济乏力，央妈又放水了，不同的是，这次是创纪录的放大水。今年一月全国新增贷款创天量，比2009年“四万亿”的同期，还多出一万亿。这个水放到哪里去了?不用猜疑，相当一部分的资金流到了房地产“去库存”的活动中。从某种角度看，货币变成钢筋水泥，等于活水变成了死水。但是真正需要用钱的中小企业，依然缺少渠道来引水救命。
一方面是资金追逐固定资产和金融资产(股市)，造成潜在的进一步的资产泡沫，另一方面，实体企业因缺少供应链环节的流动资金，会致使生产效率进一步降低，这两个方面运动的结果是什么?经济滞涨。
如果社会资本无法被引导到实体经济体中，而只是循环在金融资产和房地产资产中，这种情况下，央行用货币政策来刺激经济增长，非常可能的一个结果就是引发未来的经济滞涨。
货币政策不能解决投资效率低下
中国经济杠杆上升之源不在货币政策宽松，而在于实体经济。但是，政府为了稳增长，大部分时候不得不使用货币政策。更确切的说，政府为了稳增长而不断主导低效率的政府投资。特别值得指出的是，各级政府的低效率投资占用了大量的信贷资源，推高了私人部门的融资成本，挤出了效率更高的私人部门投资，拉低了实体经济总体投资回报率。
过去一年在经过央行的多次降息后，资金依然难以流入实体经济，反而在资本市场引发了金融资产价格泡沫。要提高投资回报率，必须下决心去除过剩产能、化解核销坏账、放开行业准入、减少政府的低效投资，通过结构改革让私人部门在实体经济里找到高投资收益率的机会。
宽松货币政策的目的是为了给改革争取更多的时间，但只放水不改革，这将堆积“地雷”，种下重大的金融隐患。
市场出清才能治本
中国经济的问题大家都已经看的明白，重复投资、产能过剩、人口红利在消失、创造力严重不足、竞争力日渐丧失、内需乏力、外需萎靡，整体上在累积严重滞胀的风险。面对这样的经济问题和危机，十多年来，政府一直在喊“转型升级”的口号，但就是无法推进实质的改革。这既要动既得利益者的奶酪，又要动落后制度的根基，确实太难了。
我们摸着石头过河，现在石头摸完了，但人还没有走到河心，怎么办？事实上，河上是有一座桥的，这个桥就是市场，让市场充分发挥调节经济的作用。遇到库存多大、经济淤积过重的情况，市场怎么解决，市场不会救房地产，不会放水挺房地产的价格，不会放水支撑股市的指数，市场会让供求双方见面，寻找平衡点，本来过高的资产价格就该跌，一直跌到有人买为止。这叫什么?市场出清。
政府不会出清，因为政府要追逐业绩目标，政府是想怎样就怎样。但市场没有业绩目标，也没有追求GDP的愿望，市场是该怎样就怎样。从动物学的某种角度观察，市场是一个冷血动物，政府则是一个热血青年。
文章内容综合自：澎湃新闻、中国经营报
